Україна - придбання нерухомості, землі та житла у іноземців в Україні
Купівля нерухомості для іноземців в Україні
Придбання нерухомості для іноземців можливе в Україні без проблем. Однак слід врахувати кілька важливих речей. Ринок нерухомості, а також придбання власності та передача мають деякі особливості, характерні для конкретної країни.
Слід розрізняти первинний ринок та вторинний ринок нерухомості. Основним ринком є пропозиція забудовників та інвесторів щодо нових квартир та будинків. Інвестиції у нерухомість, яка ще не завершена, також є можливими та поширеними. Як постачальники та продавці, в основному ми маємо тут забудовників. Агентів і брокерів рідко можна зустріти.
Вторинний ринок використовується для опису нерухомості б/у шляхом придбання у попередніх власників. На практиці майже завжди буває так, що брокери та посередники використовуються продавцями на вторинному ринку. Часто це не одразу видно з рекламних газет або пропозицій про нерухомість в Інтернеті.
На практиці операції з нерухомістю суттєво відрізняються від звичайних процедур у Німеччині.
Це пов’язано з деякими нормативними актами українського цивільного законодавства, сімейного законодавства, спадкового законодавства, реєстрації та самого процесуального права. Крім того, в Україні не існує земельної книги, яка користувалася б суспільним визнанням.
Тому, якщо ви хочете придбати нерухомість, необхідно ретельно продумати наступні пункти:
- фактичне право власності
- Заборони на продаж
- Обтяження майна із прихованими правами третьої сторони
- Особливості договорів купівлі-продажу, що призвело б до недійсності повністю або частково в Німеччині
- на практиці часті відхилення від законодавчих Положення
- неповні або не інформативні державні реєстри
- Документи ОСББ, що відхиляються від реальності, часто стосуються структурних змін та фактичних розмірів
- дуже широка свобода договору, в той же час не розмежовуючи торговців та нетрейдерів
- спеціальні формальні вимоги
- аспекти податкового законодавства
- податкові аспекти для іноземців/нерезидентів
- Придбання нерухомості юридичними особами/компаніями
- Будівельні та інші адміністративні норми
- відкрити рахунки від комунальних підприємств
- Вилучення/заборона продажу
В Україні в даний час незаконним є придбання земель сільськогосподарського призначення для іноземців. Але z. Б. придбали житлові будинки, пов'язану з ними землю також можуть придбати іноземці.
Крім того, в українському законодавстві про нерухомість є особливі особливості, які за певних обставин виключають придбання шляхом придбання деяких об’єктів. Відповідні операції тоді є недійсними або оспорюваними.
При придбанні нерухомості можливе представництво покупцем і продавцем. Відповідні довіреності повинні бути надані нотаріусу та завірені нотаріально. Якщо довіреність була надана іноземному нотаріусу, документ повинен бути апостильований та перекладений українським перекладачем в Україні, а також завірений нотаріально.
Податкові аспекти та збори при операціях з нерухомістю в Україні
Податки та збори, що виникають при купівлі нерухомості, залежать від кількох факторів.
У наступній частині наведено приблизний огляд законодавства. Регулювання:
Якщо власність є власністю продавця більше 3 років, і як покупець, так і продавець є українцями або резидентами, застосовуються такі податки:
1% - пенсійний фонд (сплачує покупець)
1% - збір державної адміністрації (сплачує продавець)
Якщо нерухомість належала продавцю менше 3 років, і як покупець, так і продавець є українцями або резидентами, застосовуються такі податки:
1% - пенсійний фонд (сплачує покупець)
1% - збір державної адміністрації (сплачує продавець)
5% - податок на прибуток для фізичних осіб, сплачений фізичними особами за результатами офіційної річної декларації (сплачує продавець)
1.5 - Збір за захист (сплачує продавець)
Якщо нерухомість належала продавцю менше 3 років, а продавець є іноземцем
(якщо іноземець є резидентом України, розмір зборів, що підлягають сплаті, може регулюватися окремо податковою інспекцією):
1% - пенсійний фонд (сплачує покупець)
1% - збір державної адміністрації (сплачує продавець)
18% - податок на прибуток фізичних осіб, сплачений фізичними особами за результатами офіційної річної податкової декларації (сплачує продавець)
1.5 - Збір за захист (сплачує продавець)
З цього видно, що різного податкового режиму, коли іноземці купують нерухомість в Україні, практично не існує. Завжди є лише 1% внеску до державного пенсійного фонду.
