Торгові центри кондомініуму та / або в рамках AFUL спрощення та роз’яснення законодавства
Коли вони не перебувають в одній власності, торгові центри дуже часто вдаються до двох типів спільної власності: фактичної спільної власності, пристосованої до торгових центрів і великих торгових центрів, і поділу на поверхню (підрозділ) або на обсяги (складні комплекси нерухомості, коли компоненти центра перекриваються, перекриваються або нависають відносно один одного).
Торгові центри регулюються законом від 10 липня 1965 року
Весь центр може перебувати у спільній власності, що підпадає під дію закону від 10 липня 1965 р. У цьому випадку земельні володіння центру є нерозділеною власністю всіх спільних власників, пропорційно їх загальним зборам, встановленим у описовий стан поділу. Це не заважає спеціалізуватись, якщо це необхідно, на загальних частинах на рівні їх власності (тоді вони розділені на ці загальні частини, які потім кваліфікуються як "спеціальні"), або принаймні для розподілу зборів (ми тоді говорять про "особливі звинувачення"). Якщо деякі будівлі в центрі мають особливі особливості, їх також можна створити для управління вторинними синдикатами, синдикатами в глобальному синдикаті співвласників, який потім бере назву "головний" синдикат. Співвласники вторинного (-их) синдикату (-ів) беруть участь самостійно у витратах на свої будинки, але також є членами головного синдикату та беруть участь у загальних витратах центру.
До закону “ALUR” від 24 березня 2014 року ці ОСББ суворо підпадали під той самий режим, що і житлові будинки. Закон ALUR створив режим принизливого режиму, коли будівля чи комплекс нерухомості призначені не для житлових приміщень, а об’єднання співвласників складається виключно з юридичних осіб: у цьому випадку співвласники можуть прийняти рішення про більшість загальних голосів співвласників, щоб визначити, як вони вважають відповідними місії довіреної особи, гонорари останнього, тривалість мандату, методи збору та управління коштами союзу, які були введені в статус співвласників договірна свобода втрачена дуже довго.
Торгові центри підпадають під режим розподілу за площею або обсягом
Коли будівельний комплекс підпадає під режим розподілу за поверхнею або за обсягами, управління загальними елементами - під'їздом, дорогами, освітленням, санітарією, обладнанням безпеки, опаленням та охолодженням тощо - більшу частину часу доручають об’єднанню власників профспілок (ASL) (вільне об’єднання об’єднань) або AFUL (об’єднання вільних міських земель), рідше - AFU (об’єднання міських земель - не вільне, тому регулюється і фактично має громадськість статус установи). Акт поділу та "специфікації", які часто складають додаток, зобов'язують власників ділянок або об'ємів, що входять в периметр відділу, бути членами асоціації та брати участь у його витратах. Асоціація має статути, які тепер повинні відповідати постанові від 1 липня 2004 р. Та її указу від 3 травня 2006 р. Насправді ці тексти, які замінюють старий закон від 21 червня 1865 р., Дуже легкі, на відміну від тих, що регулюють ОСББ, що взамін вимагає, щоб їх редактори щоразу визначали управління, адаптоване до особливостей майнового комплексу та характеру та інтересів його членів.
Зобов'язання привести статути цих асоціацій у відповідність до 6 травня 2008 р. Пройшло дещо непоміченим на той час, багато з тих, що були створені до постанови 2004 р., Були визнані незаконними, і хоча намагання наздогнати було здійснено в Останні роки багато хто залишається донині. Постало питання про наслідки цієї невідповідності, і навіть було згадано про втрату їхнього юридичного існування. Касаційний суд прийняв менш сувору позицію та обмежив наслідки недотримання в межах строку втратою дієздатності. Закон ALUR завершив з'ясування ситуації з цими об'єднаннями, дозволивши їм відновити втрачену правоздатність або в день проголошення закону для тих, хто привів себе у відповідність раніше, або з дати введення в дію. відповідно до їх статуту, якщо вони роблять це згодом.
Торгові центри частково утворюються у сумісній власності
Закон ALUR також дозволив принаймні частково пояснити режим представництва для співвласників, коли частина торгового центру є спільною власністю, і коли це знаходиться на земельній ділянці або в об'ємі більш нерухомого комплексу., оснащений ASL або AFUL для управління загальними елементами з іншими власниками. Складність ситуації такого типу виникає внаслідок того, що коли співвласність знаходиться в периметрі об'єднання власників, членами об'єднання є співвласники, а не їх синдикати. Однак вони не беруть індивідуальної участі у зборах асоціації, і тому їх повинен представляти їх довірена особа, президент їх профспілкової ради або “спеціальний” представник, призначений зборами їх співвласників. Останні можуть голосувати на зборах асоціації від їх імені за поточними питаннями порядку денного, але закон ALUR передбачає, що для рішень, статути асоціації яких передбачають кваліфіковану більшість, призначений представник не може брати участь у голосуванні якщо він не проводить обговорення загальних зборів співвласників, які його зобов'язують, і проголошує це рішення такою ж більшістю.
Нарешті, закон ALUR створив дві додаткові гнучкості:
було скасовано правило одностайності щодо прийняття рішення про підвищення будівлі кондомініуму, коли це здійснюється синдикатом співвласників, а також право вето співвласників останнього поверху;
тепер він дозволяє, за згодою префекта департаменту, розподіл співвласників на обсяги, і не більше лише тоді, коли можливий поділ земельної власності.
Ален ПАПАДОПУЛУС
Випускник HEC, засновник Universimmo.com та Universimmo-pro.com, довідкових сайтів у сфері нерухомості, він керував компаніями з управління нерухомістю та менеджерами ОСББ. Він також є тренером в ELEGIA, де працює в Інтер, Інтра та на поточних конференціях. Як його досвід, так і глибокі знання сектору пропонують учасникам гарантію практичного та сучасного навчання.
Див. Відповідне навчання
Комерційна оренда торгових центрів: особливості управління ними орендою
Керувати профспілковими асоціаціями власників (ASL, AFUL, AFU) та профспілками профспілок
Бухгалтерський та експлуатаційний бюджет третинної, ділової та комерційної будівлі
Комерційна оренда: від регулювання до практики, починаючи із закону Пінеля від 18 червня 2014 року та його імплементаційного указу