Схема розробників
Яка природа прибутку, який отримують фізичні особи ?
Виникають два випадки:
1. Передавач не мав наміру розподіляти. Тягар доказування існування на день придбання наміру перепродати після підрозділу лежить на адміністрації. В іншому випадку операція підпадає під режим оподаткування фізичних осіб, незалежно від кількості проведених партій. Це те, що відбувається зокрема, коли:
земля була отримана безкоштовно (спадщина чи дарування);
земля була придбана для розгляду, але без спекулятивних намірів. Це може бути, наприклад, із землею, виділеною на досить тривалий період для приватного користування її власником або для здійснення його професійної діяльності, або землею, поділеною на потреби подальшого продажу. Після розпуску подружжя громада.
2. Встановлюється спекулятивний намір. Коли встановлено намір перепродати після розподілу, прибуток людей, які продають землю, розділену на ділянки, призначені для будівництва, оподатковується податком на прибуток у категорії комерційних прибутків. Ці нові положення застосовуються до передачі ділянки земельної ділянки, здійсненої з 1 січня 1990 р., За умови, що ділянки фактично призначені для будівництва (зобов'язання щодо будівництва, зроблене покупцем в акті продажу).
Як встановити доказ спекулятивного наміру ?
Спекулятивний намір (намір перепродати після поділу) оцінюється, коли земля купується без урахування обставин вимушеного відчуження, експропріації, труднощів з грошовими потоками. Підтвердження цього наміру (нести адміністрація) буде спиратися на фактичні обставини, характерні для кожного випадку:
невелика затримка, що відокремлює придбання земельної ділянки від перепродажу за лотами;
географічне розташування землі;
професія продавця.
У будь-якому випадку, однак, це не може бути результатом лише розміру здійсненої операції (кількість лотів; прибуток від продажу).
Який податковий режим для продавця майна ?
Прибуток від розподілу, отриманий платником податку, який здійснює професію торговця майном, в будь-якому випадку підпадає під режим промислового та комерційного податку на прибуток, навіть якщо земля збиралася безкоштовно. Однак в останньому випадку передавач уповноважений відмовитись від презумпції професійного характеру операції, довівши, що вона підпадає під управління приватними активами та що земля не була включена до її складу нерухомості.
Прибуток, отриманий під час підрозділу платником податку, який, хоча і не здійснює професію торговця майном, також оподатковується як прибуток від промисловості. Вони оподатковуються за умови, що, звичайно, земельна ділянка, про яку йдеться, була придбана для перепродажу (звичайні та спекулятивні операції).
Які існують методи оподаткування ?
Такими є правила визначення прибутку від продажу поділеної землі, такі як застосовувані податкові режими
призначений для дилерів нерухомості. Звідси випливає, що зобов'язання, покладені на дилерів товарами, застосовуються до забудовників, які визнані дилерами товарів.
Прибуток підрозділу дорівнює різниці між:
з одного боку, ціна продажу поділеної земельної ділянки, зменшена, де це можливо, на витрати на продаж, що стягуються з передавача;
з іншого боку, собівартість землі, яка включає ціну придбання, або ринкову вартість цієї землі на день їх придбання, збільшену на витрати на придбання, витрати на підрозділ, зокрема на вартість життєздатності та розвитку будівель та витрати на продаж.
Застосовуючи положення статті 38-2 біс Загального податкового кодексу, які регулюють запобіжну заборгованість, дохід, отриманий від продажу поділеної земельної ділянки, повинен бути віднесений до результатів фінансового року, протягом якого передано майно, тобто передачі правовстановлюючих документів покупцеві, а не тоді, коли робота, що стосується всього підрозділу, повністю завершена.
Капітальні збитки, що виникають в результаті продажу одного або декількох лотів, мають характер комерційних збитків, що вираховуються з прибутку, що входить до категорії BIC. Дефіцит зараховується із загального доходу.
Який податковий режим для цивільних компаній, що здійснюють підрозділи ?
Спекулятивні наміри громадянського суспільства найчастіше виявляються визначенням соціального об'єкта, наведеним у статутах. Таким чином, у всіх випадках оподатковується податок на прибуток підприємств:
компанії з нерухомості, статут яких свідчить про звичайний характер операцій та намір перепродати, з чого випливає кваліфікація продавця майна;
компанії з нерухомості, спеціально сформовані для проведення операції з підрозділу, незалежно від того, придбана земля компанією чи внесена одним або кількома партнерами.
З іншого боку, коли компанія з нерухомості, сформована з метою, відмінною від здійснення підрозділу (наприклад, управління SCI), переходить до продажу земельними ділянками, раніше закріпленими за її діяльністю, спекулятивний намір повинен, в принципі, бути виключеним. У тому випадку, якщо статут передбачає, навіть альтернативно, можливість поділу, операція буде розглядатися як комерційна.
Який особливий режим для цивільно-будівельних компаній ?
Перепродаж після поділу цивільною будівельно-збутовою компанією земельної ділянки, спочатку придбаної під будівництво, має комерційний характер у значенні статті 35-I 1 ° Загального податкового кодексу. Таким чином, ДКІ втрачає, в принципі, переваги спеціального режиму звільнення від податку на прибуток підприємств, передбаченого статтею 239 тер того ж Кодексу.
Передавач не мав наміру розподіляти: тягар доказування існування на дату придбання наміру перепродати після поділу покладається на адміністрацію.
Який спекулятивний намір ?
Спекулятивний намір (намір перепродати після поділу) оцінюється під час придбання землі. Підтвердження цього наміру буде базуватися на фактичних обставинах кожної справи.
Правила визначення прибутку від продажу поділеної землі, такі як діючі податкові режими, є тими, що передбачені для торговців майном.
ЩОБ БІЛЬШЕ ЗНАТИ.
Довідкові тексти
-Податковий код,
-Інстр. 18 червня 1990 р., “Офіційний податковий бюлетень”, 8D-2-90.