Будинки для відпочинку Від будинку мрії до кошмару
Йовст, Пітер
Незабаром багатьох німців знову потягне на сонячний південь. Придбання будинку для відпочинку, наприклад, в Австрії, на Майорці або на півдні Франції, стає все більш популярною темою. Деякі, однак, «мрії про влаштування будинку» розриваються занадто швидко.
В даний час багато постачальників будинків для відпочинку та квартир особливо експлуатують страх перед євро. Яскраво забарвленого та глянцевого, зацікавленим пропонується, що це особливо дешева "угода", за допомогою якої можна забезпечити свої гроші. І не тільки це: підвищення цін практично гарантоване.
Однак реальність зазвичай виглядає інакше. Це правда, що є також будинки для відпочинку та комплекси, які все ще мають можливість оцінити завдяки своєму чудовому розташуванню, наприклад на Лазурному березі. Внаслідок сучасних подій деякі напрямки також є особливо модними, наприклад, Тічіно, якому через декілька років слід скористатися відкриттям базового тунелю Готтард. Але ціни початкового рівня, часто кілька мільйонів євро, вже на рівні, що робить їх нецікавими для більшості німецьких лікарів. І якщо насправді пропонується таке привабливе майно, запрошення до участі в торгах у самому регіоні або у відповідній країні, як правило, достатньо для швидкого продажу. Німцям рідко роблять такі пропозиції. У багатьох районах, наприклад у деяких районах Швейцарії та Австрії, принаймні в таких найважливіших місцях, придбання іноземцями в будь-якому випадку заборонено або підлягає таким значним умовам, що практично лише місцеві жителі можуть в'їхати.
Вас не повинен засліплювати аргумент, що будинок для відпочинку може бути недорогим способом вийти на пенсію. Це стосується лише тих випадків, коли пенсія неминуча. Однак, якщо ви продовжуєте діяти протягом десяти, 20 і більше років, майно також старіє на ці десять, 20 і більше років. Але оскільки якість неминуче знижується з віком, сумнівно, чи справді хотілося б все-таки користуватися майном на пенсії. І тоді прогнозовані інвестиції не за горами, адже погляд на будинки для відпочинку, побудовані в 1970-х чи 1980-х, наприклад, в Іспанії, можна легко побачити.
Однак, навіть якщо ситуація здається відповідною, існують значні юридичні ризики. У деяких середземноморських країнах внесення до земельного реєстру має лише декларативний ефект; також достатньо усних договорів купівлі-продажу. Відповідно, збільшуються випадки, коли в ОСББ раптом з’являються три або більше власника. Але інші махінації - це також порядок дня, незважаючи на законодавство ЄС. На відміну від обіцянок, нерухомість часто взагалі не будується, не будується вчасно або недбало підтягується найбільш примітивними засобами. Про підключення води, газу та електроенергії часто «забувають», і нерідкі випадки, коли підрядники або агенти з будівництва збанкрутують до завершення будівництва. Не даремно експерти радять, якщо це можливо, купувати лише вже добудоване майно або майно, що вживане, оскільки початкові проблеми, як правило, вже усунені.
Але будь то нова будівля чи секонд-хенд: завжди невигідно, що лише дуже мало потенційних покупців можуть розмовляти іноземною мовою для іноземного майна. Можуть бути доступні базові знання, яких достатньо для ранкових покупок у пекарні, але бракує спеціалізованого словника, необхідного для нерухомості
необхідне придбання роботи. Без цього права-
За сприяння незалежного німецькомовного експерта або юриста покупка може стати грою Vabanque. У цьому контексті зарекомендував себе контакт з міжнародними брокерськими конторами, які мають репутацію втратити.
Тому що факт полягає в тому, що сьогодні багатьох постачальників нових об'єктів нерухомості слід класифікувати як сумнівних, завдяки чому часто абсолютно неефективна судова влада служить їм "помічником". Випадки, коли власники власності в Німеччині експропрійовуються з поворотом плечей з посиланням на античне державне законодавство, далеко не рідкість. Це означає, що договори купівлі-продажу слід перевіряти дуже ретельно, а виплати слід здійснювати лише поетапно.
Крім того, важливо перевірити ситуацію зі спадщиною. Оскільки закон про спадщину місця подорожі вступає в силу майже у всіх випадках, перед покупкою слід з’ясувати, чи буде власністю курортне майно один або обидва подружжя, наприклад.
Зацікавлена сторона також повинна знати, що в Іспанії багато будинків будували без дозволу на будівництво. Відповідно до «Прибережного закону», прийнятого наприкінці 1987 р., Цим об’єктам загрожує знос або експропріація, якщо вони не будуть згодом схвалені відповідальним муніципалітетом.
