BIC - основа d; оподаткування - Податковий режим для операцій з оренди нерухомості - Сфера застосування
Лізингові операції регулюються статтями L. 313-7 та наступними Грошово-фінансового кодексу (CoMoFi). Майно, на яке поширюється контракт, залишається власністю орендодавця до здійснення варіанту придбання.
Податковий режим оренди нерухомості враховує цей правовий підхід, згідно з яким орендодавець фіксує будівлю як актив на своєму балансі та знецінює її відповідно до норм загального права. Орендар може включати товари до своїх основних фондів лише від передачі права власності на свою вигоду, передача якої відбуватиметься лише настільки, наскільки він ефективно реалізує можливість придбання, передбачену контрактом.
Податковий режим оренди нерухомості також враховує, крім цієї юридичної природи, засоби фінансування, які він становить для орендаря.
A. Відповідні операції з орендою нерухомості
1. Визначення операцій з оренди нерухомості
Положення 10 статті 39 Загального податкового кодексу (CGI) та статті 39 quinquies I CGI застосовуються лише до операцій, укладених на умовах, передбачених у 2 ° статті L. 313-7 CoMoFi.
Тільки операції, пов’язані з нерухомістю для професійного використання, потрапляють у сферу дії пристрою, описаного тут.
Правила, що застосовуються до лізингових операцій, що стосуються капітальних товарів, матеріалів чи інструментів, коментуються в BOI-BIC-BASE-60-20.
Аналогічним чином, положення статті 38ter CGI щодо лізингових операцій, що стосуються нематеріальних елементів, ізольованих від бізнесу або кустарного фонду, зазначені в BOI-BIC-BASE-70.
2. Якість орендодавця договору оренди нерухомості
Описані положення застосовуються до всіх компаній, що практикують оренду нерухомості (BOI-BIC-BASE-60-10 в I-B § 60-70).
Через дрібницю податкового режиму на 1 січня 1996 р. На торгово-промислові компанії (SICOMI) впливають законодавчі положення щодо операцій, які вони здійснюють з 1 січня 1996 р.
Багато лізингоодержувачів, які уклали договір лізингу з SICOMI до 1 січня 1996 року, мають приміщення, які стали непридатними внаслідок спаду їх діяльності та не можуть продати контракт, враховуючи ринок нерухомості. Вони бажають мати можливість передавати їх в суборенду третім особам шляхом відступу від податкового режиму, що застосовується до них.
Для того, щоб дозволити орендарям здійснювати ці операції, буде прийнято, що шляхом внесення змін договори, укладені за попереднім конкретним режимом SICOMI, потрапляють під податковий режим оренди нерухомості.
B. Зацікавлені компанії
Положення, що стосуються операцій з оренди нерухомості, стосуються всіх орендодавців та орендодавців. Наступні розробки стосуються, зокрема, ситуації компаній, що підлягають оподаткуванню податком на прибуток, у категорії промислових та комерційних прибутків, сільськогосподарських прибутків, некомерційних прибутків, а також тих, хто підлягає оподаткуванню податком на прибуток.
Конкретні коментарі щодо компаній, що потрапляють під податок на прибуток у категорії некомерційних прибутків, можна знайти в IV § 220 та наступних BOI-BNC-BASE-30-10.
А. Ситуація орендаря за договором оренди нерухомості
1. Самостійність орендної плати за оренду нерухомості
Суми, заборговані за договором оренди, складають, в принципі, у повному обсязі франшизні операційні витрати для визначення оподатковуваного прибутку.
Звичайно, відповідно до загальних принципів відрахування зборів, орендна плата повинна:
- бути підданими безпосереднім інтересам операції або бути пов’язаними із звичайним управлінням бізнесом;
- відповідати ефективному заряду і бути підтвердженим достатніми обґрунтуваннями;
- бути включеними до витрат за рік, до якого вони відносяться; при застосуванні цього принципу орендна плата включається до складу відрахувань за фінансовий рік до суми, нарахованої за цей фінансовий рік;
- призводять до зменшення чистих активів компанії.
Відрахування орендної плати може бути поставлене під сумнів на підставі положень статті L. 64 Книги податкових процедур, коли виявляється, що з виключно фіскальних причин договір лізингу маскує продаж у розстрочку або передачу прибуток або дохід.
У зв'язку з цим, єдина обставина того, що ціна, передбачена для здійснення опціону, є низькою або навіть символічною, сама по собі недостатня для перекваліфікації договору оренди нерухомості як передачі права власності на будівлю. Після підписання зазначеного контракт.
Що стосується договорів оренди нерухомості, то згідно з умовами 10 статті 39 КГІ можливості відрахування частини орендної плати, що представляє капітал, модулюються відповідно до розташування та характеру будівлі.
