Заголовок 1 Компанії, що займаються нерухомістю у співвласності
Ріелтерські компанії, які використовуються для всіх будівельних, маркетингових та управлінських операцій, відрізняються великою різноманітністю цілей, від яких залежить їх податковий режим. Найбільш часто використовуваними компаніями є компанії з нерухомості (SCI), об'єктом яких є придбання та/або будівництво будівель з метою оренди або надання своїх партнерів безкоштовно. Вони набувають форми цивільних інвестиційних компаній (SCPI), коли їх цінні папери пропонуються для публічного розміщення через традиційних інвесторів, таких як банки, страхові чи інвестиційні компанії.
Деякі компанії можуть мати комерційне призначення, такі як будівельні компанії або компанії, що займаються перепродажем, інші, так звані приписи або співвласники (no. 1950 рік) настільки, наскільки вони надають своїм партнерам право переходу у власність або користування частиною будинку (наприклад, квартирою), побудованою або придбаною компанією. З податкової точки зору, останні вважаються прозорими на відміну від інших так званих напівпрозорих компаній (пор., № 1963-1) .
Заголовок 1: Кондомініум-компанії, що займаються нерухомістю
Що стосується прямих податків, реєстраційних зборів та подібних податків; з податкової точки зору не враховується правосуб'єктність цих компаній, які, таким чином, вважаються такими, що не існують окремо від існування їхніх членів або асоційованих компаній (CGI, стаття 1655 ter).
Глава 1: Призначення компаній, що займаються спільною власністю на нерухомість
А. Призначення компаній
Їх єдиною метою має бути:
- або будівництво будівель, або групи будівель з метою їх поділу на фракції, призначені для передачі партнерам у власність або в користування;
- або придбання тих самих товарів;
- або управління відповідними активами після поділу;
- або здача в оренду від імені одного або кількох їх членів всього або частини вищезазначеного майна, що належить кожному з цих членів.
Найчастіше компанії, що здійснюють співвласність з нерухомістю, регульовані титулом II закону № 71-579 від 16 липня 1971 року, мають форму цивільних компаній осіб або капіталу.
Б. Ексклюзивний характер цього об’єкта
Стаття 1655 ter CGI вимагає, щоб корпоративна мета виключала будь-які інші.
Отже, компанії, які одночасно з метою, передбаченою цим текстом, виключаються із сфери дії режиму податкової прозорості:
- здійснювати комерційну, промислову, сільськогосподарську або некомерційну діяльність;
- мати якусь діяльність за кордоном;
- здійснювати, навіть зрідка, комерційні операції;
- надавати послуги своїм членам або третім особам, навіть без винагороди, які безпосередньо не пов'язані із задоволенням від будівель;
- продати або здати в оренду будь-яку частину своїх активів нерухомості.
Однак допускаються певні пільги та зберігається фіскальна прозорість, коли здача будівлі здійснюється з допоміжними меблями (кухня, ванна кімната тощо), коли суми, призначені для виконання робіт, або аванси за плату за ОСББ розміщуються до їх сплати фактична виплата.
Глава 2: Сфера режиму податкової прозорості
А. Оподаткування доходів та передача акцій
Вважається, що прозорі компанії не мають окремої особистості від особи своїх членів, незалежно від їх форми. Отже, ці члени для цілей оподаткування індивідуально розглядаються як приватні власники приміщень, у користування чи право власності на які їхні частки чи частки дають їм право.
Оподаткування прибутку від будівель, побудованих, придбаних або керованих цими компаніями, встановлюється від імені самих партнерів з урахуванням податкового режиму, характерного для кожної з них.
Наслідки цього правила такі:
I. Акції або акції є частиною приватних активів партнера
Дохід, що відноситься до орендованого приміщення та відповідає акціям або акціям, якими він володіє, оподатковується на його ім’я податком на прибуток згідно з правилами, характерними для доходу від власності.
З іншого боку, коли партнер залишає за собою право користування будинком, дохід у натуральній формі, що випливає з цього, звільняється (CGI, ст. 15, II), а взамін витрати не підлягають вирахуванню (CGI, ст. 15, II). Однак житло може отримати податковий кредит для енергетичного переходу (CITE, пор. Книгу ІЧ n ° 225) або податковий кредит на користь особистої допомоги (пор. кн ІЧ n ° 226).
