Туристичні резиденції, що експлуатуються за комерційною орендою, можуть орендаря не платити оренду
Багато людей щороку інвестують в резиденції, що обслуговуються, з комерційною системою оренди та так званою системою оподаткування LMNP.
Однак поява вірусу Корона/Covid-19 та виняткові заходи, вжиті французьким урядом, дозволяють орендарю більше не платити оренду окремим інвесторам ?
1/Проблема.
Багато людей щороку інвестують в резиденції, що обслуговуються, з комерційною системою оренди та податковим режимом, відомим як Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Ця система добре відома завдяки "звільненню від сплати податків" та будівництву об'єкта нерухомості в кредит, не витрачаючи часу на управління: це обіцянка комерційної оренди та "застрахованої" орендної плати.
Ця модель також добре використовується в будинках для престарілих, будинках для людей похилого віку, студентських будинках, ділових та туристичних резиденціях [1] .
Тим не менше, поява вірусу Корона/Covid-19 та виняткові заходи, вжиті французьким урядом, призвели до колапсу туристичного ринку ... і дострокового заповнення зазначених обслуговуваних резиденцій, зокрема для туризму та бізнесу.
Деякі організації мають спокусу більше не мати змоги платити "гарантовану" орендну плату і більше не хочуть брати на себе ризик експлуатації ... на що вони, тим не менше, повинні були покластися.
Це випадок із Компанія ODALYS який вважає, що їм більше не доведеться платити певну орендну плату з 14 березня 2020 року !
Коли це легально ?
2/Принцип: орендна плата повинна бути сплачена орендарем власнику.
Правила, що стосуються комерційної оренди, регулюються статтями L 145-1 та наступними Комерційного кодексу Франції.
Першим із зобов'язань орендаря, що займається обслуговуванням резиденцій, є, очевидно, сплата його орендної плати. !
3/Винятки: орендна плата може не сплачуватися на підставі закону або договору.
3.1 Кожна комерційна оренда може передбачати випадки несплати орендної плати.
Тоді мова йде про перевірку того, що передбачено договором.
Класичний пункт - це той, який регулює правила між власником та орендарем у разі знищення договору оренди.
3.2 Крім того, закон також передбачає дуже обмежувальні та суворо регламентовані випадки несплати орендної плати.
Таким чином, стаття 1219 Цивільного кодексу передбачає, що " Сторона може відмовитись виконати своє зобов'язання, навіть якщо воно належно, якщо інше не виконує своє власне зобов'язання і якщо це невиконання є досить серйозним ".
Стаття 1220 Цивільного кодексу передбачає, що " Сторона може призупинити виконання свого зобов’язання, як тільки стане ясно, що її сторона, яка підписала договір, не виконає у встановлений термін і що наслідки цього невиконання є для неї досить серйозними. Про це призупинення потрібно повідомити якомога швидше ".
Це виняток невиконання.
4/Чи може вірус Corona/Covid-19 виправдати несплату орендної плати ?
4.1 Вірус Corona не виправдовує несплати орендної плати (наказ № 2020-316 від 25 березня 2020 р.).
Відповідно до закону про надзвичайний стан здоров’я, Парламент уповноважив уряд приймати законодавчі акти згідно з постановами. Розпорядження No 2020-316 від 25 березня 2020 року займається питанням сплати комерційної орендної плати.
Тільки компанії мають право:
менше 10 працівників,
з оборотом у 2019 році менше 1 млн. євро
підлягали закриттю за рішенням адміністрації або належали до особливо постраждалого сектору.
Зрозуміло, що компанії-орендарі та менеджери сервісних або туристичних резиденцій не відповідають цим критеріям. !
На додачу, згаданий Постанова не дає права не платити орендну плату, а просто відкладати виплати без штрафних санкцій ! Таким чином, стаття 4 Постанови No 2020-316 від 25 березня 2020 року визначає, що " Це відстрочення не може спричинити фінансові штрафи, витрати або компенсацію, що виплачуються вищезазначеними особами. Виплата відкладених термінів розподіляється рівномірно на строки сплати рахунків-фактур після останнього числа місяця, що настає за датою закінчення надзвичайного стану, протягом не менше шести місяців ".
Окрім того, люди, які отримують вигоду від системи, повинні подати обґрунтування, що вони відповідають критеріям, перш ніж вимагати відстрочки.
На закінчення, обраний пристрій покликаний позбавити орендодавця можливості санкціонувати його орендаря у разі несплати орендної плати, а не того, що він має право більше не платити орендну плату.
4.2 Чи є вірус корони форс-мажорними обставинами? Доктрина не думає так.
"Форс-мажор" дозволяє, в рамках загальної теорії договорів, більше не брати на себе зобов'язання.
Тоді вірус корони став форс-мажорним обставин, що уможливлює більше не платити орендну плату ?
Непереборна сила визначається як непередбачувана і непереборна подія, що унеможливлює виконання зобов’язання.
Поняття нестримності - факт неминучий і нездоланний.
Це визначено відповідно до положень статті 1218 Цивільного кодексу.
Суддя повинен вирішити, чи є факти форс-мажорними чи ні, а не орендар.
Є деякі вказівки на те, що коронавірус не є випадком форс-мажорних обставин:
епідемії завжди хвилювали, починаючи від Месопотамії у 8000 р. до н. е., до Стародавнього Риму чи іспанського грипу чи Гонконгу 20 століття;
вірус H1N1 чи чикунгунья раніше не класифікувались як форс-мажорні обставини;
сам законодавець, отримавши позитивну думку Державної ради, не передбачив ні законом, ні урядовими постановами, визначеними як форс-мажорні обставини щодо коронавірусу, та не передбачив несплату орендної плати.
Тому дуже ймовірно, що суди не приймуть справу про форс-мажор.
5/Засоби дії.
Складність цього виду судових процесів полягає в непропорційному аспекті між дрібним власником і великою структурою, що іноді котирується на фондовій біржі.
Ми не повинні боятися і визнати поразку за все те: закон однаковий для всіх, дрібного власника або компанії, що котирується на біржі !
Ефективним планом дій може бути такий:
Переконайтеся, що комерційна оренда не передбачає несплати орендної плати через епідемію та контрактне визначення епідемії (наприклад, кількість пацієнтів на 1000 осіб або інші критерії)
Якщо нічого не планується, як це буде у переважній більшості контрактів, вам потрібно буде приєднатися до юридичної фірми, яка зможе захистити вас законно.
Враховуючи вартість судового позову, орендодавці, які об’єднуються як колектив, можуть легко зменшити судові витрати, витрати, які також можуть бути відшкодовані стороною, яка піддається позову відповідно до статті 700 Цивільного процесуального кодексу. Наприклад, можна знайти контактні дані інших власників через загальні збори співвласників та зібратися. Залежно від ситуації, кілька сотень євро, які можуть бути повернені позитивним судженням, дозволять стягнути кілька тисяч євро !
Примітки:
[1] Є багато компаній, які пропонують такі механізми, найвідоміші з яких - Одаліс, П’єр та Вакансії, MGM, Беламбра, Мадам Вакансіс, Адажіо, Appart ’City, Garden City, Lagrange ...