Умови чинності застереження про ковзну шкалу - адвокати Хронос - Вівальді
Опубліковано 14 листопада 2012 р
Застереження про ковзаючу шкалу, або положення про індексацію, є "допоміжним положенням угоди про послідовне виконання або з відстроченим строком погашення, що прагне забезпечити варіацію договірної ціни відповідно до економічного чи грошового індексу" [1].
Положення про ковзну шкалу, яке слід відрізняти від положення про доходи [2] та положення про суперлайнера [3], дозволяє регулярно та автоматично переоцінювати орендну плату за орендою відповідно до змін ціни товару, послуги або індексу.
Якщо принцип положення про індексацію прийнятий законодавцем, який змінює його наслідки за допомогою статті L145-39 Господарського кодексу та відповідно до судової практики [4], його зміст, з іншого боку, може спричинити його нікчемність.
I - Формулювання пункту.
Випадки недійсності, засновані на формулюванні застереження про ковзну шкалу, бувають двох типів:
- З одного боку, якщо сторони можуть вільно фіксувати частоту варіацій застереження, які можуть домовитись про його введення в дію щороку, раз на два, три роки та ін., Важливо, щоб період, обраний для еволюція індексу або щонайбільше дорівнює часу, що минув між двома фіксаціями орендної плати [5]. Іншими словами, якщо можна передбачити, що орендна плата буде зростати кожні два роки, залежно від розвитку протягом останнього року обраного індексу, протизаконно погоджуватися, що орендна плата буде збільшуватися щороку. зміна обраного індексу протягом останніх двох років [6] .
- З іншого боку, застереження не повинно мати за мету або наслідком відступ від положень статті L145-39 Господарського кодексу, що встановлюють встановлення орендної плати за орендною вартістю у тому випадку, якщо в результаті індексації пункт, орендна плата змінилася більш ніж на чверть порівняно з раніше нарахованою ціною. Дійсно, на підставі статті L145-15 того ж кодексу пункт, що містить таке положення, буде недійсним.
Випадки прямого відступу від цього положення не часті, на відміну від випадків непрямого відступу, які виникають у судовій практиці під питанням про обґрунтованість пунктів індексації, що розвиваються лише вгору. Відповідно до цих пунктів індексація не застосовується, якщо обраний індекс знижується. Ці пункти створюють теоретичні труднощі, оскільки завдяки дії положення про індексацію орендна плата повинна зменшитися більш ніж на 25%, але наявність цього положення [7] не дозволяє орендної плати змінюватися і, відповідно, застосовувати його. L145-39 Господарського кодексу, що може становити перешкоду для положень про громадський порядок цієї статті.
Апеляційний суд Дуе вже зміг визнати ці міркування недійсними [8], і, на наш погляд, справедливо. З цього приводу судді судового розгляду вважали, що єдиний пункт про індексацію вгору є "законним і відповідно до договірної свободи", навіть коли він віднімає орендну плату з обсягу статті L145-39 Господарського кодексу.
Дійсно важливо відрізняти пункти, що відступають від статті L145-39, від тих, які звільняють оренду від сфери її застосування. За цих умов пункт, згідно з яким орендна плата ніколи не може змінюватися більш ніж на 24%, видається нам цілком дійсним: він не протидіє дії статті L145-39, але робить її непридатною. Різниця полягає в розмірі.
II - Вибір індексу
Не менш цікавою є ця причина нікчемності, оскільки індекс повинен бути обраний відповідно до положень статті L112-2 CMF:
"У статутних або договірних положеннях будь-який пункт, що передбачає індексацію, засновану на мінімальній заробітній платі, на загальному рівні цін або заробітної плати або на цінах на товари, товари чи послуги, що не мають прямого відношення до предмета закону або домовленості або з діяльністю однієї із сторін. Будь-який пункт, що передбачає індексацію зміни національного індексу вартості будівництва, опублікованого Національним інститутом статистики та економічних досліджень, вважається безпосередньо пов'язаним з предметом угоди, що стосується побудованої будівлі, або для комерційної чи ремісничої діяльності, визначеної указ про зміну щоквартального індексу комерційної орендної плати, опублікованого в умовах, встановлених цим самим указом Національним інститутом статистики та економічних досліджень.
Будь-який пункт, що передбачає, що стосується видів діяльності, відмінних від зазначених у першому абзаці, а також видів діяльності, що здійснюються вільними професіями, також вважається безпосереднім відношенням до предмету угоди, що стосується нерухомого. діяльність, опублікована Національним інститутом статистики та економічних досліджень на умовах, встановлених указом. "
II - 1. Індексація цін на товари, продукцію чи послуги, що мають прямий зв’язок з діяльністю однієї із сторін або предметом контракту.
Будь-які пункти, включаючи індекс, що не має прямого зв'язку з діяльністю однієї зі сторін або предметом контракту, будуть недійсними.
А) Індексація у співвідношенні з предметом договору
Що стосується оренди, об’єктом угоди є право користування будівлею чи приміщенням, еталоном може бути еталон "орендної плати та зборів", який використовується для визначення загальних індексів. Роздрібні ціни, які, хоча і не є дійсними з точки зору оренди житла [9] залишається чинним у контексті комерційної оренди або довідкового індексу орендної плати (IRL) для перегляду орендної плати порожнього або мебльованого житла. Оскільки судді судового розгляду, наскільки нам відомо, не розглядали питання їх обґрунтованості, це залишається дуже теоретичним.