Передача партнером його акцій або акцій оподатковується або відповідно до режиму приросту особистого капіталу (пор. № 1940).
II. Акції або акції з'являються в активах промислового чи комерційного підприємства або компанії, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток
Коли приміщення, представлене акціями, або акції, що належать партнеру, здаються в оренду, останній повинен включати до свого оподатковуваного прибутку прибуток від цієї оренди.
Якщо приміщення використовується партнером для здійснення його професійної діяльності, до доходу бізнесу не додається ніякої суми, оскільки дохід від будівлі автоматично включається до професійного доходу.
В обох випадках він може вирахувати для визначення оподатковуваного прибутку за рік:
- частка понесених на нього витрат у витратах, що несе компанія;
- амортизація приміщень, що стосуються акцій або паїв, якими він володіє. Ця амортизація повинна бути записана на рахунках компанії-учасника і базується на собівартості акцій або паїв, що належать.
Передача партнером його акцій або паїв оподатковується або відповідно до режиму приросту капіталу, що застосовується до BIC, BNC або IS, залежно від податкового режиму останнього.
B. Інші звинувачення
Щодо таxe щодо заробітної плати (TS) (CGI, ст. 231; BOI-TPS-TS-10-10 в IB), принцип фіскальної прозорості передбачає, щоб кожен з партнерів відповідав за частину, що відповідає їхнім правам, за податок із заробітної плати, що стосується винагороди, яку виплачує компанія. Тому прийнято вважати, що компанії можуть сплачувати цей податок у всьому світі, причому партнери є особисто причетними до відсутності сплати цими компаніями.
Примітка : Якщо один із партнерів обкладається ПДВ, повне або часткове звільнення від TS застосовується до його частки (CGI, стаття; 231).
Те саме стосується і dзвіти про заробітну плату, брокерські послуги, комісійні та збори в тому числі, коли партнери звітують перед BIC або BNC.
Оскільки прозорі компанії не підпадають під дію ПДВ, вони не підпадають під дію податок на навчання (TA), те саме не стосується партнерів, які несуть персональну відповідальність за корпоративний податок, які, в принципі, повинні включати до бази цього податку належну їм частку у заробітній платі, яку виплачує компанія.
З точки зору сторучасть роботодавців у будівництві (PEEC), зобов'язання здійснити будь-які інвестиції, передбачені законом, покладається на компанію.
Прозорі компанії не підпадають під дію територіальний економічний внесок (ЦЕ).
Про податок на власність, це не встановлено в усьому світі від імені компанії, а від імені кожного партнера за належну йому частку у вартості будівлі, що належить компанії.
C. Дії, що стосуються життя компанії
Акти, що зазначають про створення, розширення, перетворення або розпуск прозорих компаній, а також про збільшення, амортизацію або зменшення їх капіталу повинні бути зареєстровані за умовами загального права (CGI, ст. 635, 1-5 °). За відсутності актів ці операції повинні бути заявлені протягом одного місяця після їх завершення (CGI, ст. 638 A). Слід нагадати, що відверті внески звільняються від реєстраційного збору.
З іншого бокузаписали фіксований реєстраційний збір або фіксований податок на реєстрацію землі від 375 € або 500 € дії, або, якщо не, декларації, за допомогою яких компанії, функціонуючи відповідно до об'єкта, визначеного в статті 1655 ter CGI, збільшують свій капітал, продовжують термін дії або роблять своїм членам шляхом спільного використання в натуральній формі і просте, ексклюзивне передання права власності на фракції, для яких вони призначені, на будівлі або групи будівель, побудовані, придбані або керовані ними (CGI, ст. 828, I-2 °).
Коли ці акти стосуються компаній, що підлягають оподаткуванню ПДВ відповідно до I статті 257 CGI, реєстрація за фіксованим митом підлягає підтвердженню цими компаніями сплати ПДВ за будівельні операції. Нагадуємо, внески податкової особи, пов’язані із земельною ділянкою під забудову, будівлею, добудованою менш ніж за п’ять років, або частинами, що фактично або за законом забезпечують передачу права власності або користування цілою або частиною будівлі, підпадають під обклад.
