Спільне житло в режимі оренди житла 1
11. Спільне житло, що розуміється як добровільне проживання [2] кількома особами, що мають житло, має багато форм. Він включає ситуації, коли всі мешканці мають право однакового характеру на майно. Всі є власниками, усі мають право користування, всі отримали право оренди, щоб навести лише кілька прикладів. Але спільне проживання також орієнтоване на ситуації, коли мешканці не можуть претендувати на однакове право на власність. Хоча один є повноправним власником або користувачем, інший - орендарем. Хоча один є наймачем, інший бере в оренду або здає в оренду частину будинку. Комбінацій безліч, і було б нудно і нецікаво перераховувати їх усі. Поглиблений аналіз вимагає вибору щодо розмежування теми.
22. Перший вибір ґрунтується на якості мешканців. Незважаючи на те, що спільне житло цікавить усі категорії мешканців, коли вони складають сім'ю, воно представляє специфічні особливості, які заслуговують на вивчення. Другий вибір керувався сучасними законодавчими розробками. Прийняття 24 березня 2014 року закону про доступ до житла та оновленого містобудування, відомого як закон ALUR [3], призводить лише до збереження єдиних припущень про спільне орендоване житло, а саме тих, в яких окупуючи сім'ї - орендар. Таким чином, будуть викликані ситуації, коли статус зайнятості ідентичний, наприклад, оренда квартир, але також ситуації, коли цей статус юридично відрізняється, зокрема суборенда [4] та оренда між сім'ями [5], що означає оренду власником оселяюча частина їх житла.
33. Причини привабливості цих нових умов життя добре відомі. У фінансовому плані вони дозволяють отримати економію від масштабу за рахунок зменшення ваги вартості житла у бюджеті відповідних сімей [6], а також відповідно до складу та потреб сімей, які проживають разом, зменшення витрат на догляд за дітьми. У соціальному плані вони схильні ламати певні форми самотності, навіть ізоляцію, і реагувати на нові соціальні потреби. Спільне орендоване житло заслуговує на процвітання, але закон все одно повинен це дозволити.
4 Французький закон про оренду майна для основного житлового користування регулюється законом від 6 липня 1989 р. [7], із глибокими змінами, внесеними законом ALUR [8]. Цей закон про громадський порядок звичайно не може бути відмінений сторонами договору, і це зараз, незалежно від того, чи орендоване майно є голим чи мебльованим [9]. Тому створення, функціонування та припинення всіх форм спільного орендованого житла обов'язково стикаються з цим правовим режимом [10]. Але чи є це інструментом для розвитку спільного житла, яке здається в оренду, чи є гальмом для нових форм житла? ?
54. Для того, щоб відповісти на це питання, необхідно, насамперед, скласти опис впливу режиму оренди на спільне орендоване житло (I), а потім, по-друге, зробити висновки з цих висновків та запропонувати зміни до режиму оренди на користь розвитку спільного орендованого житла (II).
65. Як би парадоксально це не здавалось, аналіз впливу закону та, зокрема, режиму оренди на спільне орендоване житло є подвійним. Цей режим іноді виявляється фактором розвитку і може бути кваліфікований як важіль для спільного орендованого житла (A), але існують також гіпотези, в яких він є реальним гальмом для цих нових форм житла (B).
87. Закон сприяє доступу до спільного найму житла, насамперед шляхом спрощення формування договору шляхом складання типового договору [12], тобто загальної моделі договору для всіх співмешканців. Ця модель, визначена указом Державної ради після консультацій з національною консультативною комісією і яка, як очікувалося, буде опублікована в жовтні 2014 року [13], застосовуватиметься до всіх співпідрядників. Такі моделі контрактів прискорюють укладення угод і скорочують тривалість додоговірної фази.
9По-друге, пристосувавши обов’язкові положення до найму, наприклад правила пристойності у випадку багаторазової оренди. За наявності таких договорів кожен орендар має виключне право користування однією або кількома кімнатами, найчастіше спальнями чи офісами. Однак у цих кімнатах рідко є водоканал або кухонна зона, щоб зберегти лише найпоширеніші приклади. Ці елементи найчастіше є спільними, що не відповідає умовам указу від 30 січня 2002 р. [14]. Тому було важливо змінити вміст, враховуючи особливості спільного розташування.
