Загальні правила продажу в майбутньому стані завершення
Продаж у майбутньому стані добудови (VEFA), що стосується захищеного сектору (житлового або змішаного), став найбільш широко використовуваним контрактом на будівництво багатоквартирних будинків.
Заплановані продажі, які в основному використовуються в міських районах, зазвичай називають «позаплановими покупками», що підсумовує їх мету. Справді, VEFA - це контракт, за яким одна особа, покупець, укладає договори з іншою, забудовником (або забудовником), яка зобов'язується побудувати будівлю на земельній ділянці, яку він йому продав. Покупець стане власником своєї квартири в міру того, як робота прогресує, шляхом приєднання.
Режим цього контракту встановлений законом від 3 січня 1967 р. Цей текст публічного замовлення є по суті споживчим і має подвійну перевагу:
Для промоутера: продаж у майбутньому стані завершення дозволяє промоутеру заздалегідь профінансувати свій проект і міцно продати його.
Для покупця: закон встановлює обов’язкові правила оплати під час роботи. Це зобов'язує забудовника представити надійні гарантії для покупця нової квартири. Забудовник погоджується здати будівлю у визначений термін.
Закон передбачає, що покупець розміщує замовлення на будівлю за допомогою попереднього договору, який фіксує суть операції та встановлює початок контрактного виконання продажу (виплата застави, зазначення поверхні, відкладні умови). Остаточний договір купівлі-продажу повинен бути укладений з деталями зобов'язань кожної зі сторін та зазначенням гарантії, прийнятої виробником.
Оскільки закон діє часовий розподіл операції продажу в майбутньому стані завершення, необхідно визначити режим та механізм попереднього договору (I) та остаточного контракту (II).
1/попередній договір
Як тільки ми не в плані, цей контракт є обов’язковим. Таким чином, стаття L 261-15 Будівельно-житлового кодексу (CCH) передбачає, що будь-які інші обіцянки купівлі-продажу є нікчемними. Це договір, за яким особа, яка здійснює резервування, залишає за собою можливість придбання однієї будівлі для іншої, резервуючи її. Останній у відповідь отримає заставу. Якими є положення (A) та сфера дії (B) цього попереднього договору ?
А - Регулювання попереднього договору
Обов’язкові згадки:
Статті R 261-25 та R 261-26 CCH вимагають зазначення приблизної площі проживання. Стаття R 261-27 цього ж кодексу вимагає, щоб цей договір був складений у письмовій формі. Отже, це урочистий контракт.
Право відмови:
Закон 1967 року, по суті споживчий, непрофесіонал має 7 днів, щоб відмовитись від операції, як у сфері продажу нерухомості за загальним правом.
Добре контрольований депозит:
При укладенні попереднього договору сторона, що резервує, заплатить грошову суму, щоб гарантувати своє зобов'язання придбати.
Його сума не може перевищувати 5% кінцевої очікуваної ціни, якщо термін завершення продажу не перевищує одного року, 2%, якщо він становить від 1 до 2 років. Крім цього, депозит не потрібен. Ця сума повинна бути внесена на невловимий та недоступний спеціальний рахунок під санкцією кримінального покарання.
застава повертається, якщо:
продаж не здійснюється продавцем;
якщо ціна продажу перевищує прогнозовану ціну на 5%;
якщо позика, необхідна для придбання, не отримана стороною, що резервує;
якщо будь-яка із запланованих робіт з обладнання не повинна проводитися;
якщо будівля або частина будівлі зазнає зниження вартості на 10%.
Таким чином, цей попередній контракт дозволяє зарезервованому відмовитись від участі в програмі, поки зарезервований погоджується її виконати. Він також встановлює основні характеристики споруджуваної будівлі.
Б - Сфера попереднього договору.
В принципі, попередній договір повинен зафіксувати основні елементи споруджуваної будівлі.
Які можуть бути відмінності між попереднім контрактом та остаточним контрактом ?