Деталі, що стосуються компаній, які змінюють свій статут та їх діяльність, що підлягає податковій прозорості:
1 - для скомпанії, що підлягають оподаткуванню корпоративним податком, прибуток поточного фінансового року, прибуток відстроченого оподаткування (резерви тощо) та прибутки від капіталу, що входять до активів компанії, повинні підлягати негайному оподаткуванню, якщо це застосовно, застосування спеціальних положень до довгострокового приросту капіталу.
Приріст капіталу від продажу основних засобів, за винятком паїв чи акцій, зазначених у абзацах першому та третьому абзаців II статті 219 CGI, виключається із режиму довгострокового приросту капіталу. результатів, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток підприємств фінансових років, відкритих з 1 січня 1997 р. Резерви, а також приріст капіталу соціального фонду, визнані партнерами належними, повинні оподатковуватися як розподілений дохід (CGI, ст. 111 біс).
2 - для скомпанії, що не підлягають оподаткуванню корпоративним податком, внаслідок припинення бізнесу кожен партнер стає особистим податком на свою частку на основі прибутку поточного року, відстроченого податкового прибутку та нереалізованого приросту капіталу. Реєстрація акта, що зазначає про внесення змін до статутного об'єкта, як правило, призводить лише до фіксованого збору, передбаченого статтею 680 КГІ.
Глава 3: Зобов’язання щодо звітності
А. Декларація про існування
Вони повинні підписатись у трьох примірниках та протягом трьох місяців після їх конституції, декларація, складена на звичайному папері (указ № 63-679 від 9 липня 1963 р.), де зазначається:
- їх ім'я, їхня юридична форма, місцезнаходження їх зареєстрованого офісу та головного офісу;
- розмір їх капіталу, а також їх кількість, форма та номінальна вартість акцій або паїв, що представляють капітал;
- розташування, характер та послідовність будівель, якими вони володіють, з кожною будівлею або часткою будівлі, кількістю та кількістю паїв або паїв, що надають їх власнику право користування або розподілу відповідного майна, а також прізвище, імена або назва компанії, місце проживання або зареєстрований офіс кожного власника.
Ця декларація, що супроводжується двома примірниками статуту, повинна бути надіслана до центру ділових формальностей (CFE), в якому знаходиться головний офіс. Будь-яка подальша модифікація повинна бути доведена до відома ДЗЗСЄ протягом трьох місяців після зміни.
B. Щорічні декларації
I. Щорічне оголошення результатів діяльності ОСББ
Щоб дозволити контроль за деклараціями, зробленими партнерами, компанії повинні щороку, не пізніше другого робочого дня, що настає за 1 травня, підписувати декларацію №. 2071-SD (Cerfa n ° 10337, доступна на веб-сайті www.impots.gouv.fr), їх результати, у двох примірниках, від департаменту корпоративного податку (SIE) їх головного представництва.
У цій декларації за попередній рік вказується частка, що виплачується кожному партнеру у збірці валових надходжень та різні витрати, що несе компанія (витрати на ремонт, утримання, управління та оплату праці охоронців та двірників, податки, відсотки за боргами, витрати на управління та страхування тощо).
II. Річна декларація про доходи від власності фізичними особами-партнерами
Коли приміщення, представлене акціями або частками партнера, здається в оренду, партнер також повинен робити щорічну декларацію:
- або відповідно до режиму володіння мікроземами, безпосередньо у звіті про прибутки та збитки № 2042 (Cerfa № 10330), доступному в Інтернеті на веб-сайті www.impots.gouv.fr;
- або відповідно до реального режиму оподаткування доходів від власності, згідно з декларацією про доходи від власності n ° 2044 (Cerfa n ° 10334) або спеціальною n ° 2044 (Cerfa n ° 10335), додаток до декларації про доходи n ° 2042 рік доступна в Інтернеті на веб-сайті www.impots.gouv.fr.
Примітка: Партнер звільняється від декларування, коли він залишає за собою право користуватися житловим приміщенням, представленим його частками або частками.
Недекларування, несвоєчасне подання декларації, неточності або упущення, зазначені в декларації, караються за умовами загального права.