Споруди або насадження на сторонніх землях
Останнє оновлення: 1 листопада 2015 року
Власність - це право користуватися і розпоряджатися речами найбільш абсолютним чином, за умови, що воно не використовується забороненим законами чи нормативними актами (ст. 544 Цивільного кодексу).
Право власності на землю переходить у власність зверху і знизу (стаття 552 Цивільного кодексу), в результаті чого власник може зробити на своєму майні всі плантації та споруди, які він вважає доречними, за винятком виключень, пов’язаних із сервітутами.
З цього визначення випливає винятковий характер права власності: "Власник нікого не може підтримати" (Х., Л. та Ж. Мазо та Ф. Шабас, Leçons de droit civil, Biens, Франсуа Шабас: Монкрестієн, 8-е видання 1994 р., № 1306). Звідси випливає презумпція, передбачена статтею 553 Цивільного кодексу: "Усі споруди, насадження та роботи на землі або в інтер’єрі передбачаються власником за власний рахунок і належать йому, якщо не доведено протилежне".
Отже, найпростіша ситуація, що відповідає згаданому вище принципу, - це ситуація з будівництвом або насадженням, яку виконує сам власник.
Більш складною є гіпотеза про будівництво або насадження, здійснене третьою особою (або навіть особою, яка не має єдиної власності на землю), оскільки, крім необхідності дотримуватися вищезазначених правил, ця ситуація створює стосунки між кількома людьми і можуть призвести до застосування конкретних податкових норм.
Це вторгнення сторонніх будівельників або плантаторів на землю власника може бути наслідком помилки, або навпаки, титулу, угоди або навіть стратегії.
1. - Будівництво або посадка, зроблена "помилково" на чужому грунті:
? Посягання: помилка, допущена забудовником або плантатором, санкціонована безкомпромісно шляхом знищення (навіть якщо зазіхання буде незначним:
Приклад посягання 0,5 см: 3-й цив. 20 березня 2002 р., N ° 00-16015: до н.е. III, n ° 71.
Беручи до уваги статтю 545 Цивільного кодексу;
Оскільки ніхто не може бути змушений поступитися своїм майном, якщо воно не є комунальним;
В той час, як, щоб відхилити подружжя Кнаус від їх прохання про знесення стіни, побудованої їхніми сусідами, подружжям Ле Моель, та посягання на їх власність, оскаржуване рішення (Кан, 30 листопада 1993 р.) Постановляє, що це посягання від 16 до 22 міліметрів, не може бути зменшений і що це не є порушенням, яке виправдовує запитуваний знос;
Що, постановивши таким чином, хоч і зазначав реальність посягання, Апеляційний суд порушив вищезазначений текст.
? Будівництво без заголовка (дійсне):
- володар землі в силу забрудненого титулу,
- забудовник, який потрапив у володіння під час переговорів, які мали призвести до придбання майна (3-й цивільний, 3 травня 1983 р.: до н. е., № 102),
- будівельник "привласнює", здавалося б, вільне майно,
- будівельник, який вважає себе "вдома" на землі, що належить члену сім'ї (3-е громадянське місто, 1 березня 1995 р. до н. е., № 68),
Ця ситуація регулюється статтею 555 Цивільного кодексу:
Добросовісна третя сторона означає особу, яка володіє власником на підставі передачі права власності, про яку він не знає про дефекти (стаття 550 Цивільного кодексу).
Право на компенсацію виселеній третій особі, передбачене пунктом 4 статті 555 Цивільного кодексу, покладається не на право власності на земельну ділянку, а на особу, яка здійснила акт посадки або будівництва.
Отже, цей текст і стаття 551 того ж кодексу порушують суд, який присуджує компенсацію виселеній третій особі лісовій групі, чий автор один посадив на сусідній землі (Cass. Civ. 3 13 травня 2005 р., № 13 -26680).
2.- Будівельник-садівник користується землею в силу титулу:
Тут фермера-саджальця немає випадково чи помилково. Він займає землю в силу юридичної назви, яка дозволяє йому це робити:
? Спільний власник хто будує або садить на нерозділеному майні:
Ст. 815-13 Цивільний кодекс: Коли співвласник покращив за свій рахунок стан нерозділеного майна, це повинно враховуватися відповідно до власного капіталу, враховуючи, яка вартість майна збільшується з часом розподіл чи відчуження.
? Громада хто будує або садить на землі, що належить дружині/дружині:
Всякий раз, коли один із двох подружжя отримав особисту вигоду з майна громади, він зобов'язаний винагородою (стаття 1437 Цивільного кодексу).