Попередній контракт повинен містити основні вказівки на консистенцію будівлі, він повинен вказувати приблизну житлову площу та короткий технічний коментар. Зважаючи на суворість і точність, встановлені законом, сторона, що резервує, може змінювати елементи, передбачені попереднім договором, лише в межах 10% від їх вартості. Дух закону - захист покупця.
Чи справді ми маємо право відмовитися від операції ?
Договір купівлі-продажу не може бути укладений через продавця. Як нам реагувати, стикаючись із реальністю тексту та стикаючись із практикою? Якщо невиконання договору на цей рахунок призведе до відшкодування збитків покупцеві або простого повернення застави ?
Відповідно до закону 1995 року про несправедливі умови, пункт, що дозволяє продавцеві відмовитись від договору потенційним способом, вважається ненаписаним. Тому все буде залежати від складання договору. Таким чином, мінусом у позапланових продажах є можливість, яку пропонує продавець не укладати остаточний контракт.
2/остаточний договір
Після того, як буде визначена програма будівництва, будівельні роботи можна розпочинати. Тут буде укладено остаточний договір купівлі-продажу, який не планується.
Які правила формування контракту (A), зобов’язання продавця (B) та зобов’язання покупця (C)
A - Правила формування договору
Продавець повинен надіслати проект акта за місяць до продажу. Це дозволяє стороні, що резервує, перевірити, чи відповідає остаточний контракт попередньому договору.
VEFA - це урочистий контракт, який необхідно укласти перед нотаріусом.
Він повинен містити обов’язкову інформацію:
вказати будівлю або частину будівлі, на яку поширюється контракт
Встановіть час доставки
Встановіть ціну
Вкажіть гарантію завершення
Відтворення правил співвласництва, якщо це застосовно
Б - Зобов'язання продавця
1) Повага до договірних зобов'язань
Повага до відповідності:
Все, що передбачено договором, повинно бути виконано, і все, що було здійснено, повинно відповідати запланованому. Невиконання - це або відсутність, або різниця.
Відсутність: у будівельному страхуванні розрізняють недоліки та недоліки. Тут мова піде про відсутність шляхів. Як оцінити відповідність у цьому випадку? Порівнюючи завершену будівлю з контрактом. Для цього важливо провести процедуру судової експертизи.
Відмінності: тут виникають дві проблеми.
Перший стосується так званого речення "еквівалент". Цей пункт дозволяє продавцю не використовувати надані матеріали, а використовувати інші, які є еквівалентними. Чи діє цей пункт? Що стосується маргінальних елементів (матеріалів), це не буде розглядатися як несправедливий термін. Другий стосується потужності. Закон Карреза 1996 року тут не застосовується, оскільки ми не маємо системи та обіцяємо продати. Застосовується стаття 1616 Цивільного кодексу.
Оцінка відповідності:
Це робиться стосовно контрактних документів: однак їх існує багато.
Щодо остаточного контракту, ми особливо оцінимо:
Описне повідомлення: на думку Касаційного суду, воно має договірну вартість.
Рекламні документи: можна подумати, що ці документи не є договірними. Іноді про це говорять самі рекламні матеріали. Судова практика вказує, що застереження про «позадоговірний документ» є дійсним. Судова практика також вирішила, що якщо елемент, що з'являється в рекламі, не побудований, відповідальність продавця бере участь.
Штраф за невиконання:
Після юридичної експертизи покупець може передати справу судді, щоб він зобов'язав продавця відшкодувати збитки або отримати зниження ціни.
Дотримання термінів будівництва:
Зобов'язання будувати в певний термін часто зловживається в контрактах. У цей період може статися багато випадкових ситуацій, і промоутер зберігає їх більшу частину часу. Дійсно, контракт часто передбачає дуже широкі підстави для зупинення строку. З огляду на ці пункти, можна сказати, що встановленого терміну не існує.
