Безтурботний прокат - Колокація - Дія UFC-Que Choisir - UFC-Que Choisir

Колокація

Спільна оренда означає, що існує єдиний договір оренди, на якому фігурують імена різних орендарів, які мають однакові права на орендовану річ, тобто, вони стосуються однієї і тієї ж речі. Справді, орендодавець не міг прийняти рішення здавати одне і те ж майно різним людям без згоди кожного з них.

Але цілком можливо, що орендодавець підписує кілька договорів оренди однієї і тієї ж квартири, таким чином здаючи певну частину цієї квартири в оренду кожному з орендарів, деякі кімнати призначені для колективного користування. Цей тип домовленості не є спільною квартирою в суворому розумінні цього поняття, що створює труднощі з точки зору її законодавчої бази.

Спільне проживання саме по собі не є договором, який підпадає під певний режим. Це буде залежати від мети оренди: якщо спільна оренда стосується порожнього житла як основного житла, тоді буде застосовуватися закон від 6 липня 1989 року. З іншого боку, якщо спільне житло стосується мебльованого житла, застосовуватиметься Будівельно-житловий кодекс (ЦСК) та Цивільний кодекс.

Однак наслідки спільного розміщення є значними та різняться залежно від типу статті, яка фігурує в договорі. Існує два типи положень, характерних для договору про колокацію:

застереження про солідарність: це положення в контракті, яке зобов'язує кількох боржників (співмешканців) до однієї і тієї ж речі (сплата орендної плати, наприклад), так що кожен (із співмешканців) може бути обмежений сукупністю (орендної плати), наприклад), і що оплата одним звільняє інших кредитору;

застереження про неподільність: це положення в контракті, яке зобов'язує кожного із співборжників (співмешканців) сплачувати повну орендну плату. Цей пункт є близьким до положення про солідарність щодо виплати орендної плати, але за своїми наслідками буде відрізнятися в інших пунктах (див. Параграф II).

I. Якщо немає застереження про солідарність чи неподільність

→ Скільки повинен заплатити кожен сусід по кімнаті, порівняно із сумою орендної плати ?

Кожен із співмешканців несе відповідальність лише за свою частку боргу перед кредитором (приклад: якщо орендна плата складає 100 євро, а є двоє сусідів по квартирі, орендодавець може вимагати від кожного з них лише 50 євро). Дійсно, за словами Касса. 1-й цив. (11 січня 1984 р., № 82-16198), «обов'язок відшкодувати грошову суму сам по собі не є неподільним, і неподільність не пов'язана автоматично з обставиною того, що це зобов'язання було б встановлено глобально, не передбачаючи сплати половини сплачується тим чи іншим із співборжників ".

→ Якщо сусід по кімнаті виїжджає, до якого моменту він все ще повинен платити оренду ?

Слід розрізняти залежно від того, чи стосується ціль спільної оренди житла порожні чи мебльовані помешкання.

Порожня оренда: сусід по кімнаті, що від'їжджає, більше не буде відповідати за борг, як тільки відбудеться повідомлення про припинення. Дійсно, Кас. 3-й цив. (28 жовтня 2009 р., № 08-17209) вказується, що орендар, що від’їжджає, за оренду без застереження про солідарність більше не несе відповідальності за орендну плату та стягує плату після отримання власником відпустки (а не в кінці повідомлення термін), оскільки помешкання займає інший орендар до кінця повідомлення, і це, за згодою орендодавця. Стаття 15 закону від 6 липня 1989 р. Чітко передбачає, що якщо орендар зайняв приміщення до закінчення терміну повідомлення, за згодою орендодавця, орендар, що від’їжджає, більше не несе відповідальності за оренду та збори.

Мебльована оренда: такого правила немає. Таким чином, сусід по кімнаті, що від’їжджає, повинен платити до закінчення терміну дії договору, тобто за наслідки відпустки (якщо контрактом не передбачено, що орендар не зобов’язаний, якщо інший орендар за згодою орендодавця займе приміщення до кінця повідомлення).

→ Якщо сусід по кімнаті піде, чи може він повернути половину застави? ?