119. Ці різні зміни до режиму спільної оренди житла не відбулися ціною порушення захисту, який зазвичай надається орендареві. Таким чином, щоб не заохочувати розвиток недобросовісних торговців сном, які мали б спокусу організувати образливих співмешканців з точки зору характеристик приміщень, кількості співмешканців та розміру орендної плати, закон передбачає, що оренда оформлюється висновком з декількох договорів між орендарями та орендодавцем є житловий підрозділ, необхідний для дотримання статей L. 111-6-1 та L. 111-6-1-1 Будівельно-житлового кодексу [18]. Крім того, законодавець вказує, що норми населення, прийняті відповідно до статті 831-3 Кодексу соціального забезпечення, застосовуються до житла, яке здається в загальному житлі.
1210. Безперечно, що положення, що містяться в законі ALUR про співпрацю, не є досконалими, але вони свідчать про позитивний вплив закону на спільне проживання. Однак було б неправильним думати, що це спостереження все ще є дійсним. Існують інші гіпотези, в яких існування імперативного режиму є перешкодою для розвитку спільного житла.
1311. Через свій обов'язковий характер режим оренди перешкоджає розвитку певних форм спільного орендованого житла. Особливо це стосується випадків, коли сім'я, яка орендує квартиру, хоче здати частину свого будинку в суборенду або коли сім'я, яка орендує квартиру, хоче здати частину свого майна в оренду для житлового користування. У першій ситуації режим оренди ускладнює встановлення такої форми спільного прокату житла, у другій ситуації ускладнює її функціонування.
1412. Найбільш складною формою спільного оренди житла є здавання в суборенду. Дійсно, режим оренди житла встановлює принцип заборони здавання в суборенду. Сім'я, яка орендує житло, не може вільно здавати в оренду частину помешкань, орендованих іншою родиною. Однак деякі сім'ї могли знайти інтерес до такого договору. Ми думаємо, наприклад, про ситуації розлучень подружжя, коли житло стає занадто великим, але це також орієнтир для дітей, коли орендна плата стає занадто високою, щоб нести одна людина, але легко може бути двома. Ця заборона на передачу в суборенду застосовується як право в силу характеру громадського порядку, доданого до Розділу 1 Закону від 6 липня 1989 р., І стосується без різниці загальної суборенди та часткової суборенди.
15 Однак стаття 8 закону 1989 року передбачає виняток із цієї заборони. Він базується на угоді орендодавця як на принципі суборенди, так і на ціні, яку сплачує суборендар. З моменту реформи від 24 березня 2014 р. Орендар також повинен надіслати суб-орендарю письмове дозвіл орендодавця та копію поточної оренди. Різні причини можуть пояснити відмову орендодавця дати згоду на спільне розміщення. Вони головним чином полягають у тому, що той, кого він не обрав, займе його майно. Тому він може побоюватися збитків, виявити, що власність занадто мала для спільного користування, побоюючись зіткнутися з особливими труднощами, якщо піднаймач відмовляється звільнити приміщення після закінчення терміну оренди.
16 Однак, якщо сім'я здає житло в суборенду без згоди орендодавця, останній, безумовно, не може посилатися на пункт про скасування [19], але він може вимагати судового розірвання договору оренди [20], що супроводжується відшкодуванням збитків, якщо цей суборенда завдає йому упередження. Він також може оформити відпустку з законних та серйозних причин за шість місяців до закінчення поточної оренди.
1713. Це різні юридичні перешкоди, які виникають при розгляді питання про найм між сім’ями. На відміну від передачі в суборенду, труднощі викликає не введення в оренду, а її діяльність, чревата невизначеністю і, отже, великою правовою незахищеністю сімей, які до неї звертаються. Перешкоди, що виникають у контексті оренди між сім'ями, посилюються опосередковано, і навіть, здається, мимоволі законом ALUR через включення до сфери дії закону від 6 липня 1989 р. Мебльованої оренди основного місця проживання . До 27 березня 2014 року, до дати набрання чинності законом, сім'ї, що займають власників, які орендували частину свого мебльованого майна, мали велику договірну свободу, тоді контракт підлягав, за деякими винятками, положенням Цивільного кодексу [21]. Якщо гармонізація правових режимів оренди голого або мебльованого житла є помітною, то в контексті оренди між сім’ями ця гармонізація також розширила поле невизначеностей.