2) Гарантії, що надаються покупцеві
Гарантія завершення:
До 1967 року надто часто покупець потрапляв у складну ситуацію: він заплатив, а продавець не добудовував будівлю. Законодавець передбачив інноваційні гарантії в ЦКЗ: це статті L 261-10 та наступні. Ці гарантії є важливим елементом VEFA, оскільки вони заспокоюють покупця.
Номенклатура гарантій.
Це гарантії заповнення та повернення коштів. Ці гарантії у житловому будівництві, яке не планується, є зовнішніми.
Гарантія завершення надаватиметься кредитною установою через механізм спільних гарантій, який Касаційний суд розглядає як незалежну гарантію.
Гарантія відшкодування має форму гарантії, за допомогою якої кредитна установа зобов'язується спільно з продавцем повернути сплачені суми.
Стаття R 261-23 CCH передбачає, що договір купівлі-продажу може передбачати заміну гарантії добудови гарантією відшкодування та навпаки. У більшості випадків гарантія завершення проекту передбачається в тій мірі, в якій метою операції є здача будівлі. Зовнішня гарантія є, загалом, гарною гарантією, оскільки це гарантія зовнішньої особи, платоспроможність якої забезпечена.
Кінець гарантій.
Час завершення.
Гарантія завершення закінчується після завершення будівлі. Результати завершення на підставі завіреної заяви кваліфікованої людини (архітектора).
Кінець гарантії завершення та оплата ціни.
Чи відповідає цей момент декларації про закінчення моменту, коли потрібно сплатити ціну ?
Будівля, що відповідає призначенню, є завершеною будівлею та придатною для проживання. Чи завершено будівництво з випуском гаранта? Виконання зобов'язань поручителя не збігається із закінченням зобов'язань покупця або продавця. Зобов'язання продавця полягають не в добудові будівлі, а в добудові відповідно до договору. Однак просте заповнення звільняє гаранта.
Гарантія збитків.
Гарантія явних дефектів
Гарантуються лише дефекти, а не відсутність відповідності, передбачені зобов'язанням поставки, що відповідають за відповідальністю продавця згідно із загальним правом. Пошкодження очевидні під час доставки. Закон дає покупцеві місяць на виявлення очевидної шкоди.
Які часові рамки для дії ?
Продавець у позапланових продажах не звільняється до закінчення одного місяця після отримання. Позов повинен бути поданий протягом одного року з дати усунення явних дефектів.
Початковий пункт - це пізній час між отриманням та доставкою, до якого додається 1 місяць.
Однорічний період - це і гарантія, і період дії.
Або в натурі, або в грошах.
Гарантія видимих пошкоджень.
Можливі дії:
Покупець проти продавця: Чи повинен мене стосунки між продавцем/покупцем хвилювати перед тим, як отримати? Якщо я перебуваю перед прийомом і одночасно перед пологами, важко зрозуміти, як можна виявити пошкодження. Насправді це припущення, що доставка відбувається до отримання. При позапланових продажах згідно зі статтею L 161-16 CCH застосовується стаття 1646-1 Цивільного кодексу: продавець з моменту отримання зобов’язаний дворічними та десятирічними гарантіями.
Чи може гарантія завершення бути активована до прийняття, якщо продавець збанкрутує? Тут це поганий спосіб і не ніякий спосіб. Гарант потрібно добудувати. Апріорі, це не гарантує.