Касаційний суд (Cass. 3 e civ., 21 листопада 1990 р., № 89-14827) встановлює принцип, згідно з яким сусід по кімнаті, що від'їжджає, не може вимагати повернення частки застави, оскільки його відшкодування передбачає ефективне повернення орендованих місць. Повернення може бути здійснено за відсутності конкретного положення в договорі оренди будь-якому з співмешканців. Сусід по кімнаті, який раніше виїхав, попросить своїх колишніх співмешканців відшкодувати йому його частку, як тільки вона буде повернута (основа дії ст. 1371 C. civ.).

→ У разі відпустки, яку видає орендодавець, чи повинен він давати відпустку кожному з нежитлових орендарів ?

У разі договірної спільної власності акт буде виданий кожному із спільних страхувальників під страхом непридатності до інших (Апеляційний суд Монпельє, 1-й розділ B, 9 квітня 1997 р.: Юридичні дані 1997-034043; Париж Апеляційний суд, 6 e ch. C, 30 квітня 2002 р., Jurisdata No 2002-174969). Тому потрібно декілька окремих актів, призначених для кожного зі співмешканців, щоб орендодавець міг вимагати повного звільнення приміщення. Дійсно, сусід по кімнаті, який не отримав повідомлення особисто (із своїм ім’ям та відмінним від інших повідомлень), не буде зобов’язаний звільняти приміщення і може отримати вигоду від продовження контракту.

II. У разі застереження про неподільність

→ Скільки повинен заплатити кожен сусід по кімнаті, порівняно із сумою орендної плати ?

У цьому випадку кожен спільний наймач буде нести відповідальність за орендодавцю за повну оренду (ст. 1222 C. civ.). Вони повинні звернутися проти одного із співборжників (співмешканців), якому буде відшкодовано частку, яку він заплатив замість останнього.

→ Якщо сусід по кімнаті піде, до якого часу буде проводитися орендна плата ?

Порожня оренда: сусід по кімнаті, що від'їжджає, більше не буде відповідати за борг, як тільки відбудеться повідомлення про припинення. Справді, Касаційний суд (Cass. 3rd civ., 28 жовтня 2009 р., № 08-17209) вказує, що орендар, що від’їжджає, за оренду без застереження про солідарність більше не несе відповідальності за орендну плату та стягує плату після отримання відпустки власник (а не в кінці періоду попередження), оскільки житло займає інший орендар до закінчення терміну повідомлення, і це за згодою лізингодавця. Стаття 15 закону від 6 липня 1989 р. Чітко передбачає, що якщо орендар зайняв приміщення до закінчення терміну повідомлення, за згодою орендодавця, орендар, що від’їжджає, більше не несе відповідальності за оренду та збори.

Мебльована оренда: такого правила немає. Таким чином, сусід по кімнаті, що від’їжджає, зобов’язаний платити до закінчення строку попередження (за винятком випадків, коли в договорі передбачено, що орендар не зобов’язаний, якщо інший орендар займає приміщення, за згодою орендодавця, до кінця повідомлення).

→ Щодо застави ?

Касаційний суд (Cass. 3 e civ., 21 листопада 1990 р., № 89-14827) встановлює принцип, згідно з яким сусід по кімнаті, що від'їжджає, не може вимагати повернення частки застави, оскільки його відшкодування передбачає ефективне повернення орендованого приміщення. Повернення може бути здійснено за відсутності конкретного положення в договорі оренди будь-якому з співмешканців. Сусід по кімнаті, який раніше пішов, попросить своїх колишніх співмешканців відшкодувати йому його частку застави після повернення орендодавцем йому.

→ У разі відпустки, яку видає орендодавець, чи повинен він давати відпустку кожному з несумісних орендарів ?

У разі звичайного спільного володіння акт буде виданий кожному із спільних страхувальників під страхом неефективності щодо інших (Апеляційний суд Монпельє, 1-й розділ Б, 9 квітня 1997 р., Юридичні дані 1997-034043; Паризький апеляційний суд, 6 e ch. C, 30 квітня 2002 р., Jurisdata No 2002-174969). Тому потрібно декілька окремих актів, призначених для кожного зі співмешканців, щоб орендодавець міг вимагати повного звільнення приміщення. Дійсно, сусід по кімнаті, який не отримав повідомлення особисто (із своїм ім’ям та відмінним від інших повідомлень), не буде зобов’язаний звільняти приміщення і може отримати вигоду від продовження контракту.

