10 ключових моментів нового режиму оренди інвестицій
Якщо режим Пінеля значною мірою натхненний його попередником, Duflot, він, тим не менше, приносить багато розслаблення, до якого закликали інвестори та професіонали. Таким чином, тривалість зобов’язання з оренди є гнучкою, і наразі дозволена оренда родичам. Усі відповіді на ваші запитання щодо цього нового пристрою напрокат.
1 - Про які інвестиції йдеться?
Пристрій застосовується, за певних умов (див. Запитання 3 та 4), до інвестицій, здійснених у нові або подібні будівлі: - придбання нового житла або в майбутньому стані добудови (за планом); - будівництво житла інвестором; - придбання з метою їх реабілітації житла, яке не відповідає нормам порядності, визначеним указом 2002-120 від 30 січня 2002 р .; - придбання приміщень, відведених для використання, крім 'житло (наприклад, офіси чи комерційні приміщення), яке було або буде перетворено на житло - придбання житла, яке було або буде предметом роботи, що дозволяє їм набувати характеристик або характеристик, подібних до характеристик нової будівлі (ремонт більшості фундаментів або структурних елементів, наприклад, як визначено статтею 257 загального податкового кодексу); - придбання частки в нерухомості цивільних інвестиційних компаній (SCPI), що інвестує в нове або подібне житло.
Завершення має відбутися протягом 30 місяців з моменту підписання справжнього акта у нотаріуса (придбання в новобудові) або дати отримання дозволу на будівництво (житло, яке побудував платник податку). У існуючому (перетворення, реабілітація ...) завершення має відбутися не пізніше 31 грудня 2-го року після придбання відповідного приміщення або житла.
2-Як довго діятиме зниження Pinel?
Нова схема інвестицій в оренду застосовується до майна, придбаного в період з 1 вересня 2014 року до 31 грудня 2016 року. Якщо ви будуєте орендну оренду, дозвіл на будівництво повинен бути поданий між цими двома датами.
3 - Чи всі муніципалітети мають право на режим Пінеля?
Придбане або побудоване майно, щоб отримати право на зниження податку, повинно знаходитися в районі, де попит на оренду перевищує пропозицію. Муніципалітети в районах A bis (Париж та 29 сусідніх муніципалітетів), A (перше та друге передмістя Парижа, Лазурний Берег та басейн Женеви) та B1 (великі передмістя Парижа, агломерації з понад 250 000 жителів, Корсика, заморські департаменти, і деякі дорогі міста, такі як Ансі, Байонна, Сен-Мало та ін.) відразу ж мають право на участь у Пінель. Ті, що знаходяться в зонах B2 (муніципалітети з більш ніж 50000 жителів та окраїни зони B1), підлягають державному затвердженню, а ті, що знаходяться в зоні C (решта території), повністю виключені. Розподіл муніципалітетів між цими різними зонами було предметом указу міністра від 1 серпня 2014 року, зміненого іншим указом міністра від 30 вересня 2014 року.
4-Які умови поважати?
Щоб скористатися податковою пільгою, ви зобов’язані здати майно в оренду принаймні на 6 або 9 років. Це початкове зобов'язання може бути продовжено на трирічні періоди. Однак максимальна тривалість орендної плати та вигоди від зменшення податку не можуть перевищувати 12 років.
Житло має здаватися голим і використовуватись орендарем як основне помешкання.
Оренда підлягає дотриманню обмежень ресурсів орендаря, які варіюються залежно від географічного розташування та складу домогосподарства (див. Стор. 96). Наприклад, для договорів оренди, укладених у 2015 році, ресурси пари з однією дитиною не можуть перевищувати 72 333 євро в зоні А-біс та 66 4320 євро в зоні А. Це дохід за рік n-2, який зберігається (тобто 2013 рік для оренди, укладеного цього року).
Орендна плата також обмежена. Застосовувані максимуми варіюються залежно від місця проживання. Таким чином, у 2015 році щомісячна орендна плата за м² (збори не враховані, джерело: Аніл) не може перевищувати 16,82 євро/м2 в зоні А-біс, 12,49 євро в зоні А, 10,06 євро в зоні В1 та 8,74 євро в зоні В2 які були схвалені державою).
Вартість оренди залежить від поверхні помешкання. Щоб його знайти, потрібно застосувати коефіцієнт множника, який визначається за такою формулою: 0,7 + 19/S, де S - площа житла. Отриманий результат округлюється з точністю до другого знака після коми і не може перевищувати 1,2. Наприклад, для придбання квартири площею 50 м² у зоні А (базова межа = 12,49 євро/м2), виправлена стеля у м² становитиме 13,49 євро [12,49 х (19/50) + 0,7].
