Все, що вам потрібно знати про перегляд орендної плати під час комерційної оренди!
Під час виконання комерційна оренда, орендна плата може бути переглянута двома різними способами. Якщо в оренді не передбачено застереження про огляд, орендодавець та орендар мають право вимагати перегляду орендної плати кожні 3 роки. Якщо договір оренди передбачає пункт про індексацію, який також називається положенням ковзної шкали, він застосовуватиметься автоматично відповідно до умов, які будуть визначені.
Початкову оренду можна переглядати кожні 3 роки, за відсутності пункту про перегляд, передбаченого в оренді. Це трирічний юридичний огляд. І навпаки, якщо сторони договору оренди передбачили пункт індексації під час укладання договору комерційної оренди, який називається положенням ковзної шкали, це застосовується автоматично відповідно до визначеної періодичності та перешкоджає здійсненню трирічного перегляду.
Справа № 1: Перегляд трирічної орендної плати
За яких умов застосовується трирічний огляд орендної плати ?
Юридичний перегляд застосовується, коли в оренді не передбачено жодного іншого пункту про огляд.
- Перегляд орендної плати за комерційну оренду повинен вимагати одна із сторін
Трирічний огляд не є автоматичним: його повинен вимагати орендодавець або орендар (C.com Л.145-37), хоча на практиці він найчастіше надходить від орендодавця, оскільки часто призводить до збільшення орендної плати.
Цей правовий режим застосовується за замовчуванням до всіх комерційних договорів оренди, за винятком конкретного пункту, а саме:
- договори оренди, що передбачають положення про ковзну шкалу, - хоча сторони можуть згодом відмовитись від цього і вважатимуть за краще застосовувати правила юридичного контролю -;
- оренди, що передбачають клаузулу про доходи, тобто коли орендна плата встановлюється відповідно до фіксованої мінімальної орендної плати та змінної орендної плати, що складається з відсотка від обороту орендаря. Цей пункт часто використовується для магазинів, розташованих у торгових центрах.
Запит повинен бути поданий позасудовим документом або зафіксованою доставкою, і обов’язково повинен включати, зважаючи на нікчемність, суму орендної плати, яку вимагають або пропонують, за умови, що минуло щонайменше 3 роки з дати набрання чинності.
Після закінчення трирічного періоду перегляд можна вимагати в будь-який час і без обмеження часу, але він набуде чинності до дня подання запиту (тобто дати відправлення LRAR), що також є початковий момент трирічного періоду, після якого може бути подано запит на перегляд. Він не має зворотної сили, він грає лише на майбутнє.
Після подання клопотання про перегляд орендної плати за комерційну оренду орендар може:
- або прийміть це письмово, або мовчки, заплативши нову оренду. Одного повідомлення про запит недостатньо для застосування нової орендної плати;
- або відмовитись від цього. Потім орендодавець протягом 2 років повинен звернутися до судді з питань оренди, який має виключну юрисдикцію для визначення розміру переглянутої орендної плати.
- Період 3 роки, який слід дотримуватися між кожним переглядом орендної плати за комерційну оренду
Запит на перегляд можна подавати лише принаймні кожні три роки та один день з дня, коли застосовується нова ціна оренди (C. com Л. 145-38 ).
Для першого запиту на перегляд початковою точкою трирічного періоду є зазначена дата набрання чинності оренди, навіть якщо вона була підписана раніше. Будь-який запит на перегляд, який відбувся раніше, буде недійсним. З іншого боку, воно може втрутитися в будь-який час після закінчення періоду 3 роки та добу. Однак орендодавець зацікавлений якнайшвидше повідомити про свій запит, оскільки він не має зворотної сили.