III. У разі застереження про солідарність

→ Скільки повинен заплатити кожен сусід по кімнаті, порівняно із сумою орендної плати ?

Кожен спільний орендар, як і у випадку неподільності, нестиме відповідальність за всю орендну плату (ст. 1200, C. civ.). Особа, яка сплатила загальну суму, не може повторити (вимагати відшкодування) проти інших, крім акцій та частин кожної з них, тобто лише загальну суму орендної плати, поділену на кількість співмешканців (ст. 1214, с. цив.).

→ Якщо сусід по кімнаті піде, до якого часу буде проводитися орендна плата ?

У цьому випадку спільний власник, який виїжджає, буде нести відповідальність за орендну плату та збори протягом усього терміну оренди, тобто до кінця поточної оренди (наприкінці трирічного періоду).

Приклад: договір оренди датований 1 січня 2010 р. Один із спільних орендарів виїжджає 1 січня 2011 р. (Дата набуття чинності відпусткою). Він буде нести відповідальність за повну орендну плату та плату перед орендодавцем до 1 січня 2013 р. (Кінець першого трирічного періоду, див. Ст. 10 закону від 6 липня 1989 р.). Отже, все залежить від тривалості оренди. Якщо нас забезпечать, тоді термін буде в кінці одного року з дати підписання контракту, і тому він не буде протриманий після.

→ Чи зможе сусід по кімнаті, що від'їжджає, вимагати повернення його частки під заставу? ?

Касаційний суд (Cass. 3 e civ., 21 листопада 1990 р., № 89-14827) встановлює принцип, згідно з яким сусід по кімнаті, що від'їжджає, не може вимагати повернення частки застави, оскільки його відшкодування передбачає ефективне повернення орендованого приміщення. Повернення може бути здійснено за відсутності конкретного положення в договорі оренди будь-якому з співмешканців. Сусід по кімнаті, який раніше виїхав, попросить своїх колишніх співмешканців відшкодувати йому його частку, як тільки вона буде повернута (основа дії ст. 1371 C. civ.).

→ У разі відпустки, наданої орендодавцем, чи повинен він давати відпустку кожному із спільних орендарів ?

Тут ведуться дебати в судах. Дійсно, хоча Касаційний суд вважав, що відпустка, надана одному із солідарних страхувальників, є протилежною для інших (Cass. 3 rd civ., 20 липня 1989 р.), Нещодавнє рішення Паризького апеляційного суду вирішило, що солідарність орендарів, передбачена договором оренди або передбачена законом, не звільняла орендодавця від подвійного повідомлення (Апеляційний суд Парижу, 6 e ch. C, 19 лютого 2008 р .: Loyers et copr. 2008, комм. 122).

IV. Який режим застосовується до оренди однокімнатної кімнати в квартирі ?

Це той випадок, коли людина орендує частину (як правило, спальню) житла приватно та колективно виграє (або з власником, або з іншим орендарем) інші частини (кухня, ванна кімната). Ванні кімнати ...).

Цей тип забудови є "помилковим" спільним наймачем (якщо він проживає помешкання з іншим орендарем) з декількома контрактами: тобто, кожен з орендарів має договір оренди, що охоплює частину оренди. Одна і та ж квартира або той самий будинок . Воно відрізняється від традиційного спільного проживання, тобто за єдиним договором між орендодавцем та сусідними кімнатами, де орендарі організовують себе для спільного користування квартирою.

Апеляційний суд Гренобля (2-й розд., 18 червня 2007 р., Tiar c/Garnier Pomagalski, Jurisdata № 2007-337554) вважав, що цей тип договору підпадає під дію норм щодо мебльованих квартир (див. Аркуш "Мебльована оренда") А не до закону від 6 липня 1989 р .: «Неавтономне приміщення, забезпечене необхідними для його використання меблями, у квартирі, включаючи інших мешканців, - це мебльоване приміщення для житлового користування, режим якого не охоплюється законом від 6 липня 1989 р. "

У цьому випадку були присутні всі меблі, необхідні для гідного життя, не тільки в приватних зонах, якими орендар користується в повному обсязі, але і в тих приміщеннях, якими він ділиться з іншими "сусідами по кімнаті".