Стаття 1469 Цивільного кодексу: винагорода не може бути меншою за решту прибутку, коли позичальна вартість була використана для придбання, збереження або вдосконалення майна, яке в день ліквідації громади знаходиться у спадщині, що позичається. Якщо придбане, збережене або вдосконалене майно було відчужене до ліквідації, прибуток оцінюється в день відчуження; якщо новий актив був суброгований до відчуженого активу, прибуток оцінюється за цим новим активом.
Винагорода за плантацію, що фінансується громадою, на землі, яка належить одному з подружжя, визначається різницею між поточною вартістю землі, засадженої виноградною лозою, та вартості голої землі (1-й цивільний. 6 листопада 1984 р., П. ° 83-15231: до н.е. I, n ° 293).
Подружжя, відокремлені від власності, спільно будують житловий будинок на двох ділянках, що належать їм відповідно. Вирішили, що будинок належить чоловікові та дружині власнику ділянки, що підтримує більшу частину будівництва, за винятком компенсації, виплаченої колишньому подружжю (1-й цивільний. 17 грудня 2002 р., N ° 00-16790: до н.е. I, n ° 308).
? Узуфруктуарій хто будує або садить на землі, що належить голому власнику:
Ст. 599 Цивільний кодекс: Узуфруктуарій не може вимагати, після припинення користування, вимагати будь-якої компенсації за ті покращення, які він стверджував, хоча вартість речі була збільшена.
? Орендар хто будує або садить на орендованій землі;
Податкова доктрина (реєстраційні збори):
Д. адм. 7 G-2152, 20 грудня 1996 р .:
Мовчазна оренда: Окрім будь-якої письмової угоди, сам факт надання дозволу власнику на будівництво споруд може означати його відмову від негайного приєднання (Пор. Cass. Civ. I, 11 січня 1965 р .: BC I, n ° 24; Cass. цивільний I, 10 листопада 1965: до н.е. I, n ° 605; Cass. civ. I, 5 жовтня 1966: до н. е., n ° 453).
На фіскальному рівні: 30 червня 1982 р. Н. Е., № 21175 (Податковий закон 1982 р., Ком. 290, із закл. Шріке):
"Враховуючи, що право власника на збереження права власності на будівлі, споруджені третьою особою на його земельній ділянці, не може бути реалізоване в силу самих положень статті 555 Цивільного кодексу до закінчення терміну дії угоди, укладеної з третьою стороною, і є, крім того, підпорядкована, в силу цих самих положень, відшкодуванню власником земельної ділянки третій особі або суми, що дорівнює тій, на яку збільшився фонд, або вартості матеріалів та ціна розрахункової робочої сили на дату відшкодування; що це випливає з інструкції, і що, крім того, не заперечується, що через тісну спільноту інтересів, що існують між платником податку та компанією Y, земля, на якій були побудовані спірні споруди, повинна розглядатися як орендована мовчазна угода з компанією Y; що ця угода, продовжуючи виробляти свої наслідки в 1974 році, як і в 1972 році, прибуток, наданий власнику при будівництві конструкцій, не була реалізована протягом оподаткування 1972 та 1974 років ".
Оренда будівель та сільська оренда: подивитися
Оренда емфітевтика:
Стаття L. 451-10: емфітевзис отримує право на приєднання протягом терміну емфітевзису.
Стаття L. 451-7: Якщо орендар робить благоустрій або споруди, що збільшують вартість землі, він не може їх знищити і не вимагати компенсації з цього приводу.
3-й цив. 16 квітня 1970 р.: До н. Е. III, № 251: Оренда емфітевтика має свої правила, і її характерною рисою є низький роялті, що виплачується орендодавцю, який в якості компенсації стає власником в кінці оренди будівель, побудованих під час оренда без виплати компенсації. Зауваживши, що спірна оренда є орендою емфітевтика, судді першої інстанції мали право відмовити піднаймачеві, який будував будівлі, в перевагах положень статті 555, ал. 4 Цивільного кодексу.
Див. Також рішення ЄС від 8 грудня 1999 р. № 168665, згідно з яким дозвіл, наданий під-орендарю службовцем-емфітевтом на виривання винограду, дозволяє останньому отримувати премію за постійне залишення виноградника., не перешкоджаючи положенням статті L. 451-7 Сільського кодексу. Фактом залишається той факт, що, нехтуючи цими положеннями, працівник-емфітевт несе відповідальність перед основним власником.