Інші обіцянки часто неможливо виконати. «Ідилічна річка» в експозиції пропозиції виявляється проливним потоком після грози, яка також - повільно, але впевнено - заносить схил придбаного майна. За винятком перегляду зустрічей, "чистий пляж" не охороняється і не підтримується, а "зручне місце для руху" означає, що об'єкт знаходиться на підході до аеропорту. Розпізнати цю проблему можна лише за допомогою декількох тестів на місці, під час яких свідомо звертається увага на можливі негативні моменти.
Не слід ігнорувати допоміжні витрати, які виникають у зв'язку з будинком для відпочинку, як у Німеччині, так і за кордоном, і, як правило, продавці надають занадто низькі ціни. На додаток до ціни придбання, регулярно виникають додаткові витрати для нотаріуса, земельної книги чи суду, агент з нерухомості також вимагає декількох відсотків зборів, і, нарешті, податок на передачу нерухомості часто є значною статтею. Загалом це робить нерухомість дорожчою щонайменше на десять-15 відсотків.
Слід також врахувати поточні витрати. Той, хто купує житловий комплекс або купує будинок, повинен обчислити плату за поточне технічне обслуговування, каналізацію, вивезення сміття та електрику, а також іноземні податки. Для ремонту також слід створити достатні резерви. У середньому ви повинні розраховувати на щомісячні витрати приблизно від 150 до 400 євро на відпочинок.
Зверніть увагу на всі витрати
Не можна не помітити і вартість самої відпустки: запланований рейс до далекого місця відпустки значно дорожчий, ніж чартерний квиток, який бронюється разом з іншими туристичними послугами. Якщо регіон обслуговується лише кількома авіакомпаніями, слід також перевірити, чи не можна обмежити існуючий план польоту в осяжному майбутньому.
Самообслуговування або регулярне відвідування ресторанів, особливо на південних пляжах, часто дорожчі за напівпансіон у хорошому готелі. Крім того, є й інші "невеликі суми" - від оренди автомобіля, яка може знадобитися, до вартості лежаків та парасольок на пляжі. Нарешті, слід врахувати, що відпочинок у власних чотирьох стінах, безумовно, має свої принади, але, з іншого боку, сім'я повинна приймати більші тягарі, наприклад, для збереження чистоти та харчування. Між іншим, це також може бути стресом, якщо курортне майно неодноразово грабується злодіями, поки воно не використовується, що також може траплятися в нібито безпечних регіонах, таких як Тоскана або західна Франція.
Щоб зменшити витрати, розумні продавці люблять рекламувати можливість оренди. Це може бути корисним, навіть якщо це пов’язано зі збільшенням зносу. Але і тут рекомендуємо бути обережними, оскільки оренда не є законодавчо дозволеною в кожному випадку. Але якщо відпочивальники стоять перед дверима, опечатаними поліцією, неприємності запрограмовані. Зокрема, влада Іспанії хотіла б вжити заходів проти іноземних власників будинків для відпочинку, оскільки вбачається порушення іспанських норм у наданні квартири для відпочинку родичам або друзям.
Крім того, тут також слід дотримуватися податків. Хоча покупці нерухомості для відпочинку в Німеччині можуть скористатися податковими пільгами, якщо уміло скласти договір, а також мати привілей на податок на спадщину та подарунки, ситуація щодо іноземних об'єктів нерухомості є менш сприятливою. Що стосується, зокрема, податку на спадщину, багато країн заглиблюються в кишені інвесторів, але прибуток від оренди також оподатковується регулярно, а іноді навіть двічі - тобто в пункті подорожі та в Німеччині. У найкращому випадку положення існуючої угоди про уникнення подвійного оподаткування можуть поставити під сумнів. Відповідно до цього, нерухомість оподатковується в країні, в якій вона знаходиться („принцип розташування”). Зазвичай це дешевше, ніж оподаткування в Німеччині. У будь-якому випадку, однак, у цій країні існує умова прогресування, згідно з якою позитивний іноземний дохід також повинен враховуватися при визначенні ставки податку в Німеччині, навіть якщо німецькі податкові органи не отримують частки від цього. Угода про подвійне оподаткування пропонує переваги, якщо інвестор приносить позитивні доходи своїм майном, а іноземний податок значно нижчий за німецький податок.
Але це лише свідчить про те, що відпочинок у власних чотирьох стінах не обов'язково дешевий. Якщо додати втрачену рентабельність власного капіталу в три відсотки до щорічних допоміжних витрат близько 2500 євро на нерухомість у 80 000 євро, то загальні витрати швидко становлять майже 5000 євро на рік - і на ці гроші вже точно приємний відпочинок у чотири-п’ятизірковому готелі на території. Перш ніж почати, слід дуже ретельно перевірити всі аспекти та підписати контракт лише в тому випадку, якщо ви абсолютно впевнені, що "будинок мрії" знайдено у помешканні для відпочинку. У випадку існуючих мовних та правових бар'єрів, залучення експертів на місці має важливе значення. Пітер Йобст
Багато постачальників нових
Об'єкти повинні бути сьогодні як
класифікуються як збиткові, надаючи їм кратність
абсолютно неефективна судова влада
служить своєрідним "помічником".