20 Розірвання контракту також є джерелом труднощів, особливо коли між двома сім'ями виникають розбіжності. Сім'я власників не може розірвати контракт і запобігти його мовчазному поновленню. [31] Відпустка для продажу недоречна, сім’я власника не хоче продавати. Виїжджати жити неможливо, поміщицька родина вже живе в цьому місці. Нарешті, незгода не є серйозною та законною причиною. Тільки сім’я орендаря могла б у цьому випадку вирішити покласти край спільному користуванню житлом.
2114. Приклади передачі в суборенду або міжсімейного лізингу показують, що важко узгодити конкретні потреби з імперативними заходами, які не були створені для цих потреб. І навпаки, зміни, внесені в оренду житла, показують, що закон може брати участь у розробці спільного житла в оренду, тому можна сформулювати пропозиції щодо змін до режиму оренди житла з метою сприяння розвитку спільного житла в оренду.
2215. Зіткнувшись із раніше зробленим зауваженням, а саме, що режим оренди може бути як важелем, так і гальмом для розвитку спільного орендованого житла, з’являються два підходи. Перший - виключити спільне орендоване житло зі сфери дії режиму обов’язкової оренди житла (А), другий - адаптувати цей обов’язковий режим для адаптації до нових форм спільного орендованого житла (Б).
2316. Для вилучення певних форм спільного орендованого житла із сфери дії імперативного режиму Закону від 6 липня 1989 р., Перш за все можна стверджувати, що вони не підпадають під оренду, і тому норми, що регулюють цей договір, не застосовувати. Тоді можна звернутися до втручання законодавця, щоб він прямо виключив ту чи іншу форму спільного житла із закону від 6 липня 1989 р.
2417. Натхненні практикою житла між поколіннями [32], дехто може піддатися спокусі стверджувати, що коли родина погоджується поділитися своїм житлом, незалежно від того, здається воно в оренду чи перебуває у власності іншої сім'ї, ці ситуації підпадають під угоди про проживання, а не в оренду. Для того, щоб виміряти актуальність цієї пропозиції, необхідно повернутися до самого визначення договору оренди. Відповідно до статті 1709 Цивільного кодексу, оренда - це договір, за яким "одна із сторін зобов'язується змусити іншу користуватися річчю протягом певного часу та за певну ціну. Змушує себе платити йому". Отже, кваліфікація оренди накладає дотримання двох сукупних умов: права користування та орендної плати.
27 Кваліфікація договору як угоди про проживання з метою уникнення закону від 6 липня 1989 р. Викликає важливі застереження, які призводять до рекомендації іншого рішення.
Ще одне однозначне та цілком ефективне рішення полягає у втручанні законодавчого органу з метою виключення із сфери дії закону 1989 року ситуацій спільного найму житла. Ця позиція вже прийнята, зокрема в контексті передачі в суборенду. Дійсно, пункт 3 статті 8 закону від 6 липня 1989 року прямо передбачає, що положення цього закону не застосовуються у відносинах між орендарем та суборендарем.
2918. Яким би не був обраний процес, виключення спільного орендованого житла із режиму обов’язкової оренди житла має переваги, які, однак, не повинні закривати недоліки такої пропозиції.
30 Договірна свобода, що залишається сім'ям, зацікавленим у цій формі житлових правил, на користь цього виключення. Вільно визначаючи зміст свого контракту, вони зможуть ідеально адаптувати його до особливостей своєї ситуації. Без претензій на складання вичерпного переліку можливостей, які тоді з’являться, можна навести кілька прикладів. Це стосується можливості планування першої оренди на кілька місяців, щоб забезпечити належну угоду, а потім укласти безстрокову оренду, щоб кожна із співдоговірних сторін могла в будь-який час під час виконання опублікувати повідомлення про припинення, дотримуючись розумного строку попередження, який було б розумно встановити [38]. Крім того, розподіл зборів можна було б визначити на фіксованій основі.