3. - Податковий режим для будівель і насаджень на сторонніх землях:
Амортизація повинна розподілятися на звичайний період використання, а не на термін оренди, від якого орендар отримує вигоду, крім випадків оренди будівельних конструкцій.
Що стосується ПДВ, умова власності більше не потрібна, ПДВ підлягає відрахуванню, як тільки інвестиція здійснена для цілей оподатковуваних операцій.
3.2. Щодо власника:Податок на прибуток:
? Приєднання власника земельної ділянки до власності плантацій або будівель приносить оподатковуваний дохід лише в тому випадку, якщо воно здійснюється без компенсації.
Д. адм. 5 D-2217, 10 березня 1999 р .:
C. ОРЕНДА НАДАННЯ ПЕРЕДАЧИ ВЛАСНИКУ КОНСТРУКЦІЙ, ПОБУДОВАНИХ ОРЕНДАРОМ
3. Якщо будівництво та забудова, що виконуються орендарем, повинні повертатись орендодавцю лише під компенсацію, немає необхідності враховувати цю операцію для визначення доходу, що підлягає оподаткуванню майном.
Порівняйте, однак, Р. М. Касперейт № 754, ЖОВАН 9 серпня 1982 р .: оподатковуваний прибуток від власності на ім'я орендодавця відповідає ринковій вартості будівель за вирахуванням суми компенсації, виплаченої орендарю в обмін на дострокову передачу права, які він мав на будівництво.
? В принципі, дохід оподатковується лише в кінці договору оренди (та можливого його поновлення), на дату, коли власник поверне задоволення від будівлі.
Д. Адм. 5 D-2212, 10 березня 1999 р .:
11. Будівлі, побудовані орендарем.
13. Дохід від майна, що підлягає оподаткуванню, є реальним доходом; розмір орендної плати, який фактично отримав власник, не може бути збільшений з урахуванням вартості оренди будівель, які були побудовані його орендарем і які повинні повернутися йому без компенсації орендаря. закінчення терміну оренди. Дійсно, до цієї дати ці споруди не забезпечували додаткового доходу орендодавцю (CE, рішення від 9 листопада 1932 р., Вимога N ° 17774, RO, n ° 5914: рішення від 30 листопада 1973 р., Вимога N ° 86977, RJ III с. 182 та рішення від 30 червня 1982 р., Заява № 19962 та 21175).
Доплата за орендну плату в результаті безкоштовної здачі споруди, збудованої орендарем, становить прибуток від майна, що підлягає оподаткуванню, за рік закінчення або припинення оренди. Однак у випадку оренди, поновленої за мовчазною угодою, оподаткування доходу від землі може відбуватися лише тоді, коли оренда більше не поновлюється автоматично (див. Також нижче 5 D 2217 n ° 4).
Д. адм. 5 D-2217, 10 березня 1999 р .:
C. ОРЕНДА НАДАННЯ ПЕРЕДАЧИ ВЛАСНИКУ КОНСТРУКЦІЙ, ПОБУДОВАНИХ ОРЕНДАРОМ
4. З іншого боку, якщо в результаті угод, укладених між сторонами, випливає, що будівництво та забудова, що виконуються орендарем, повинні безкоштовно повернути орендодавцеві в кінці оренди, відповідний прибуток повинен бути врахований рахунок на прибуток від землі, на дату закінчення терміну оренди (CE, рішення від 14 грудня 1977 р., вимога № 2267, RJ III, стор. 214, від 10 липня 1981 р., вимоги n ° s 12865 та 24983 та від 19 квітня 1989 р., Вимога № 42759 та 72 265) або на дату припинення оренди. Однак у разі оренди, поновленої за мовчазною угодою, оподаткування земельних доходів може відбуватися лише тоді, коли оренда більше не поновлюється мовчки.
Але дострокове передавання орендодавцю будівель, побудованих орендарем, становить оподатковувану вигоду за рік, протягом якого виконується ця операція (D. adm. 5 D-2217, 10 березня 1999 р., № 5).
Після закінчення попередньої оренди, що передбачала приєднання орендодавця без компенсації, адміністрація мала право реінтегрувати залишкову вартість будівель, побудованих виїзним орендодавцем, у результати орендодавця (CAA, Марсель, 16 грудня 2011 р., № 09MA00039).
У тому випадку, якщо орендодавець продає землю орендарю до закінчення оренди, договір купівлі-продажу має, згідно із податковим законодавством, ті самі наслідки, що і мовчазне мирне розірвання договору оренди, що передбачає обов'язкову попередню здачу орендаря. орендодавця і повинно розглядатися як таке, що призводить до вигоди останнього додаткової орендної плати, що відповідає вартості будівель, побудованих орендарем, які мають бути сплачені йому без відшкодування в кінці оренди (CAA Ліон, 12 травня 2011 р., n ° 10LY01548).
