Визначення поняття "нестандартне житло з сучасним комфортом" та його наслідки

Оновлено: 10 вересня 2020 р

Змінений закон від 21 вересня 2006 року про оренду житла (далі - "Закон") робить різницю між "нестандартним житлом із сучасним комфортом" (раніше називаним "розкішним житлом") і так званим стандартним житлом.

Що означає закон під поняттям "нестандартне сучасне житло" ?

Орендар стандартного житла є більш захищеним, ніж орендар "нестандартного житла з сучасним комфортом" (див. Нижче кілька наслідків цієї кваліфікації).

Стаття 6 Закону визначає нестандартне житло стосовно орендної плати, фактично передбаченої договором, або капіталу, вкладеного в житло та фактично виплаченого, таким чином:

Статті 3 - 5 не застосовуються до помешкань із сучасним нестандартним комфортом:

а) чия місячна орендна плата перевищує 269 євро, значення зваженого індексу вартості життя на 1 січня 1948 р .; або

б) чий вкладений капітал, встановлений відповідно до пунктів (2), (3) та (4) статті 3:

- за м2 площі, розрахованої відповідно до положень законодавства про реєстрацію земельної ділянки з точки зору співвласництва, житла, що входить до складу співвласників, перевищує 618 євро, вартість сто цифр ціни індекс будівництва 1970 р .;

- за м2 корисної житлової площі, розрахованої відповідно до положень законодавства про допомогу в житлі, односімейних будинків перевищує 450 євро, значення за індексом сто індексу цін на будівництво в 1970 році;

за умови, що договір оренди чітко передбачає, що це одне із помешкань, про яке йдеться в цій статті, і що на нього не поширюються статті 3 - 5 ".

Посилання на вищезазначений текст на "законодавство про реєстрацію земель у питаннях співвласництва" являє собою посилання на "Вертикальний кадастр", який має мати кожна резиденція і в якому чітко зазначається м2 для кожної ділянки (гараж, антресоль, квартира, тощо).

Оскільки STATEC публікує кілька індексів вартості життя, для відповідності Закону необхідно посилатися на негармонізований індекс "на 1 січня 1948 року".

Станом на 28 лютого 2018 року орендна плата за квартиру (без попередньої плати за оренду та без єдиної ставки плати за оренду) повинна була перевищувати 2288 євро (850,57/100 х 269 євро) на місяць.

Станом на 28 лютого 2018 року капітал, вкладений на м2 площі, повинен становити 618 євро (див. Закон) x 777,90 (індекс за 2017 рік)/100 = 4 807,42 євро.

У червні 2018 р. Індекс (IPCN Base 100 на 1.1.1948 р.) Становив 857,52 євро, так що орендна плата за квартиру (без авансу за орендну плату та без фіксованої ставки за оренду) мала бути вище 2 306,72 євро (857,52/100 х 269 євро) на місяць.

У червні 2018 року останнім опублікованим індексом є показник 2017 року на рівні 777,90 (без змін із лютого 2018 року).

Для односімейного будинку площею 200 м2, розрахованого згідно із змінами, внесеними законом від 25 лютого 1979 р. Про допомогу в житлі, вкладений капітал повинен бути більше 200 м2 х 450 (ціна закону за м2) x 7,779 (індекс будівництва) = 700,110, 00 євро для підпорядкування режиму, вигідного для власника.

Для квартири площею 100 м2, коли вкладений капітал (ціна в нотаріальному акті) на 28 лютого 2018 року перевищував 480 742,20 євро, можна також підписати договір оренди цієї квартири з можливістю подати на «нестандартне житло ”Режиму.

Для квартири площею 50 м2, коли вкладений капітал (в принципі це ціна в нотаріальному акті + витрати) був вище 28 лютого 2018 р. На 480 742,20/2 = 240 371,10 євро, оренда також може бути підписана за умови розуміння пункту відповідно до якого сторони вирішили підпорядкуватись цьому специфічному режиму "нестандартного розміщення з сучасним комфортом" у значенні Закону.

Якщо в нотаріальному акті + гонорарі нотаріуса згадується ціна, що перевищує 240 371,10 євро (що часто буває на практиці за 50 м2!), Тоді оренда може стосуватися нестандартного житла і, отже, включати конкретний пункт щодо цього.

