Слід уникати цих 5 помилок, купуючи ОСББ - Нотаріус Бохум
Ці 5 помилок слід уникати, купуючи ОСББ
В основному договір купівлі-продажу нерухомості для ОСББ розроблений так само, як і для односімейного будинку або незабудованого майна. Однак у деяких моментах є особливі особливості, на які слід вказати нижче.
1. Якими ділянками власник квартири може користуватися самостійно?
Часто виникає питання про те, чи належать певні кімнати та площі до приватної власності чи до спеціального права користування квартирою. Це важливо, оскільки такі приміщення та площі можуть бути використані за виключенням інших співвласників і не підлягають спільній власності (терміни див. Вище). Той, хто не отримає повної та правильної інформації до укладення договору купівлі-продажу, може пізніше зазнати негативних сюрпризів.
На практиці це важливо для наступних приміщень та територій:
- Гаражі або місця для паркування
- Терасні зони
- Садова площа
- Кімнати в підвалі
Якщо ви хочете перевірити, чи належать ці приміщення та площі до квартири, це спочатку можна визначити з земельної книги. Тоді, наприклад, земельна книга реєструє “10/100 частки співвласників у майні …… . у поєднанні з окремим правом власності на квартиру №3 та у поєднанні зі спеціальним правом користування погребом №3”. У цьому випадку очевидно, що погріб № 3 квартири № 3 має право на особливе право користування. Це означає, що власник квартири 3 має єдине право користуватися погребом № 3. Коли квартира продається, спеціальне право користування погребом 3 автоматично передається покупцеві квартири 3.
Якщо особливе право користування не згадується в земельній книзі, особливе право користування може бути результатом декларації про поділ. Земельний реєстр часто надає лише скорочену версію існуючих спеціальних прав користування.
2. Чи використовувались раніше спеціальні права користування на відміну від декларації про поділ?
У багатоквартирних будинках знову і знову трапляється, що власники квартир міняють місця для паркування автомобілів або свої підвальні приміщення, відхиляючись від декларації про поділ.
Приклад: Пан Мюллер є власником квартири 1, а льох з номером 1 належить квартирі 1. Пан Мейєр є власником квартири 2 з відповідним погребом №2. Погріб 1 більший за льох 2, і пан Мейєр потребує більшої кімнати підвалу . У 2015 році вони з паном Мюллером домовились поміняти підвали. З тих пір більший льох з номером 1 використовували для квартири 2. Квартира 2 буде продана у 2019 році. Згідно з декларацією про поділ, льох 2 належить квартирі 2, але більший льох 1 фактично використовується власником квартири 2 протягом 4 років. Покупцеві квартири, пану Шульцу, повідомляють, що більший льох 1 належить квартирі 2. Через кілька місяців квартира 1 продається пану Шпату. Він уважно розглядає декларацію про поділ і зауважує, що більший підвал 1 належить квартирі 1 і просить пана Шульца звільнити підвал. Пан Шульц звертається до адвоката і дізнається, що він повинен звільнити підвал 1, оскільки він не належить придбаній ним квартирі.
3. Які рішення прийняла спільнота власників за останні роки?
У багатоквартирних будинках збори власників зазвичай проводяться раз на рік. На цій зустрічі приймаються рішення щодо будинку. Це часто передбачає заходи з ремонту або ремонту будинку. Як майбутній власник, ви вступаєте в існуючі резолюції. Якщо ці рішення не перевіряються до укладення договору купівлі-продажу, пізніше можуть виникнути витрати, яких покупець не очікував.
Приклад: Пан Мюллер купує квартиру. Збори власників вирішили кілька тижнів тому, що наступного року дах будинку слід перекрити. Загалом це вимагає 50 000 євро, які передаються всім співвласникам будинку. Пан Мюллер повинен знати про це рішення перед підписанням договору купівлі-продажу, оскільки він, як новий власник, повинен брати участь у цих витратах.
4. Скільки коштує технічний резерв?
Якщо резерв технічного обслуговування сформований, він автоматично передається покупцеві; положення про це в договорі купівлі-продажу не потрібно.
Як покупець квартири, перед підписанням договору купівлі-продажу ви повинні знати, чи є резерв на технічне обслуговування та скільки він може бути.
Приклад: Пан Мюллер купує квартиру. Балкони в будинку протікають, і їх потрібно відремонтувати. Це створює значні витрати для всього будинку. Купуючи квартиру, пан Мюллер припускав, що ці витрати можна оплатити з резерву на утримання. Згодом виявляється, що є лише невеликий резерв технічного обслуговування і що кожен власник повинен сплатити спеціальний внесок у розмірі 4000,00 євро за ремонт балконів. Якби пан Мюллер це знав заздалегідь, він не купив би квартиру.
Чи продавець повністю заплатив будинку гроші?
У багатоквартирних будинках у декларації про поділ зазвичай регламентується, що кожен власник квартири повинен виплачувати щомісячну допомогу на будинок. Це включає резерв на технічне обслуговування (див. Розділ 4 вище) та поточні витрати на будинок, наприклад, на прибирання сходових клітин, страхування тощо. Якщо продавець не сплатив ці гроші в повному обсязі, покупець квартири стикається з ризиками через заборгованість попереднього будинку за можливі заходи стягнення Земельний реєстр квартири, яку потрібно придбати.
Приклад: Пан Мюллер купує ОСББ. Незабаром після укладення договору купівлі-продажу примусова іпотека вноситься в земельну книгу через непогашені гроші вдома.
Ви можете захиститися від цього, дозволивши продавцю заявити в договорі купівлі-продажу, що не існує непогашених вимог щодо грошових коштів. Крім того, можна отримати довідку від управителя нерухомості про відсутність боргів за домашні гроші. Ціна придбання сплачується лише за наявності відповідного сертифіката від компанії, що займається управлінням нерухомістю.
Ми з персоналом будемо раді відповісти на будь-які ваші запитання.