Суворіший режим для мебльованої оренди

Поки що мебльована оренда житла отримала вигідні правила. Але з березня закон Алур накладає більше обмежень на донорів. Ось що вам потрібно знати, якщо ви знімаєте мебльоване житло на рік або зрідка.

Протягом останніх 10 років оренда мебльованих приміщень мала великий успіх, зокрема завдяки менш суворим правилам, ніж правила, що регулюють безоплатну оренду. Але закон про доступ до житла та оновлене містобудування від 24 березня 2014 року, відомий як закон Алур, суттєво змінив ситуацію. Якщо майно, яке ви здаєте в оренду, є основним місцем проживання вашого орендаря, пам’ятайте, що правовий режим зараз майже узгоджується із режимом оренди. Якщо ви знімаєте мебльовану квартиру на короткий термін, правила також змінилися.

Житло повинно бути достатньо мебльованим та обладнаним

Донори повинні використовувати стандартизовані документи

Орендна плата регулюватиметься в Парижі та деяких містах

Короткострокова оренда за умови авторизації

Ви можете орендувати свою основну резиденцію частину року

З іншого боку, вам не буде потрібно схвалення ратуші, якщо ви знімаєте все або частину свого житла в мебльованому туристичному житлі. "Оренда може бути здійснена без дозволу, якщо ви продовжуєте жити в помешканні як основне місце проживання", уточнює Лоран Наржо. Зверніть увагу: якщо ви є орендарем і хочете здати житло в суборенду, ви повинні отримати письмову згоду власника. Також знайте, що ви не зможете вимагати орендну плату, вищу ніж ваша щомісячна орендна плата.
Перш ніж приступати до такого типу одноразової оренди, не забудьте перевірити, чи не передбачено законодавством про ОСББ це прямо заборонено. Також не забудьте заявити про свою діяльність у ратуші - сплатити їм туристичний збір. Бажано, щоб ваше майно відвідували та класифікували - за шкалою від 1 до 5 зірок - контрольний орган (туристичне бюро, Національна спілка нерухомості - Unpi або певні діагностики). Якщо він класифікується, ви отримаєте додаткову податкову пільгу (див. Поле "Оподаткування меблевої оренди").

Що ви повинні пам’ятати:

- Оренда мебльованого житла як основного місця проживання в даний час підпорядковується майже ідентичним правилам, що й для оренди.
- Орендна плата трохи вища, але плата вища.
- Оподаткування орендної плати цікавіше, ніж при традиційній оренді, оскільки відрахування вищі.

Від 10 до 15%Це премія, яку ви можете вимагати за мебльовану оренду, порівняно з порожньою орендою, в районах, де пропозиція житла низька. В іншому випадку різниця в оренді становить лише близько 5%.
Джерело: Особливе

ОрендаДо закону Алур: відсутність плати за оренду, за винятком площ менше 14 м2, де орендна плата не може перевищувати 41,37 €/м2, у Парижі та в обмежених районах (див. стор. 47).
З закону Алур: орендувати стелі в Парижі, його передмістях та деяких інших містах.
Агентські витратиДо закону Алур: місячна орендна плата виставляється орендареві за агентські внески.
З закону Алур: розподіл агентських внесків між власником та орендодавцем та обмежений 8, 10 або 12 €/м2 (+ 3 €/м2 витрати на запаси).
Оренда
До закону Алур: складання проекту безоплатної оренди. Була встановлена лише тривалість: 1 рік мовчазно поновлюється або 9 місяців для студента.
З закону Алур: повинен застосовуватися стандартний договір оренди, коли його зміст визначений указом.
ОбладнанняДо закону Алур: мало нормативних деталей щодо меблів, наданих орендарю.
З закону Алур: обладнання помешкання чітко визначене (повний перелік предметів, що надаються, буде опублікований указом).

