Визначення оренди будівельного майна та правовий режим - Ooreka
- Висновок договору оренди будівництва
- Правовий режим оренди будівлі
- Податковий режим оренди будівлі
Його суттєвою особливістю є те, що це передбачає для орендаря зобов’язання підвищити вартість землі шляхом будівництва будівель на орендованій землі.
Висновок договору оренди будівництва
Оренда будівлі подібна до оренди емфітевтика. Однак оренда емфітевтика надає лише можливість будівництва, тоді як оренда будівлі тягне за собою основний обов'язок будівництва.
Перевага будівельної оренди полягає в тому, що дозволяє будівельнику отримати землю, не купуючи її. Для власника це можливість отримати прибуток від невикористаної землі, чекаючи сприятливого моменту для продажу.
Приклад: оренда будівництва зараз використовується для встановлення вітрогенераторів.
Особи, які постраждали від оренди будівництва
Будь-яка приватна особа, фізична чи юридична, може надати оренду будівлі, якщо вона має можливість відчужуватись.
Публічна особа може надати таку оренду лише у своєму приватному домені.
Форма оренди будівлі
Оренда будівлі повинна бути опублікована в службі земельних кадастрів (колишня іпотечна служба, остання була скасована з 1 січня 2013 року постановою № 2010-638 від 10 червня 2010 року), компетентна для цілей '' протилежності треті сторони.
Для цього він повинен бути встановлений нотаріальним актом або приватним актом, зданим на зберігання у нотаріальному протоколі.
Правовий режим оренди будівлі
Основні особливості
Оренда будівлі має три сукупні характеристики.
Орендар зобов'язаний будувати споруди на землі орендодавця
Контрактом може бути передбачено, що це зобов'язання має форму знесення з метою відновлення, відновлення тощо.
Орендар має право власності на нерухомість
Ми говоримо про "право поверхні" (на поверхні землі та зверху).
Орендар може вільно передавати всі або частку своїх прав або вносити їх у компанію (стаття L. 251-8 Будівельно-житлового кодексу). Передача не може бути обмежена, організована або заборонена умовами договору.
Орендар також може надати іпотечний кредит на свої права та споруди.
Нарешті, він може надати сервітути на товари з метою їх розвитку.
Орендар має право власності на будівлі протягом строку оренди
Отже, майно орендодавця зазнає тимчасового розчленування протягом строку оренди. Він залишається власником землі, тоді як орендар стає власником верхньої частини землі.
Оскільки він є власником під час оренди, орендар може надавати орендну плату за побудовані товари (вони закінчуються не пізніше дати припинення оренди будівництва).
Орендар зобов'язаний підтримувати будівлі в належному стані та нести витрати та ремонт.
Якщо не передбачено інше, власник стає власником будівель в кінці оренди і, таким чином, отримує вигоду від поліпшень. Договором може бути передбачено, що в кінці договору оренди земля продається орендарю або що орендодавець та орендар стають співвласниками.
Тривалість оренди будівництва
Тривалість оренди будівництва коливається від 18 до 99 років.
Пролонгація за мовчазною угодою неможлива, але договір оренди може бути продовжений за домовленістю сторін.
Добре знати: податковий режим для оренди будівель є повністю сприятливим лише з 30 років.
Ціна оренди будівництва
Ціна оренди будівлі може мати форму виплати орендної плати готівкою, періодичною чи ні (стаття L. 251-5 Будівельно-житлового кодексу). Ця орендна плата не є обов’язковою. Закон передбачає можливість його індексації та перегляду кожні три роки.
Будівництво також може бути передане орендодавцю під час оренди (стаття L. 251-5 Будівельно-житлового кодексу) або в кінці оренди (стаття L. 251-2 цього ж Кодексу).
Нарешті, ціна оренди будівель також може складатися із сплати орендної плати готівкою та знижки на будівлі.
Добре знати: ця знижка може мати форму знижки акцій у розподільчій компанії.
Режим оподаткування будівельної оренди
Місцеві податки
Протягом строку оренди орендар сплачує податок на майно.
Дохід від власності
Орендна плата та різні послуги, які отримує орендодавець, становлять дохід від власності.
Зокрема, передача будівель в кінці оренди створює оподатковуваний дохід для орендодавця, розрахований відповідно до собівартості будівель.
Добре знати: виплата земельного доходу при поверненні будівель орендодавцю без компенсації в кінці оренди може розподілятися на 15 років.
Для пом’якшення оподаткування застосовуються дві норми.
Якщо строк оренди становить більше 30 років, безкоштовна доставка будівель орендодавцю в кінці оренди не спричиняє оподаткування.
Якщо термін оренди менше 30 років, валовий дохід від землі дорівнює вартості будівництва за мінусом знижки 8% на рік після 18-го року.
Податок на спадщину
Смерть орендодавця або орендаря не припиняє оренду будівництва, яка передається їх бенефіціарам.
У разі смерті орендаря податки на спадщину обчислюються на основі вартості його реального права на землю та права власності на будівлі.
У разі смерті орендодавця податок на спадщину розраховується на основі вартості його прав на землю та права на повернення будівель.
ПДВ та реєстраційні збори
Оренда будівлі в принципі звільняється від сплати ПДВ (стаття 261 D Загального податкового кодексу), але сторони можуть вибрати податкове зобов'язання.
У цьому випадку ПДВ сплачується за тією ж ставкою та на тих самих умовах, що і для придбання земельної ділянки під забудову. Він сплачується повністю при укладенні договору оренди. За відсутності орендної плати ПДВ базується на вартості орендної плати.
У разі продажу орендарем конструкцій протягом 5 років після їх завершення, ПДВ сплачується з ціни продажу конструкцій та прав орендаря.
Передача прав орендодавця та передача прав орендаря, коли вони не є об’єктом оподаткування ПДВ, породжує стягнення прав на реєстрацію майна.
Добре знати: дострокове розірвання договору оренди тягне за собою передачу орендодавцю права власності на будівлі, побудовані орендарем. Ця зміна передбачає сплату реєстраційного збору на основі суми компенсації, узгодженої між сторонами.
У всіх випадках оренда будівель звільняється від податку на реєстрацію земельних ділянок (стаття 743 Загального податкового кодексу).
40 планів будинку: ваш безкоштовний посібник для завантаження
У цьому посібнику ви знайдете спеціалізованих авторів:
- Повне бачення розуміння теми
- Важлива інформація для дизайну інтер’єру та екстер’єру
- 40 ілюстрованих планів будинків