Оренда повинна відбутися протягом 12 місяців з моменту придбання або завершення будівництва чи робіт.
5 - Яку поверхню слід використовувати для визначення відповідної орендної плати?
Площа, яку слід враховувати, - це житлова площа помешкання. Його можна збільшити на половину поверхні прибудов (погреби, підвали, балкони, лоджії тощо) в межах 8 м². Тераси, доступні на верхніх поверхах або побудовані на заглибленій конструкції, можуть утримуватися на половині їх поверхні в межах 9 м². Наприклад, якщо у власності є тераса на даху 20 м², ти можеш додати 9 м² до його житлової площі, щоб розрахувати суму оренди.
Примітка: гаражі та місця для паркування не вважаються додатками. Вони навіть можуть бути предметом окремої оренди.
6-Як розраховується зменшення податку?
Податкова пільга коригується відповідно до тривалості зобов’язання з оренди. Зниження податку становить 12% від закупівельної ціни за 6-річне зобов'язання, 18% за 9 років та 21% за 12 років.
Він розраховується на собівартості будинку (ціна придбання в нових будинках або ціна придбання плюс кількість робіт, в існуючих), що зберігається в межах 5500 євро/м2 житлової площі та 300000 євро. Максимальне зменшення податку за 12 років становить 63000 євро (6000 євро на рік протягом перших 9 років та 3000 євро на рік протягом останніх 3 років).
Примітка: якщо сума зменшення податку перевищує податок, сплачений за податковий рік, залишок не може бути вирахуваний із податку за наступні роки.
7 - Чи входить перевага Пінеля до обмеження податкових лазівок?
Так, нове зниження податку, як і в попередніх домовленостях, включається до розрахунку загальної межі податкових лазівок. По суті, з 2009 року сукупна сума податкових пільг, якою користується те саме податкове домогосподарство, була обмежена. На 2015 рік цей максимум встановлений у розмірі 10 000 євро (ст. 200-0 ЗГІ). У деяких випадках цей поріг може бути збільшений до 18 000 євро (див. Питання 10).
8 - Чи можемо ми виконати кілька операцій Пінеля?
Закон дозволяє здійснити дві інвестиції в закон Pinel протягом одного року до ліміту інвестицій 300 000 євро. Теоретично ви могли б зробити дві операції цього року (придбавши, наприклад, студію за 100 000 євро та двокімнатну квартиру за 200 000 євро) та ще дві у 2016 році. Але на практиці вас швидко обмежать обмеження податкових лазівок (див. питання 7). Дійсно, зменшення податку становить 2% на рік за 9 років оренди, ви не можете, наприклад, інвестувати більше 500 000 євро у свої операції Pinel (500 000 євро × 2% = 10000 євро щорічного зниження податку).
9-Чи можу я здати родичу та скористатися податковою пільгою?
Якщо ви здійснили операцію з нерухомістю з 1 січня 2015 року, ви можете зняти житло нащадкові або асценденту, який не належить вашому податковому домогосподарству, не впливаючи на зменшення податку. Коли майно належить цивільному товариству, яке не підлягає оподаткуванню корпорацією (наприклад, ДКІ, що оподатковується податком на прибуток), власником оренди може бути дитина або батько одного з асоційованих товаришів. Звичайно, слід дотримуватись умов, що стосуються обмежень орендної плати та ресурсів. Зверніть увагу, що в цьому випадку ваша кохана людина більше не зможе отримати будь-яку допомогу в житлі (зокрема, APL).
10-Якщо інвестиція здійснюється за кордоном, чи надає інвестиція Pinel якісь особливі переваги?
У закордонних департаментах і громадах, а також на Новій Каледонії зниження податку застосовується за тих самих умов, що і в материковій частині Франції, за винятком наступних пунктів: - ставка зниження становить 23, 29 або 32%, залежно від того, чи зобов'язання з оренди проводиться строком на 6, 9 або 12 років; - граничні плати за оренду та ресурси орендарів є конкретними (для 2015 року див. Bofip-IR-RICI-80-10-20-20 від 17.2.15); - до визначити площу помешкання, можна взяти до уваги половину поверхні веранди (криті тераси, характерні для архітектури острова Реюньон) в межах 14 м²; - загальний ліміт податкових пільг за кордоном підвищений до 18 000 євро замість 10 000 євро (див. питання 7). Зверніть увагу, це збільшення стосується лише інвестицій, здійснених з 1 січня 2015 року. На інвестиції, здійснені в період з 1 вересня по 31 грудня 2014 року, залишається обмежена сума в 10 000 євро.