Б) Індексація у співвідношенні з професійною діяльністю сторін договору.
Індекс не повинен бути безпосередньо пов’язаний з основною діяльністю однієї зі сторін, ані з переважним елементом діяльності однієї із сторін [10], якщо індекс має професійний характер.
Отже, заснований індекс є теоретично обґрунтованим:
- щодо заробітної плати конкретної професійної категорії [11], хоча індексація до мінімальної заробітної плати або загального рівня цін та окладів є незаконною;
- на ціну товарів, проданих або виготовлених орендарем, таких як хліб для пекаря або кіловат-година для EDF.
Найчастіше не рекомендується використовувати ці індекси:
- З одного боку, оцінка законності еталону, що залишається на рішення суддів першої інстанції, може виявитись випадковою
- З іншого боку, варіації цих індексів, особливо якщо вони базуються на вартості сировини, можуть не відповідати економічному розвитку, так що одна із сторін не пропустить заявку на перегляд орендної плати в суддя на підставі статті L145-39 Господарського кодексу Франції.
Щоб компенсувати такий випадковий характер, законодавець зберіг кілька показників, які, як вважається, співвідносяться з будь-якою угодою, що стосується будівель.
II - 2 Індекси, які вважаються безпосередньо пов’язаними з предметом угоди, що стосується побудованої будівлі.
Уникаючи контролю судді:
A) Індекс будівельних витрат, опублікований INSEE (ICC)
Його слід диференціювати від інших індексів вартості будівництва:
- Опублікований Національною федерацією будівництва BT 01;
- Опублікований центральною секцією архітекторів;
які не виграють від презумпції адекватності, і які в будь-якому випадку можуть бути використані лише в районах, де одна із сторін є забудовником, і той факт, що угода є договором оренди, є недостатнім [12] .
Індекс витрат на будівництво INSEE вважається безпосередньо пов’язаним з будь-яким контрактом, що стосується побудованої будівлі, і тому не може бути недійсним.
B) Індекс комерційної оренди (ILC)
Цей індекс був створений для компенсації надмірних коливань індексу ICC, опублікованого INSEE. Це частково складається із споживчих цін, індексу витрат на будівництво INSEE та індексу обороту роздрібної торгівлі.
Для того, щоб зробити його дійсним, стаття L112-2, яка забороняє будь-які пункти, засновані на загальному рівні цін, законом № 2008-776 від 4 серпня 2008 року внесла зміни до статті L112-2 CMF, так що індекс комерційної орендної плати становить вважається безпосередньо пов’язаним із предметом угоди, коли він є частиною комерційної чи ремісничої діяльності. І навпаки, оскільки його законність випливає виключно із прямого включення її до тексту статті L112-2 CMF, використання складених в ній індексів (зокрема загального рівня цін) як ексклюзивного посилання на положення про індексацію виявиться поганим думка, що суддя не пропустить санкції ...
Однак використання ILC не вважається безпосередньо пов'язаним з предметом договору щодо комерційної діяльності, що здійснюється у приміщеннях виключно для офісів, логістичних майданчиків та промислової діяльності [13]. .
Тому ILC не можна використовувати в договорі оренди, коли орендар займається вільною професією, не піддаючи пункт договору оренди, що містить цей індекс, проголошенню суддею нікчемності цього пункту.
В) Індекс оренди третинної діяльності (ILAT)
Введений Законом № 2011-525 від 17 травня 2011 р., ІЛАТ складається з 3 індексів:
- Споживчі ціни;
- Валовий внутрішній продукт у вартості
ILAT призначений для застосування до видів діяльності, виключених статтею D112-2 (колишня) CMF, що стосується ILC, і вважається прямим відношенням до предмету угоди, що стосується будівлі, використання цього індексу, оскільки діяльність сторін відноситься до категорії вільних професій та складів логістики [14] .
Таким чином, індексом, який використовується в договорі оренди, укладеному з професійним орендарем, може бути ICC або ILAT. З іншого боку, використання ILAT як еталону в договорі оренди, укладеному для комерційної діяльності, може дозволити судді оцінити обгрунтованість пункту, що стосується цього індексу.
III - Наслідок недійсності пункту, що містить незаконний індекс.
Навіть якщо сторони у своєму контракті подбали про те, щоб застосування застереження про ковзну шкалу було вирішальним, і що його незастосування призводить до недійсності договору оренди, судова практика відмовляє проголосити цю нікчемність, апелюючи до концепції шахрайства проти закону [15], потім до порушення права орендаря на поновлення (стаття L145-15 Господарського кодексу) [16]. Недійсним буде лише положення про оренду, коли посилання на визначений індекс є незаконним.
Крім того, суддя не має права замінювати індекс іншим, і тим самим підтверджувати положення про індексацію, отже, відсоток для орендодавця, коли він бажає використовувати індекси "немає" в рамках пунктів індексації, щоб передбачити допоміжний індекс [17] (або декілька? [18]), застосовний у випадку, якщо перший зникає або скасовується, індекс заміщення, справжнє колесо полегшення, очевидно, що повинен бути одним із тих, які вважаються відповідними об'єкт договору та діяльність сторін !
[1] Пор. Lamy Commercial Law 2012 - Частина 2 Комерційна оренда