У кількох рішеннях від 6 січня 1993 р. Державна рада на пленарному засіданні постановила, що у разі негайного приєднання орендодавець негайно оподатковує вартість прикрас, благоустрою та установок, належних йому без компенсації (6 січня 1993 р., n ° 63844 та 63845: RJF 3/93, n ° 363), тоді як у разі відкладеного приєднання оподаткування відбувається лише в той день, коли власник відновлює вибуття орендованих приміщень (CE 6 січня 1993 р., n ° 63943, 69944 та 69945: RJF 3/93, n ° 364).
? Прибуток дорівнює реальній вартості на дату оподаткування будівель та споруд, переданих без компенсації орендодавцю (Д. адм. 5 D-2217, n ° 4, 10 березня 1999 р.).
? Викладені вище правила застосовуються до оренди емфітевтика (D. adm. 5 D-2217, n ° 4, 10 березня 1999 р.). З іншого боку, передбачені конкретні правила щодо оренди будівель (див. Нижче).
? Звичайно, ці правила застосовуються лише до витрат, понесених в інтересах компанії та відповідаючих нормальному управлінню. Якби було доведено, що робота, яку виконує орендар, являє собою ненормальний акт управління (наприклад, робота, яку компанія виконує в інтересах свого основного партнера), орендарю не буде дозволено вирахувати амортизаційні відрахування. наданий таким чином партнеру, прирівняний до (нерегулярно) розподіленого доходу, може оподатковуватись у категорії доходу від рухомого капіталу (коли компанія підлягає оподаткуванню корпоративним податком).
Інші податкові наслідки приєднання:
? Права на запис:
Передача майна, що випливає з права приєднання, повинна відбуватися в силу закону і не спричиняє оподаткування податком (RM Blas n ° 33740, JOAN 26 березня 1977 р., С. 1246). Це має місце навіть у тому випадку, якщо власник землі компенсує забудовнику, якщо тільки в силу спеціальних угод забудовник не повинен розглядатися як власник будівлі (Р. М. Рімбо № 31437, ЖАНА, 7 березня 1988 р., С. 1009: Податковий закон 1988 р., № 26, комісія 1374). Це має місце, зокрема, коли орендодавець раніше відмовився від свого права на приєднання.
З іншого боку, передача орендодавцю під час оренди будівель або насаджень регулюється правами передачі майна, якщо орендар зберігав майно до закінчення строку оренди (відкладене приєднання). В іншому випадку застосовується лише фіксоване мито (RM Kaspereit n ° 754: JOAN 9 August 1982, p. 3302: Droit Fiscal 1982, comm. 2097).
Виникло питання про те, як слід розглядати справу про дострокову передачу права власності орендодавцю внаслідок дострокового розірвання договору оренди. Зокрема, стверджувалося, що це припинення мало наслідком лише перенесення дати, коли відбулося приєднання. Однак Касаційний суд розцінив це як передачу, що підлягає оподаткуванню.
Кас. ком. 23 лютого 1999 р., N ° 96-18328: Тоді як орендодавець, власник земельної ділянки, стає, якщо не домовлено інше, власником споруд в кінці договору оренди і що внаслідок припинення орендар втрачає своє тимчасове право власності на споруди, які він побудував та дозволяє орендодавцю отримати право власності на ці споруди до закінчення строку оренди, таким чином, що в результаті передачі права власності на будівлі, припинення є передачею, що підлягає реєстраційному збору за передачу будівель
Примітка: база оподаткування складається з суми відшкодування, сплаченого орендодавцем при припиненні.
Ідентичне положення у випадку оренди будівництва (див. Оренду будівництва, пункт 2.1).
? Закупівельна ціна споруди для орендодавця:
Довгий час адміністрація вважала, що ціна придбання будівлі, придбаної шляхом приєднання, дорівнює сумі компенсації, яку орендодавець виплачує орендарю. За відсутності такої компенсації ціна придбання вважалася нульовою.
Ця позиція була змінена інструкцією від 3 липня 2001 р. (BOI 8-M-1-01) на випадок, якщо орендодавець опосередковано несе ціну на будівництво, позбавляючи себе частини орендної плати в обмін на своє право приєднання до право власності на споруди за нульову ціну або значно нижчу за собівартість зазначених конструкцій. Те саме рішення для оренди будівництва.