Стара зона зони С, що підпадає під режим (Закон Елану 23112018); ОПТИМАЛЬНИЙ
Старе житло, розташоване в зоні С, тепер має право на старий режим Коссе. Це вимагає від орендодавця виконати роботи з благоустрою, затверджені Аною, та винайняти це житло принаймні на 9 років у соціальному або дуже соціальному секторі. Натомість він отримує дві переваги:
- Відрахування валової орендної плати в розмірі 50% перед нарахуванням інших платежів (до 85% у випадку посередницької соціальної оренди).
- Граничний рівень дефіциту землі, який можна віднести до загального доходу, підвищений з 10 700 до 15 300 євро протягом усього періоду дії схеми.
Закон No 2018-1021 від 23 листопада 2018 року про розвиток житла, забудови та цифрових технологій (закон ELAN)
Практичні наслідки
Закон Елана поширює перевагу відрахування на зону С “Доступна оренда”, відомий як старий Кос, для угод про Ану, підписаних на 1 січня 2019 року. Він підвищує ліміт для вирахування зборів, що підлягають вирахуванню із загального доходу, до 15 300 євро протягом усього періоду дії плану.
Примітка:
У зоні С податкові пільги часто компенсують обмеження щодо оренди: обмеження орендної плати та ресурсів. Таким чином, відрахування 50% від валової орендної плати є вирішальною перевагою. Бажано передбачити, домовившись про помешкання перед його орендою та перед проведенням благоустрою.
Цей пристрій може перейти від старого режиму Борло в зоні С; ця сума стосується житла, підписаного Аною до 31 січня 2017 року, на термін 6 років (9 років у разі роботи). Старі податкові знижки Borloo застосовуються до кінця угоди з Аною, яка може бути продовжена на 3 роки, до дати поновлення договору оренди.
Фактом залишається той факт, що узгоджені роботи з покращення необхідні для того, щоб мати доступ до старого Коссе в кінці старого Борлоо.
Примітка:
Стара схема Бессона залишається придатною для певних житлових приміщень до кінця поточних зобов'язань (договір оренди житла до 2006 року з продовженням); він повністю зникне після 31 грудня 2019 року.
Приклад:
Придбання власності площею 130 м2 у січні 2019 року за € 170 000, з роботою € 50 000, у тому числі € 15 000, профінансованою Аною. Орендарем є пара з двома дітьми, референтний податковий дохід за 2017 рік становить 21000 євро. 1 березня 2020 року починається оренда. Операція повністю фінансується за боргом. Погоджена орендна плата становить 910 євро на місяць.
| 211 | Отримана валова орендна плата | 8 190 євро | 10 920 євро | 10 920 євро |
| 213 | Ана Грантс | 15000 євро | 0 € | 0 € |
| 215 | Загальна виручка | 23 190 євро | 10 920 євро | 10 920 євро |
| 221 | Витрати на адміністрування та управління | 180 євро | 180 євро | 180 євро |
| 222 | Інші плати за управління | 20 € | 20 € | 20 € |
| 223 | Страхова премія | 200 євро | 200 євро | 200 євро |
| 224 | Витрати на вдосконалення | 50 000 євро | 0 € | 0 € |
| 227 | Податки на майно, додаткові податки | 800 € | 800 € | 800 € |
| 228 | Питомий відрахування 50% термінал | 11 595 євро | 5460 євро | 0 € |
| 240 | Загальні витрати та збори | 62 795 євро | 6660 євро | 1200 євро |
| 250 | Відсотки за позикою | 3600 євро | 3500 євро | 2300 євро |
| 263 | Прибуток (+) або дефіцит (-) | -43 205 євро | 760 євро | 7 420 євро |
| Стаття 156, 3 ° ЗГІ | Дефіцит від загального доходу | -15 300 євро | 0 € | 0 € |
| Розподілити дефіцит на майбутнє | 0 € | 760 євро | 7 420 євро | |
| Дефіцитний звітний запас | -27 905 євро | -27 145 євро | -9 225 євро | |
| Податок на прибуток (30% TMI) | -4590 євро | 0 € | 0 € | |
| Соціальні внески | 0 € | 0 € | 0 € | |
| Ануїтети позик | 10 200 євро | 10 200 євро | 10 200 євро | |
| Щорічний прибуток (+)/зусилля (-) | 1400 євро | -460 € | -460 € |
Варіант дієти “Старий наперсток“ в даний час застосовний у всіх районах національної території для прямої або посередницької оренди слід порівнювати юридично, фінансово та фінансово зі стратегіями оптимізації, такими як можливість сплати корпоративного податку або перехід на мебльовану оренду.
Для подальшого
Контекст
Стаття 46 Закону No 2016-1918 від 29 грудня Коригувальні фінанси 2016 року на 2016 рік створили нову систему відрахування стимулів на користь оренди старого субсидованого житла, розташованого в важких районах: старого Коссе. Ця перевага закріплена у статті 31, I, 1 °, o Загального податкового кодексу.
Це стосується угод, укладених з Національним агентством з питань житлового будівництва (ANAH) між 1 січня 2017 року та 31 грудня 2019 року.
Він передбачає стандартне вирахування валового доходу орендодавця від 15% до 85% до вирахування фактичних витрат. Натомість орендодавець зобов'язується здати майно в оренду в оренду в проміжному або соціальному секторі в зонах A, A bis, B1 та B2 за умов ресурсів для орендаря.
Ставка становила 85% у контексті посередницької оренди із затвердженою соціальною організацією або оренди у затвердженій організації із соціального переміщення в зонах A, A bis, B1, B2 і C.
Зміст статті 162 закону Елан
Стаття 162 закону Елан від 23 листопада 2018 року змінює старий режим Коссе. Зараз він передбачає такі умови:
| A bis - Указ від 30 вересня 2014 р. (Стор. 1 - 3) | ТАК | 30% | 70% | 85% |
| A - Указ від 30 вересня 2014 року (стор. 4 - 20) | ТАК | 30% | 70% | 85% |
| B1 - Указ від 30 вересня 2014 р. (Стор.20 - 60) | ТАК | 30% | 70% | 85% |
| B2 - Указ від 30 вересня 2014 р. (Стор. 60-160) | ТАК | 15% | 50% | 85% |
| В - Муніципалітети, не розташовані в інших районах Новизна | ТАК | 0% | 50% За умови проведення оздоровчих робіт, що покладаються на орендодавця | 85% |
Аналіз
У зоні С попит на оренду, як правило, не є “Напружений”. Отже, ризики оренди вакансій та неліквідності майна там вищі. Ці недоліки часто компенсуються досить високим рівнем валової рентабельності. Особистий податковий тягар, який може перевищувати 47,2% від орендної плати за вирахуванням зборів, спонукає деяких інвесторів шукати оптимізації шляхом обкладання корпоративним податком або переходу на мебльовану оренду цих економічно вигідних будівель.
Відкриття зони C старого пристрою Cosse пропонує альтернативну можливість для цих донорів. Цей режим генерує як дефіцит землі (що пов’язано із загальним доходом до € 15 300), так і надбавку за оренду (близьку до наслідків амортизації на будівлю).
Крім того, роботи з обов'язкового благоустрою в зоні С можуть частково субсидувати Ана.
На закінчення слід сказати, що нормальна орендна плата часто досить близька до меж, встановлених режимом. Ресурси орендарів та зобов’язання щодо збереження, підписані з Anah, є основними недоліками цього режиму, що дозволяє отримати більш привабливу чисту податкову декларацію.
Поділитися дописом "Старий стручок: Зона С, що підпадає під режим (Закон Елану 23/11/2018)"