Якщо будівлю було добудовано та прийнято: покупець зможе діяти через десять і два роки. Тут ми робимо когось будівельником у суто юридичному сенсі, оскільки він нічого не досягає матеріально. Цей вигаданий забудовник буде навіть відповідальнішим, ніж справжні будівельники. У звичайний десятирічний період прецедентна практика вважає, що це відповідальність по праву, але яка вражає лише розумно. Вам потрібен менеджер сайту: відсутність вини не впливає, має значення лише факт: існує причинно-наслідковий зв’язок між його діянням та шкодою. Це подвійна презумпція: презумпція зв'язку між діяльністю та шкодою (той, хто нічого не зробив, може звільнити себе), що є простою презумпцією. Якщо надано доказ зв'язку між фактом та збитком, існує презумпція відповідальності, яка може бути звільнена лише від іноземної справи. Продавець будівлі, що будується, не втручається в дію. Єдиним можливим рішенням є фіктивний причинно-наслідковий зв’язок, оскільки він завжди вважається відповідальним.
Покупець має інші гарантії щодо проміжних збитків, які не можуть бути виправлені дворічним та десятирічним періодом, і там застосовується загальне право договірної відповідальності. Судова практика постановила, що ця відповідальність не перевищує 10 років за доведену провину. Проблема полягає в тому, що про проблему складно повідомити, оскільки продавець не втручається суттєво у роботу.
Продавець/Орендодавці робіт: перед прийняттям це є загальним правом, з зобов’язанням отримати результат протягом 5 років. Після отримання це дворічні, десятирічні та ідеальні гарантії завершення (строком на один рік), а також незалежні розлади (поза сферою дії статей 1792 та наступних Цивільного кодексу).
Покупець активує продавця. Якщо покупець програє і заплатить покупцеві, він звернеться проти лізингодавців робіт шляхом регресу. Він також може зробити гарантійний дзвінок.
Саме в цих двох випадках обов'язки будуть виконані.
Дія набувача/орендодавця: застосовується стаття 1792 Цивільного кодексу. Дії, що випливають з договору підприємства, приносять користь власнику або набувачу роботи. Наступні покупці отримують дворічну та десятирічну гарантії. Судова практика вважає, що вона однакова для проміжних збитків та гарантії ідеального завершення.
Суб-покупець/продавець: це випадок виникнення шкоди протягом 10-річного періоду. Десятирічний період передається всім наступним покупцям будівлі. Окрім десятирічної гарантії, передається також дворічна гарантія. Також для проміжних пошкоджень, оскільки "аксесуар йде за основним".
Субзакупівець/покупець: це будуть гарантії загального права, оскільки він не є забудовником, перекупник будівлі не є продавцем робіт. Інакше, якщо продавець сам виконав роботу над будівлею, яку він продає. Застосовуватиметься загальне право продажу.
Субзакупівець/орендодавці робіт: десятирічний.
Страхування.
Перш за все, це буде страхування структурних збитків (ADO), яке укладе власник, забудовник-продавець. ADO грає на розлади десятирічного характеру і лише відновлює низьку якість роботи. Це страхування приносить користь покупцеві та наступним субзакупникам відповідно до принципу "річ страхується за річчю".
Тоді саме страхування цивільної відповідальності (ARC) відіграватиме роль промоутера та орендодавців робіт. Це важить на всіх людей, що підпорядковуються десятирічним вікам.
C Обов'язок покупця: сплатити ціну
Його потрібно сплатити, коли приміщення надається. У разі виникнення суперечки щодо дотримання прогнозів контракту необхідно зафіксувати 5% ціни. Ми платимо 95% після завершення, а решту - при доставці.
Доставка - це воля промоутера зробити доступною покупцеві та заволодіти останнім. Тільки в тому випадку, якщо немає бронювання або їх скасування, покупець повинен буде сплатити 100% ціни.
Санкція правил оплати:
Заборона на попередні платежі.
Ми не можемо вимагати авансових платежів, щоб не порушити право відмови, яким користується покупець.
Штраф за прострочення платежу.
Покупець, який не заплатив вчасно, ризикує виплатити компенсацію. Однак застереження щодо штрафу не може перевищувати 10% від ціни.
На закінчення слід зазначити, що VEFA у житловому секторі - це контракт, чітко оформлений законодавством.
Томас Мертенс
Адвокат паризького персоналу