Зворотній іпотечний кредит - покращуйте пенсію своїм власним майном - HAZ - Hannoversche Allgemeine
Їх називають зворотними іпотечними, ануїтетними або рентами. Їх об’єднує одне: вони забезпечують незграбним власникам нерухомості додатковий фінансовий дохід у старості. Натомість донори продають будинок пізніше - зазвичай лише після смерті господаря.
Будь то зворотна іпотека, пенсійна іпотека, позика на споживання нерухомості, додаткова пенсія або ануїтет: моделі схожі на позику, яка виплачується щомісяця, говорить Ахім Рейф з Асоціації німецьких банків Pfandbrief у Берліні. З тією різницею: власник може проживати без оренди у своїх власних чотирьох стінах до кінця свого життя або поки вони не переїдуть до будинку пенсіонерів. Тільки тоді фінансист бере в руки будинок і продає його.
Класична зворотна іпотека працює так: власник майна зазвичай отримує позику в банку або страховій компанії. Це виплачується або одноразово, або щомісячно. Для цього фінансист може зареєструвати плату за землю на будинок або квартиру. На відміну від звичайної будівельної позики, позичальник не сплачує ані відсотків, ані погашення - але обидва вони складаються.
Бригіт Майер з гессенського споживчого центру описує результат: "Борг збільшується через відсотковий тягар". Назва зворотна іпотека походить від цього ефекту. Позика зазвичай викуповується лише тоді, коли власник помирає. Як свідчить досвід Рейфа та Майєра, фінансист часто продає власність. Дохід повинен виплатити позику і, крім того, принести прибуток кредитору, якщо це можливо.
Позики часто надаються нижче фактичної вартості майна
Для власника зворотна іпотека означає регулярне вливання готівки. Як правило, узгоджується план оплати. Окрім умов платежу, він також містить інформацію про процентну ставку та строк позики. Скільки грошей можуть розраховувати власники, залежить від їх віку та оціночної вартості майна. "З їх точки зору, банк може взяти лише майно, яке згодом може бути добре продане", - говорить Майер. Тому найпопулярніші місця в столичних районах та університетських містах є більш імовірними, ніж сільська нерухомість. Крім того, будинок повинен бути без боргів.
Часто надана позика нижче фактичної вартості майна, скаржиться захисник споживачів. Це пов’язано з ризиками, які несуть позикодавці, наприклад, коли їм доводиться розраховувати тривалість життя пенсіонера або питання про те, скільки грошей вийде від продажу майна через 10 або 20 років. Оцінюючи, що це все одно, що дивитись у кришталеву кулю, говорить Рейф .
Тому постачальники застосовують високі знижки на безпеку. У деяких випадках об’єднуються лише додаткові щомісячні пенсії нижчого тризначного діапазону. Це досить розчаровує гордих власників. Ось чому Майер радить споживачам: продати нерухомість через брокера. «У вас цього більше». І часто одна проблема менше: інакше люди похилого віку повинні пояснити потенційним спадкоємцям, що будинок, на який вони сподіваються, не належить маєтку, а йде кредитору.
Ідея зворотного іпотечного кредитування походить з англосаксонської області. У Великобританії та США зворотна іпотека є частиною пенсійного забезпечення. У США навіть держава перехоплює ризик того, що власник житла проживе довго. Тому зворотна іпотека є більш привабливою, ніж порівнянні продукти в Німеччині. "Стрижки в цій країні порівняно високі у порівнянні зі США, - тому їх тут менше", - пояснює Штефан Луттер, речник прямого страховика Hannoversche. Донедавна страхова компанія була однією з небагатьох постачальників у Німеччині, яка пропонувала такий продукт.
Загалом продукт - також відомий як споживчий кредит на нерухомість - настільки ж непопулярний серед банків і страховиків у цій країні, як і серед споживачів. Власники будинків шоковані сумою боргу, яка накопичується, повідомляє Мейер зі своєї консультативної роботи у споживчому центрі. Крім того, люди тут набагато більше прив’язані до власних будинків, ніж у США: "Аргумент спадкування глибоко вкорінений у цій країні".
Довічна рента також є варіантом
Кредитна галузь обґрунтовує відсутність пропозиції посиланням на Європейську директиву щодо кредитування житлової нерухомості, яка була запроваджена німецьким законодавством у березні 2016 року. З тих пір слабкий раніше ринок мертвий, за словами прямої страховики Hannoversche. Це збігається із спостереженнями, зробленими Федеральною асоціацією Фолькс-Райффайзенбанкен. З формулювання директиви банки роблять висновок, що іпотечний кредит повинен бути виплачений наприкінці життя позичальника. Це суперечило б ідеї зворотної іпотеки.
Альтернативою зворотній іпотеці є довічна рента або так звана додаткова пенсія. Цей варіант пропонує фундація церкви Лібенау з Меккенбойрена (Баден-Вюртемберг). За цією моделлю майно стає власністю фонду після укладення договору. Натомість попередні власники отримують довічне право проживання та пенсію. Основні вимоги до цього: мінімальний вік 65 років, мінімальна вартість власності 200 000 євро, максимальне навантаження 30 відсотків та найкраще розташування. На сьогодні фонд придбав 60 об'єктів по всій Німеччині, які йому належать. За даними фонду, є подібні пропозиції в асоціаціях Карітас у Штутгарті та Крефельді .
З ануїтетом майно продається майбутньому власнику. Він платить ціну щомісячними платежами, поки попередній власник не помре. Зазвичай це користується правом проживання протягом усього життя. Тоді новий власник вже є у земельній книзі. За словами Рейфа, ця модель також рідко комплектується в цій країні.