Для складання цього пункту рекомендується консультація професіонала.

Деякі наслідки такої кваліфікації "нестандартне проживання з сучасним комфортом" ?

За умови, що договір оренди, підписаний між сторонами, містить конкретний пункт про це, кваліфікація "нестандартне житло" робить статті 3, 4, 5 та 12 Закону непридатними.

а) Непридатність статті 3 (річний ліміт орендної плати у розмірі 5% від вкладеного капіталу)

Річний ліміт орендної плати у розмірі 5% від вкладеного капіталу передбачений статтею 3 Закону, яка визначає наступне:

(1) Оренда житла для житлового користування не може приносити орендодавцю річний дохід, що перевищує ставку 5% від капіталу, вкладеного в житло.

(2) За відсутності домовленості між сторонами, інвестований капітал є зобов'язанням:

- при первинному будівництві житлового приміщення та його господарських будівель, таких як гаражі, місця для паркування, сад, горище та льох, які надаються орендарю та вартість яких встановлюється в день їх завершення;

- у ремонтних роботах, вартість яких встановлюється на день завершення робіт, що не може включати орендний ремонт або незначне технічне обслуговування;

- у земельній ділянці, на якій знаходиться житлове приміщення, вартість якого встановлюється на рівні дня придбання; однак ціна на землю також може бути встановлена фіксованим розміром орендодавцем у розмірі 20% вкладеного капіталу.

(4) У випадку, якщо визначений вище вкладений капітал не може бути визначений на підставі підтверджуючих документів, і якщо між орендодавцем та орендарем існують розбіжності щодо суми орендної плати, найбільш старанна сторона стягуватиме з присяжного будівельного експерта, який оцінить вкладений, переоцінений та дисконтований капітал.

Однак у разі відчуження за цінову винагороду, ціна придбання, зазначена в справжньому акті передачі майна, та витрати на акт вважаються відповідними дню підписання акту до інвестованого капіталу, переоціненого та зі знижкою.

Зауваження: Верхня межа орендної плати у 5% вкладеного капіталу на практиці призводить до незначних судових процесів, тоді як витрати на будівництво і, отже, вкладений капітал, як правило, дуже високі в Люксембурзі.

b) Непридатність статті 4 (обмеження річної орендної плати до 10% вкладеного капіталу для мебльованого житла)

“Мистецтво. 4.- Оренда мебльованого житла, за винятком тих, що зазначені у пункті (3) статті 1 [комерційні приміщення, додаткове місце проживання, приміщення, що не є допоміжним елементом житла, готельний номер, колективне житло для іноземців, мебльоване або необмежене житло для людей похилого віку], ні в якому разі не може перевищувати подвоєної орендної плати, встановленої відповідно до статті 3. Вартість меблів враховується при встановленні орендної плати. "

Зауваження: З будь-яких додаткових питань звертайтесь до фахівця.

в) Непридатність статті 12 (юридичне та автоматичне продовження договору оренди, крім 3 випадків відкриття для розірвання оренди житла)

Принцип законного та автоматичного продовження оренди житла, за винятком 3 випадків відкриття, передбачений частиною 2 статті 12 Закону, яка передбачає наступне:

(2) Будь-який договір оренди, згаданий у цьому законі, за винятком договору на житло, як визначено у статті 6, який закінчується з будь-яких причин, продовжується, якщо:

в. орендодавець заявляє, що йому потрібні орендовані приміщення для того, щоб їх самостійно зайняти або щоб їх фактично зайняв батько або союзник до третього ступеня включно;

b. орендар не виконує своїх зобов’язань;

проти існують інші серйозні та законні причини, які має встановити орендодавець; передача права власності на майно не є серйозною та законною причиною.

Зауваження: Принцип законного продовження терміну оренди означає, що стандартна оренда житла завжди продовжується автоматично, якщо орендодавець не може звернутися до одного з 3 вищезазначених випадків відкриття (a або b або c) з метою припинення оренди. Дата річниці, тобто на момент закінчення договору оренди, за винятком розірвання договору в будь-який час протягом строку оренди.

Висновок: Для кожної оренди житла виникає питання, чи відповідає вона вигідному режиму як "нестандартне житло з сучасним комфортом". Щоб відповісти на це запитання та, якщо потрібно, додати конкретний пункт про це, рекомендується звернутися до фахівця.