Різниця лише в тому, коли майно перепродають менш ніж за 3 роки. У цьому випадку українець мав би сплатити 5% податку на прибуток. Іноземець, однак, 18%.
Якщо майно перепродано після закінчення 3-річного періоду, податок на прибуток не стягується, навіть якщо його продають іноземці.
Тож це єдина велика різниця в операціях з нерухомістю між українцями та іноземцями з точки зору податкових питань.
Передумовою цього є податковий збір на спекулятивні прибутки.
Часто чуті чутки про те, що іноземцям дорожче або навіть неможливо купувати нерухомість в Україні з податкових причин, є помилковими.
На практиці, однак, продавець, особливо у випадку використаних об'єктів нерухомості, часто наполягає на тому, щоб покупець розділив або навіть взяв на себе всі збори та податки.
Однак це не має юридичного. Основа і є предметом переговорів.
Необхідні документи іноземця при купівлі/продажу нерухомості
Для придбання нерухомості іноземцю потрібні такі документи:
- Дійсний паспорт
- Переклад паспорта, зроблений в Україні та завірений нотаріально
- Ідентифікаційний код
Податкові органи видають це на запит приблизно за тиждень, не потрібно нічого іншого, як дійсний паспорт із перекладом, тобто відсутність реєстрації, посвідки на проживання тощо.
Якщо майно потрібно придбати за довіреністю на третю особу, потрібна нотаріально посвідчена довіреність. Якщо це було передано нотаріусу за кордоном, воно повинно бути апостильовано.
Якщо продавець майна одружився на момент укладення договору, подружжя повинно погодитись або дати згоду на продаж майна. Це стосується і іноземців. Це є особливістю в українському праві власності подружжя. Згода може бути дана особисто в присутності нотаріуса і зазначається в договорі купівлі-продажу.
Або також можна подати нотаріально завірену заяву про згоду дружини при укладанні договору. Згода дружини не потрібна, якщо подружжя уклало шлюбний договір, який робить цю згоду зайвою. При укладенні договору купівлі-продажу майна відповідний шлюбний договір пред'являється нотаріусу продавцем.
Типовий процес придбання/укладання/реєстрації/оплати нерухомості
Сторони підписують договір купівлі-продажу майна в присутності нотаріуса. Поширеною практикою є укладення попереднього договору під час купівлі нерухомості і особливо при купівлі квартири. Нотаріус засвідчує договір купівлі-продажу в обох випадках.
Договір купівлі-продажу зареєстрований у державному реєстрі. Тут відбувається передача права власності. Під час реєстрації нотаріус перевіряє, чи сплачені всі необхідні податки та збори та чи мають право сторони проводити юридичну операцію, чи є на майні обтяження чи права третіх осіб.
Оплата, як правило, здійснюється негайно після укладення договору, якщо не домовлено про інше.
Для цього в основному доступні такі варіанти:
- Відкриття інвестиційного рахунку та переказ його на нього в іноземній валюті з-за кордону, потім продаж іноземної валюти та перерахування коштів на інвестиційний рахунок у гривнях для подальших іноземних інвестицій;
- Прямий переказ на валютний рахунок продавця, що базується в Україні, в іноземній валюті;
- Депозит готівкою в банку та переказ звідти на рахунок продавця, оскільки готівкові платежі можуть бути здійснені лише на суму 50 000 грин. Слід зазначити, що необхідно пред'явити засіб/доказ походження. Крім того, верхня межа незадекларованої готівки іноземцями в Україні становить 10 000 євро.
Що стосується оплати, слід залучити юриста, який обізнаний у цій галузі, оскільки оплата часто відхиляється від описаного правового регулювання.