Однак отриманий розподіл орендної плати здійснюється лише для цілей оподаткування, оскільки за умовами статті L. 313-7 CoMoFi актив, охоплений договором лізингу, залишається власністю позики. - орендодавець до здійснення варіант придбання, і це майно не набуває орендар, як і коли орендна плата сплачується.
в. Загальна ситуація
Лізинг можна визначити як довгострокову оренду з односторонньою обіцянкою продажу в кінці договору на користь орендаря за первісно узгодженою ціною.
Орендна плата повинна дозволяти винагороду орендодавця та знецінення вартості майна.
Коли майно, що підлягає договору оренди нерухомості, вже є власністю орендодавця, його вартість означає суму, узгоджену між сторонами, оцінену на момент укладення договору.
У загальному випадку, коли будівля була побудована або придбана лізингодавцем від імені наймача, її вартість означає собівартість плюс вартість придбання. Ці різні елементи оцінюються відповідно до положень загального права.
Слід нагадати, що собівартість придбаної речі представлена фактичною сумою, яка була сплачена за придбання предмета. Стаття 38 Quinquies Додатку III до CGI передбачає, що основні засоби повинні вноситися до балансу за їх початковою вартістю. Ця первісна вартість означає для основних фондів, придбаних компанією, вартість придбання, тобто вартість придбання за вирахуванням будь-яких знижок, комерційних знижок та знижок при оплаті, отриманих та збільшених на витрати, безпосередньо понесені на підготовку активу до використання. Для отримання детальної інформації зверніться до коментарів BOI-BIC-AMT-10-30-30-10.
Витрати на встановлення та монтаж, а також гонорари, що сплачуються архітектору за будівництво будівлі, зокрема, розглядаються як побічні витрати, що становлять елемент вартості придбання.
З іншого боку, коли вони не представляють жодної ринкової вартості, витрати на придбання основних засобів не розглядаються як частина їх вартості придбання і, як правило, підлягають вирахуванню щодо фінансового року, протягом якого вони були понесені. Однак адміністративна доктрина допускає, що їх відрахування може бути розподілено за тих самих умов, що і початкові витрати, протягом максимум п'яти років відповідно до прямолінійного плану амортизації, який не може бути змінений.
Витрати на придбання, згадані в 10 статті 39 КГІ, відповідають цьому визначенню. Це права на передачу та реєстрацію, нотаріальні збори та комісійні, що виплачуються посереднику за придбання будівлі, а також, де це можливо, витрати на розміщення та плакат та витрати на винесення рішення.
Відповідно до положень 10 статті 39 CGI, частка орендної плати, яка враховується для визначення ціни продажу будівлі в кінці договору та стосується предметів, що не підлягають амортизації, не підлягає вирахуванню з оподатковуваного результату орендар.
Таким чином, орендар не може вирахувати частку орендної плати, що представляє вартість придбання землі.
Однак для визначення частки орендної плати, що не підлягає відшкодуванню, вважається, що ціна, узгоджена для продажу будівлі в кінці договору, є пріоритетною щодо ціни продажу предметів, що не підлягають амортизації.
Отже, коли ціна, узгоджена для продажу будівлі в кінці договору, щонайменше дорівнює вартості землі під час підписання договору лізингу, частка орендної плати враховується для визначення продажу ціна будівлі в кінці договору стосується лише елементів, що амортизуються, і тому орендна плата повністю відраховується.
Нарешті, вважається, що орендна плата в основному розподіляється на фінансування витрат, понесених орендодавцем під час придбання будівлі (пор. II-A-1-a § 50), потім до елементів, що амортизуються і, нарешті, до елементів, що не амортизуються.
Це правило призводить до того, що частина орендної плати, що не підлягає відшкодуванню, переноситься на останні роки періоду оренди.
Приклад:
Договір оренди нерухомості буде укладений 1 січня N строком на 15 років на придбання будівлі, конструкції якої мають звичайний термін експлуатації 20 років.
Закупівельна ціна будівлі (А): 300 000 євро:
- ціна будівель: 255 000 €;
- ціна землі: 45000 €.
Витрати на придбання (В): 24000 євро.
Вартість опціону (C): 30000 євро.
Частка фінансування, яку орендодавець може передати орендарю в розмірі орендної плати, дорівнює різниці між собівартістю будівлі (А + В) та ціною, погодженою для продажу майна. ' наприкінці контракту (С), тобто 294 000 євро.
План амортизації для цієї фракції фінансування та визначення отриманої частки орендної плати, що не підлягає вирахуванню, можна представити наступним чином:
Частка, врахована при встановленні ціни продажу