Століття 21 баланс за 1-у половину л; старий біг на повній швидкості - Journal de l; Агентство
Ця стаття була:
Уже 4 роки французький ринок нерухомості демонструє неймовірну динамічність. У першому семестрі він все ще працює на повній швидкості. Покращений умовами кредитування, попит сильний і чинить тиск на ціни, які значно зростають. Діяльність стабілізується, але на дуже високому рівні. Аналіз Лорана Вімонта, президента Century 21 France
Після збільшення на 11% між першою половиною 2016 року та першою половиною 2017 року активність стабілізувалась у Франції за останні дванадцять місяців (+ 0,3%), але на надзвичайно високих рівнях. Ніколи раніше кількість операцій не досягла позначки 956 000 річних придбань, про яку нещодавно оголосили нотаріуси.
Така енергійність ринку обов'язково чинить тиск на ціни, але зростання залишається помірним (+ 2,3%), а середня ціна за м², - якщо вона зараз становить 2590 євро -, все ще нижче найвищої, що спостерігалась у 1 півріччі 2011 року (2693 євро) на м2 на час).
Безперечно, саме банківські умови рухають ринок
Все ще пропонуючи надзвичайно низькі ставки, банки також пом'якшили свої критерії надання позик, дозволяючи все більшій кількості домогосподарств - деяких, доходи яких до того часу не дозволяли цього - отримати доступ до власності. Сьогодні банківські установи можуть кредитувати навіть без особистого внеску.
Для порівняння, при порівнянному щомісячному рівні виплат (1000 євро за 20 років), домогосподарство може позичити близько 211 000 євро, коли в першій половині 2011 року воно отримало позику в розмірі 160 800 євро. 50 000 євро: отже, це додаткова сума, яку зараз отримують сім'ї завдяки винятковим банківським умовам; сума, що становить майже чверть середньої суми придбання нерухомості у Франції (214 385 євро).
Не дивно в цьому контексті, що домогосподарства хочуть реалізувати свій проект придбання, а постійний попит підвищує ціни, особливо на будинки, які зросли на + 3,9% між першою половиною 2017 року та першою половиною 2018 року (щоб досягти 2089 євро за м²). Середня ціна за м² квартир змінюється менш стрімко (+ 2,1% до € 3502 за м²).
Цей фінансовий пакет дозволяє тим, хто не міг купувати дотепер, мати можливість стати власниками; це також дозволяє тим, хто вже був кредитоспроможним, купувати більше. Таким чином, середня площа поверхні придбання досягла нового рекорду, склавши 86,4 м² у першій половині 2018 року, постійно зростаючи з 2011 року, коли куплене житло в середньому становило 79,4 м².
Діяльність, безумовно, підтримується, а ціни дещо зростають, однак ринок не захоплюється: терміни продажів на національному рівні скорочуються на 2 дні (між першою половиною 2017 року та першою половиною 2018 року), але залишаються на відносно високих рівні (в середньому 92 дні, коли в 2011 р. вони скоротились до 78 днів, а в 2004 р. - до 64 днів!). Ринок нерухомості демонструє зухвалий стан здоров’я.
У національному масштабі частка співробітників/робітників серед покупців, природно, є найвищою (40% угод), але саме частка старших керівників та вільних професій зростає найшвидше (+ 5,3%) і зараз становить 15,8% покупців.
Нарешті, після очікувального періоду, пов’язаного з президентськими виборами, навіть діють орендні інвестиційні проекти, частка цих операцій зросла на + 17,5% у період з першої половини 2017 року до першої половини 2018 року.
З 9 270 євро за м² історичний рекорд, встановлений минулого року, знову побитий у Парижі
У столиці ціни на нерухомість вже зросли на 7,7% між першою половиною 2016 року та першою половиною 2017 року, і вони продовжували зростати, прийнявши + 3,7% за останні дванадцять місяців. З 9 270 євро за м² історичний рекорд, встановлений минулого року, знову побитий.
Очевидно, що це зростання паризьких цін має наслідки для активності: кількість транзакцій вже впала минулого року (-3,1%), активність все ще зупиняється між першою половиною 2017 року та першою половиною 2018 року (-2,5%).
Час продажів стає довшим (+4 дні), що свідчить про те, що паризькі покупці виправдано вимагають своїх досліджень і знаходять час, щоб прийняти рішення.
