Закон - Орендний режим встановлює хиткий баланс між суперечливими інтересами -
Рішенням від 28 травня 2020 року 3-а цивільна палата Касаційного суду уповноважила нерозділеного власника земель сільськогосподарського призначення діяти самостійно, щоб добитися ліквідації штрафу, накладеного на відновлення орендованого майна.
Автор: Метр Седрік Б'янкі, юрист-юрист Кабінету міністрів WABG & Associés Nice, DESS Право, економіка та управління виноробною промисловістю, Університет Монтеск'є, Бордо IV
У цьому випадку брат і сестра володіли виноградником, зданим в оренду Groupement Foncier Agricole (GFA).
Кілька випадків висловилися проти власників та орендаря щодо визначення орендної плати та консистенції виноградника.
Рішенням GFA було наказано відновити виноградник під штраф.
Оскільки GFA не виконував, брат один взяв суддю-виконавцю з проханням про ліквідацію пені та встановлення нового, більш високого штрафу.
Апеляційний суд Ренна вирішив, що його клопотання є неприйнятним, оскільки спільний власник не може самостійно здійснити адміністративний акт, якщо він не володіє принаймні 2/3 спільних прав.
Касаційний суд скасував це рішення, вважаючи, що він вчинив лише захисний акт, призначений для збереження цілісності майна, такий акт може здійснити лише спільний власник.
Цим рішенням Касаційний суд чудово ілюструє баланс, який законодавець намагається зберегти між суперечливими інтересами власника - орендодавця, який повинен зберегти свій капітал, та оператора - орендаря, який повинен забезпечити стабільність та стійкість операцій план на довгострокову перспективу.
Правова база для припинення оренди ферми
Суперечливі інтереси власника - лізингодавця - та оператора - лізингоодержувача - змусили законодавця чітко сформулювати умови розірвання договору оренди, щоб врахувати інтереси першого, який часто не може позбавити себе ресурсу, який представляє оренду, захищаючи інтереси фермера, якому життєво необхідна орендована земля для процвітання його ферми.
Цей антагонізм виявляється у рішеннях, прийнятих у Книзі IV Кодексу про сільське та морське рибальство (CRPM), яка санкціонує розірвання договору оренди ферми, але твердо обмежує цю можливість кількома ситуаціями, переліченими у статтях L. 411-30 - L 411-34 КПМР. Сторони ні в якому разі не можуть відступати від цих правових норм, і будь-яке протилежне застереження, яке було б включено до договору оренди ферми, було б непоправно скасовано судами (1 °). Однак орендар зберігає можливість відмовитись від уже придбаного права та прийняти його мирне припинення після підписання договору оренди ферми (але, очевидно, не в той же день цього підписання (2 °)).
Право орендаря на поновлення договору оренди
Оператор виграє в першу чергу, за деякими винятками, від реального права на поновлення оренди ферми.
Він не зобов'язаний вимагати цього поновлення, яке застосовується автоматично та на тих самих умовах, за відсутності протилежної волі сторін, наприкінці кожного періоду 9 років, за відсутності відпустки. Якщо письмового повідомлення не було, умови поновленої оренди будуть умовами відомчого типового договору. Якщо орендар має намір опублікувати повідомлення, йому не доведеться обґрунтовувати свій запит, але він повинен повідомити власника повідомлення шляхом письмової доставки або подати його судовому приставу принаймні за 18 місяців до закінчення терміну оренди.
Якщо Орендодавець має намір надати відпустку, він повинен, що стосується його, обґрунтувати свою відпустку однією з причин, передбачених статтею L. 411-46 CRPM, тобто, зокрема, за одну скоєну вину Орендарем, що може виправдати припинення договору оренди, зазначеного нижче. Після закінчення договору оренди, незалежно від причини, яка його припинила, фермер - орендар - матиме право на компенсацію, розраховану на основі поліпшень (зокрема, насаджень та робіт із переробки грунту), зроблених на ділянці. що ділянка експлуатується відповідно до норм та проводиться ремонт, за погодженням з орендодавцем, для збереження будівлі, необхідної для експлуатації, що виходить за рамки його юридичних зобов’язань, субсидії, отримані оператором для цього, очевидно вираховуються від компенсації. І навпаки, якщо оператор погіршив ділянку, власник може вимагати компенсацію, рівну сумі заподіяної шкоди.
Автоматичне припинення оренди ферми
Умови автоматичного припинення оренди ферми встановлені статтею L. 411-30 CRPM.
Це можливо лише " коли все майно, що входить в оренду, повністю знищено випадковою подією "
У разі часткового знищення, якщо це знищення серйозно скомпрометує операцію, договір оренди не порушується, але орендодавець зобов'язаний, якщо орендар вимагає цього, відновити знищене майно до суми, сплаченої компаніями. 'страхування.
Якщо витрати перевищують цю суму, власник може нести всі витрати, збільшуючи орендну плату, яку встановлюватиме Спільний сільський суд з оренди у разі відсутності згоди орендаря щодо суми, запропонованої орендодавцем.