Дохід від мебльованої оренди розглядається як промисловий та комерційний прибуток (BIC).
• Якщо вони менше 32900 євро на рік, режим мікро-BIC застосовується за замовчуванням. Ви отримуєте зниження валового доходу на 50%, залишок оподатковується вашим іншим доходом. Якщо ви берете в оренду туристів і ваше майно класифікується, цей режим застосовується до 82 200 євро доходу на рік, а зменшення збільшується до 71%.
• Якщо ваш дохід перевищує ці межі, ви дієте за фактичною схемою (ви також можете добровільно обрати цю схему). Ви можете вирахувати витрати, пов’язані з житлом, амортизацією нерухомості (від 20 до 40 років, тобто річна ставка від 2,5 до 4%) та меблями (від 5 до 7 років, тобто річна ставка від 14 до 20%). Таким чином, за будинок у розмірі 100 000 євро та 10 000 євро меблів ви можете відняти 3030 євро/рік на амортизацію майна (протягом 33 років) та 2000 євро/рік на меблі (на 5 років). Прибуток оподатковується вашим іншим доходом; дефіцит стягується на 10 років з комерційних доходів тієї ж природи. Якщо ви маєте статус професійної компанії з надання меблів (LMP), цей дефіцит вираховується із загального доходу, а решта може бути перенесена на 6 років.

Якщо ви хочете зробити інвестицію для мебльованої оренди, вибирайте її місце з найбільшою ретельністю. "Цей тип житла приваблює вимогливу клієнтуру, яка хоче жити в якісній квартирі з новими меблями, в околицях поблизу місць життя або ділових центрів", - говорить Жан-Франсуа Буе, президент Fnaim. Паризький регіон концентрує більшу частину попиту. У Парижі найпопулярнішими районами є Латинський квартал через сусідство факультетів або захід Парижа завдяки швидкому зв’язку з Ла Дефанс. Райони Бастилія, Монмартр і Республіка також популярні, оскільки в них повно ресторанів, барів і дуже добре обслуговується громадським транспортом. І навпаки, уникайте сімейних та буржуазних кварталів для мебльованої оренди приміщень, таких як південь 15-го округу, серце 16-го або центр 20-го століття: їх менш легко орендувати або дешевше.

Подібним чином, у внутрішньому передмісті інвестуйте в місто в О-де-Сені, яке обслуговує метро (Монруж, Іссі-ле-Муліно, Булонь-Бійянкур, Ньой, Леваллуа-Перре), а не в Сен-Сен-Дені, яке представляє менший інтерес для керівників та студентів. Застосовуйте ідентичну стратегію в провінційних містах. Цільові райони поблизу залізничних вокзалів та історичного центру міста в Ліллі, Монпельє чи Ренні; наприклад, район Преск’йоль у Ліоні, район Квінконсес у Бордо чи район навколо площі Клебер у Страсбурзі. Щоб оптимізувати свою прибутковість, зосередьтеся на невеликих поверхнях, "80% попиту сконцентровано на студіях та двох кімнатах", зазначає Мод Велтер, заступник директора Лоджіса. Подбайте про презентацію та використовуйте Інтернет, щоб запропонувати свою власність, адже на думку професіоналів, понад 95% орендарів роблять перший вибір, переглядаючи фотографії на веб-сайтах.

Нарешті, майте на увазі, що ця діяльність вимагає більше часу, ніж порожня оренда, оскільки мебльовані мешканці хочуть бездоганного обслуговування. Тому вам доведеться замінити їх кавоварку протягом дня, якщо вона виходить з ладу, наприклад.

Якщо ви довірите професіоналу завдання показати своє житло, вибрати найкращого кандидата в оренду та змусити його підписати договір оренди, знайте, що його гонорари обмежені (стаття 5 закону від 6.7.89, змінена Законом Алура від 2014). Агентські внески, сплачені орендарем під час підписання договору оренди, не можуть перевищувати тих, які сплачує орендодавець, до максимальної межі 8, 10 або 12 €/м2, залежно від місцезнаходження власності.
Аналогічно, інвентар не може виставляти рахунки на суму більше 3 євро/м2.
Наприклад, якщо ви знімаєте мебльовану квартиру площею 40 м2 у Парижі та довіряєте управління нею агенції, ваш орендар не може заплатити більше 600 євро [40 х (12 + 3)] при вході в приміщення. І вам доведеться заплатити стільки ж. Будьте обережні, якщо ви відмовитесь сплатити агентству більше 300 євро, наприклад, вони повинні будуть стягнути ту саму суму з вашого орендаря замість 600 євро. Не впевнений, чи погодиться вона здати ваше майно за такі низькі збори.