Для покупки вони приносять кілька жертв з точки зору площі поверхні: середня площа паризького придбання зменшується до трохи більше 50 м². А на покупки в Парижі домогосподарства витратять в середньому 458 651 євро, що знову є історичним рекордом.
Ці покупці - це переважно старші керівники та представники вільних професій, відповідальні за 46,2% угод у столиці (порівняно з 15,8% у Франції). Співробітників та робітників виганяють з Парижа: їх частка серед покупців впала на -25% між першою половиною 2017 року та першою половиною 2018 року, що становить лише 5,1% транзакцій. За цей період пенсіонери найшвидше збільшили свою частку (збільшившись на + 36,8% і складаючи зараз 10,4% покупців). Щоб реалізувати свої проекти з нерухомості, ці пенсіонери, як правило, отримують прибуток від капіталу, реалізованого в результаті перепродажу свого попереднього будинку. Тож не дивно, що лише 65,2% фінансування забезпечується кредитом у столиці, коли для всієї Франції ця частка становить 78%.
Хороші новини: інвестори повертаються на ринок, і їх частка зросла на + 15,5% до 26,8% угод. Якщо закон ELAN не порушить цю динаміку, яка також є джерелом значних податкових надходжень для держави, ринок оренди поступово зможе відновити себе та запропонувати орендарям широкий асортимент товарів.
Що стосується цін в Іль-де-Франс ?
Слідуючи тій самій тенденції, що і минулого року, ціни в регіоні Іль-де-Франс продовжують зростати і зростати на + 3,9% між першою половиною 2017 року та першою половиною 2018 року. Середня ціна за м² зараз становить 3 301 євро. Але це збільшення не без наслідків для активності, яка ослабла (-1,5%), коли вона зросла + 11,9% між 1-м півріччям 2016 та 1-м півріччям 2017 року.
Ринок Іль-де-Франс - це, природно, ринок основних резиденцій, який становить 81,3% придбань (у всій Франції ця частка становить 70,9%). Однак за останні дванадцять місяців частка операцій, здійснених як орендні інвестиції, суттєво зросла (+ 23,6%) і складає зараз 15,2% від придбання нерухомості, що ніколи раніше не досягало.
Ці придбання в основному здійснюються працівниками/робітниками (41,9% покупців), проте частка старших керівників та вільних професій зростає (+ 10,5%, що становить 13,7% угод).
Загалом, в Іль-де-Франс придбання нерухомості в середньому становить 263 752 євро (330 205 євро за будинок та 218 177 євро за квартиру), суми, які, як видається, є історичними записами для регіону.
Однак між різними департаментами Іль-де-Франс відмінності значні. Сена і Марна виділяється найнижчою середньою ціною за м² в регіоні (2417 євро за м²), тоді як, з іншого боку, О-де-Сен має в середньому 5876 євро за м². Ессон - єдиний департамент в регіоні Іль-де-Франс, де середня ціна за м² впала за останні дванадцять місяців (-1,8%), тоді як терміни реалізації продажів продовжуються на 12 днів; І навпаки, Сена-Сен-Дені використовує географічну близькість до Парижа, щоб побачити, як його ціни стрімко зростають (+ 9% між першою половиною 2017 року та першою половиною 2018 року), а терміни продажу скорочуються на 8 днів.
В усіх регіонах їх середня ціна за м² зростає
За винятком Центру Валь-де-Луар та О-де-Франс, середня ціна за м² зросла у всіх регіонах. Що стосується активності, лише Гранд-Ест та Нова Аквітанія зафіксували уповільнення кількості своїх транзакцій. Всюди ринок демонструє великий динамізм. Багато в чому це пов’язано з тим, що в усіх цих регіонах, за винятком Оверні-Рона-Альпи та Провансу-Альпи-Лазурного берега, середні суми придбання нижчі за суму, яку банки надають щомісячно від 1000 € протягом 20 років. Тому цей період є сприятливим для Франції власників.
Які перспективи ?
Ринок працює на повних оборотах. Покращений умовами кредитування, попит сильний і чинить тиск на ціни, які значно зростають. Діяльність стабілізується, але на дуже високому рівні. Чи наближається кінець цього процвітаючого періоду в реалізації проектів з нерухомості? Поки процентні ставки залишаються низькими, а банки підтримують гнучкі умови кредитування, ринок нерухомості може продовжувати процвітати. Французи купують, знаючи, як тримати розум. Будьте обережні, однак занадто різке зростання цін неминуче матиме наслідки для фінансування та призведе до збільшення необхідного особистого внеску покупців.