Договір оренди Існують різні типи
Як і у випадку з будь-яким іншим договірним договором, існують різні типи договорів оренди. Що це, а що орендарям та орендодавцям доводиться враховувати, ви можете дізнатись тут.
Необмежена оренда
Найбільш часто використовуваною формою оренди є безстрокова оренда. Орендарі та орендодавці домовляються про необмежений термін оренди, згідно з яким усі договірні сторони мають можливість розірвання договору відповідно до статутних положень. Хоча власнику потрібна визнана законом причина розірвання договору в разі розірвання договору, орендар може розірвати договір оренди на тримісячний термін без зазначення причин.
У разі необмеженого найму орендодавець має певні обмеження. Наприклад, він повинен дотримуватися певних строків попередження, якщо подає у відставку. Залежно від того, скільки прожив орендар, це може становити від трьох до дев'яти місяців. Крім того, він не може самовільно збільшувати орендну плату. Він повинен базуватися на річному періоді блокування та обмеженні.
Це означає, що низьку орендну плату не можна одночасно піднімати до місцевої порівнянної орендної плати. Крім того, повинен бути інтервал щонайменше дванадцять місяців з моменту заселення або останнього збільшення орендної плати. Протягом трьох років орендодавець може підвищити орендну плату «максимум на 20 відсотків», як повідомила «Фокус» Клаудія Сейбель із законодавства про найм квартир та нерухомості робочої групи в Асоціації юристів Німеччини в Берліні.
Тимчасова оренда
Ще однією формою оренди є тимчасова оренда. Тут орендарі та орендодавці домовляються про конкретний термін оренди. За винятком розірвання договору без попередження, жодна із договірних сторін не може припинити дію протягом узгодженого строку оренди. Починаючи з реформи законодавства про оренду житла в 2001 році, так званий кваліфікований договір тимчасової оренди повинен бути узгоджений у письмовій формі із зазначенням причини встановленого строку, інакше договір змінюється на необмежену оренду.
Фіксований термін є необхідною умовою тимчасової оренди - без цього орендодавець не має права обмежувати термін оренди. Визнані причини включають, наприклад, власне використання або заплановані масштабні роботи з реконструкції або знесення. У випадку зайняття власника, сімейні стосунки повинні бути чітко зазначені, за словами Юлії Вагнер з асоціації власників Haus & Grund Germany.
У випадку строкових договорів оренди термін оренди може бути встановлений на коротший або довший період. «Строкова» оренда також вважається кваліфікованою тимчасовою орендою.
Закінчила оренду
При поступовій оренді орендар та орендодавець домовляються про початкову оренду та майбутні збільшення орендної плати. Збільшення орендної плати або відповідна загальна сума повинні бути чітко зазначені в контракті - збільшення орендної плати у відсотках не визнається. Орендодавець також повинен зазначити, що між закінченою орендною платою повинен бути принаймні один рік, і що він не може збільшувати орендну плату поза договором, навіть якщо місцева орендна плата зросла.
Поступова оренда може бути встановлена на обмежений або необмежений період. Орендодавець не має права повідомляти про це. Існує подібна заборона на припинення для орендарів, але лише протягом перших чотирьох років. Після цього він може припинити оренду будь-коли із встановленим законом періодом попередження.
Оренда індексу
У разі орендної плати за оренду, ціна оренди базується на індексі цін на проживання для приватних домогосподарств у Німеччині від Федерального статистичного управління. Однак орендна плата не збільшується автоматично при зміні індексу; вона повинна залишатися незмінною принаймні протягом одного року. Потім орендодавець повинен повідомити мешканця про старий та новий індекс у листі. Він повинен перевести різницю у відсотках і вказати нову суму оренди. Нова орендна плата передбачається через два місяці після письмового повідомлення.
В рамках орендної плати орендодавець може підвищити орендну плату до кінця річного періоду, якщо понесені більші експлуатаційні витрати або будівельні роботи, які він не ініціював сам. Це може бути, наприклад, технічно необхідне модернізація ліфтової системи або перехід із міського газу на природний.
Інші договори оренди
На додаток до цих чотирьох основних видів договорів оренди є ще кілька таких, які зустрічаються рідше. Наприклад, договір суборенди. Це має місце, якщо між орендарем та наймачем існує оренда. Часто саме студенти здають свої кімнати чи квартири іншим під час семестрової перерви, коли вони подорожують або проводять час із батьками.
Мережна оренда виникає, коли одне і те ж майно здається на обмежений термін два рази поспіль. Однак після реформування законодавства про оренду житла в 2001 році це дозволено лише у виняткових випадках, коли мова йде про житлову площу. Якщо попередня оренда поширюється на нещодавно додану житлову або корисну площу, тоді існує подовжена оренда.