Якщо орендар бере участь у реконструкції, він матиме право на компенсацію після закінчення терміну оренди. Якщо майно не відбудовується, орендар може вимагати припинення договору оренди.
Припинення оренди ферми орендарем
Враховуючи тривалість оренди ферми, оператор - орендар - має можливість вимагати припинення її дії до закінчення строку її дії.
З метою захисту інтересів власника - Орендодавця, ця можливість, однак, обмежується певними випадками, переліченими у статті L. 411-33 КПІ, включаючи, зокрема, серйозну непрацездатність та тривалість орендаря тривалістю більше двох років. або '' член його сім'ї, необхідний для роботи ферми, смерті одного з членів сім'ї, придбання орендарем ферми, яку він повинен вести сам, рішення адміністративного зобов'язання, що вимагає від оператора привести його операцію у відповідність. У цих випадках термін дії оренди залежатиме від кінця врожаю. Орендар також може вимагати розірвання договору оренди, за умови попередження за 12 місяців, коли він зможе заявити про свої права на пенсію.
У разі смерті оператора - орендаря - оренда продовжується на благо його дружини, його партнера по PACS, його нащадків або його висхідних осіб, якщо вони брали участь в операції протягом 5 років, що передували смерті. Однак останній може вимагати розірвання договору оренди протягом 6 місяців після смерті оператора.
Припинення оренди ферми орендодавцем
Стаття L. 411-32 CRPM надає орендодавцю можливість вимагати від судового пристава розірвання договору оренди, коли призначення ділянки, розташованої в міській місцевості, може бути змінено. У цьому випадку припинення набирає чинності через рік після вручення повідомлення, яке повинно містити зобов'язання власника змінити призначення землі.
Орендодавець може також вимагати припинення оренди ферми з вини орендаря. Помилки, на які можна посилатися, перелічені у статті L. 411-31 CRPM, такі:
Два неплатежі, які зберігаються після закінчення тримісячного періоду після надсилання офіційного повідомлення, яке може бути доставлене зафіксованою доставкою або судовим приставом (3 °), адресованому тій самій особі Орендарю, яка повинна згадати умови закону;
Дії наймача можуть скомпрометувати належну роботу фонду, зокрема, коли оператор не має робочої сили, необхідної для експлуатаційних потреб. Судді, які розглядають справи, мають суверенну владу оцінювати серйозність цих порушень і можуть залучати експертів. Найбільш частими випадками звернення до цього положення є залишення ділянки, аномально низькі врожаї або відсутність обслуговування.
Невиконання наймачем екологічних застережень, які можуть бути включені в оренду, наприклад для “органічних” ферм. Оренда, включаючи такі положення, також повинна встановлювати умови для контролю за дотриманням узгодженої практики.
Однак на ці перші три причини припинення дії не можна звертатися у випадку форс-мажорних обставин або серйозних та законних причин.
Також можна розірвати оренду ферми з вини орендаря, якщо він не виконує зобов'язання, покладені на нього статтею L. 411-27 CRPM, яка, зокрема, посилається на положення статей 1766 та 1767 Код. Цивільна особа, що вимагає від оператора запасувати фонд тваринами, якщо потрібно, та посудом, щоб обробляти ділянку та використовувати його для узгодженого використання.
Нарешті, стаття L. 411-31 CRPM уповноважує орендодавця припинити оренду, коли орендар передає свою оренду, або вносить її в компанію без дотримання умов, передбачених статтями L. 411-35 та наступних CPRM. також лише тоді, коли він переходить до обміну ділянками, спільної ротації або робить свою ділянку доступною для компанії, якщо транзакція, ймовірно, завдасть шкоди орендодавцю або коли він не дотримується умов, за яких була здійснена змова виділено йому БЕЗПЕЧНІШЕ.
Суперечка про припинення
Прохання про розірвання договору оренди ферми повинно бути подано через повістку або клопотання, адресоване Спільному суду з оренди сільського господарства за місцем знаходження відповідного майна.
Спільний сільський суд з оренди, який складається з головуючого магістрату, двох представників орендодавців та двох представників орендарів, першими намагається примиритись. За відсутності примирення він направляє сторони до суду першої інстанції, який винесе рішення, відкрите для апеляції, якщо суми, що вимагаються, перевищують 5000 євро.
Сучасна система оренди у сільській місцевості, хоч і є складною і вимагає допомоги професіонала для знання її прав та обов’язків, найчастіше дає можливість забезпечити цей важливий, але нестабільний баланс між суперечливими інтересами сторін та надання Орендаря стабільність, необхідна для стійкості його функціонування, залишаючи орендодавцю можливість розірвати договір оренди, що зашкодить його інтересам.
Список літератури
1- Див. Напр.: CA Dijon, 4 лютого 1997 р .: JurisData n ° 1977-045872; Бик. інф. C. Касс. 15 вересня. 1997, No 10148.
2- Кас. 3-а цивільна, 2 травня 1968: Бик. цив. 1968, III n ° 176.
3- Кас. соц. 15 березня 1957: Преп. Орендна плата 1957 р., Додаток с.78