31Однак виключення закону від 6 липня 1989 р. Не вирішить усіх труднощів. Зобов’язання щодо забезпечення гідного житла залишатиметься. Дійсно, це зобов'язання, охоплене статтею 1719 Цивільного кодексу, накладається поза сферою дії закону від 6 липня 1989 року.
32 Нарешті, це виключення може породити нові труднощі. Перший з них стосується скасування захисту страхувальника, створеного багато років тому законодавцем. Захист, який базується на специфіці житла та важливості, яку таке місце має для кожного. Зіткнувшись із потребою у житлі, зіткнувшись із необхідністю мати можливість залишатися в такому майні, побоювання дисбалансу в договірних відносинах на шкоду сім'ї орендаря є цілком обґрунтованим. Другий заснований на складанні таких договорів, позбавлених будь-якої обов’язкової інформації чи будь-яких обов’язкових положень. Сім'ї, що укладають договори, повинні мати міцні юридичні знання або вони будуть змушені користуватися послугою професійного агента-редактора, що обов'язково спричинить додаткові витрати.
3319. Обмеження пропозиції, яка, як правило, виключає із сфери застосування закону від 6 липня 1989 р. Різні форми спільного орендованого житла вимагають розгляду другої пропозиції, яка має тенденцію адаптувати режим оренди до особливостей цих нових середовищ існування. форми.
3420. Адаптація режиму оренди житла до різних форм спільного найму житла вимагає законодавчого втручання. Метою цього було б створення в рамках закону від 6 липня 1989 року однієї або двох статей, що стосуються здачі в суборенду та здачу в оренду між сім'ями. Це втручання також може призвести до поліпшення режиму співпраці.
3521. Модифікація режиму оренди дозволить, з одного боку, зберегти обов’язкові захисні положення цього закону, які можна узгодити з міжсімейною орендою чи суборендою, з іншого боку, сформувати загальну основу для усі договори спільної оренди та, нарешті, виключити положення, що перешкоджають використанню або впровадженню цих форм житла.
36 Не вдаючись до списку в стилі Превер, можна проілюструвати цю пропозицію, давши кілька прикладів положень, які слід залишити, положень, які слід відкинути, та положень, які слід адаптувати. Серед положень, які слід дотримуватися, можна було б визначити правила, що стосуються обов'язку скласти інвентар інвентарю, скласти опис меблів на випадок мебльованого помешкання, з метою зменшення джерел судових спорів при виході з приміщення та тим самим навіть підтримувати правила розподілу витрат на створення цих держав. Серед тих, які слід виключити, може бути включена мінімальна тривалість оренди, щоб мати можливість створити випробувальний період, виправданий спільним проживанням власника та його орендаря. Нарешті, в межах положень, що підлягають адаптації, можуть з’явитися правила щодо гідного житла. Тоді, можливо, було б доречно досить просто розширити сферу застосування указу, який повинен втрутитися у спільне наймання, щоб також застосувати його до між сімейної оренди. Також може бути розглянуто створення нових підстав для надання відпусток або точніше нових серйозних та законних підстав для надання відпусток, характерних для ситуацій спільного користування житлом.
3722. Законодавець міг скористатися цим втручанням для вдосконалення режиму співпраці, зокрема, регулюючи порядок повернення застави у разі від'їзду одного з співмешканців. Стан кімнат, орендар яких має ексклюзивне право користування, не викликає особливих труднощів, однак існують питання щодо загальних кімнат щодо визначення наймача, який повинен нести будь-яку шкоду, та умов утримання суми для нарахування проти гарантійного внеску, коли всі орендарі є джерелом цих погіршень.
3823. Шлюб між орендарем житла та спільним житлом не є річкою. Це загрожує суперечностями, і, без сумніву, було б неодмінно визначити ідеальне рішення для майбутнього цієї пари. Однак, схоже, імперативне, обмежувальне та захисне законодавство може бути фактором розвитку лише в тому випадку, якщо воно було розроблене спеціально для тієї мети, до якої воно застосовується. Однак наразі спільне проживання законодавцем зрозуміле лише слабо, за винятком спільного проживання. Можливо, ми могли б запропонувати йому приділяти більше уваги іншим формам спільного орендованого житла в майбутньому.