Після цього контракти з комунальними службами на оплату електроенергії, води, сміття та інші допоміжні витрати повинні бути зареєстровані або перереєстровані.
Зміна реєстрації також може бути ініційована представником.
При укладенні договору купівлі-продажу слід подбати про те, щоб не було застарілих боргів чи заборгованості щодо постачання квартири, оскільки постачальники можуть зв’язатися з новим власником майна щодо врегулювання позову, оскільки вони пов’язані з відповідним майном.
Документи, необхідні для укладення договору купівлі нерухомості:
Документи, необхідні для здійснення операції з нерухомістю в Україні, залежать від виду майна (квартири, земельної ділянки, будинку, комерційного майна, житлової власності тощо), форми власності на майно, права користування, обтяжень, прав третіх осіб та статутних. Нормативно-правові акти та інші умови, які не можуть бути представлені тут детально.
Крім того, сімейний стан покупця і продавця, а також їх майновий стан. Таким чином, створення вичерпного списку, що діє для всіх сузір'їв випадків, можливе лише в кожному окремому випадку.
Прикладами можуть бути:
- документ, що підтверджує право власності на майно
- технічний паспорт (не потрібно)
- Посвідчення особи продавця
- Ідентифікаційний код продавця
- при необхідності ідентифікація чоловіка/дружини продавця
- Ідентифікаційний код дружини продавця
- Свідоцтво про шлюб продавця
- Згода подружжя продавця (декларація)
- Посвідчення особи покупця, паспорт для іноземців, при необхідності посвідка на проживання
- Ідентифікаційний код покупця
- свідоцтво про шлюб, якщо це можливо
- Ідентифікація подружжя покупця
- Ідентифікаційний код чоловіка/дружини покупця
- Згода подружжя покупця (декларація)
Згода подружжя на купівлю-продаж може бути пропущена з обох сторін, якщо існує відповідний шлюбний контракт. У цьому випадку необхідно пред'явити шлюбний договір.
- документ, що підтверджує право власності на майно
- технічний паспорт (не обов'язковий)
- Посвідчення особи продавця
- Ідентифікаційний код продавця
- Посвідчення особи подружжя продавця
- Ідентифікаційний код дружини продавця
- Свідоцтво про шлюб продавця
- Згода подружжя продавця (декларація), згода на підписання договору купівлі-продажу може бути дана за згодою попереднього договору. Тоді дружина/дружина не повинні бути присутніми знову.
- Посвідчення покупця, для іноземців, паспорт, при необхідності посвідка на проживання
- Ідентифікаційний код покупця
- якщо є, свідоцтво про шлюб покупця
- Ідентифікація подружжя покупця
- Ідентифікаційний код чоловіка/дружини покупця
- Згода подружжя покупця (декларація)
- Оцінка/експертиза
- Сертифікат технічної інвентаризації, BTI (на запит нотаріуса)
- Довідка форми 13 для осіб, зареєстрованих у квартирі
Згода подружжя на купівлю-продаж може бути пропущена з обох сторін, якщо існує відповідний шлюбний контракт. У цьому випадку необхідно пред'явити шлюбний договір.
Поточні витрати, періодичні збори, податки
Постійні регулярні податки на нерухомість не відрізняються між іноземцями та українцями.
Податки на нерухомість сплачуються лише з квартири площею 60 м² або більше та будинку 120 м² або більше, а потім сплачуються щорічно.
Податок різниться в регіонах і становить максимум 1,5% щомісячної мінімальної заробітної плати за квадратний метр житлової площі. На даний момент це близько 1 - євро за квадратний метр на рік за квадратний метр. Податок наразі може становити максимум 830 євро за нерухомість
Податки з доходу від оренди
Податки з доходу від оренди зазвичай складають 18% від доходу від оренди.
Однакова ставка податку на прибуток у 18% застосовується до резидентів, нерезидентів, українців та іноземців.
В основному можливе структурування податків через реєстрацію бізнесу, що може зменшити податок.