ENR - Зміни права власності на цінні питання d; будівлі - Зміни, крім бірж -
A. Бути об’єктом оподаткування ПДВ
Особи, що підлягають оподаткуванню ПДВ у значенні статті 256 А ІГК, можуть скористатися пільговим режимом, зазначеним у статті 1115 КГІ. Поняття платника податків розроблено в главі, присвяченій правилам, що застосовуються до операцій з нерухомістю щодо ПДВ.
B. Пообіцяйте перепродати протягом 5 років
Для того, щоб обмежити наслідки каскадного оподаткування, законодавець передбачив знижену ставку податку, коли передача нерухомості або прав на нерухоме майно є частиною комерційної діяльності з купівлі-продажу з метою полегшення коригування земельної ділянки та нерухомості ринки. Однак цей пільговий режим обмежений максимальним періодом, встановленим п’ятьма роками, який має на меті уникнути збереження земель. І навпаки, цього обмеження терміну можна уникнути, якщо ці операції мають на меті призвести до виробництва нової будівлі, що підлягає оподаткуванню податком на додану вартість.
Примітка: З цією ж метою останній абзац статті 1115 CGI передбачає, що цей п'ятирічний термін скорочується до двох років "для перепродажу, що складається з продажу лотами, що викликає право переважного викупу, передбачене статтею 10 закону п. 75-1351 від 31 грудня 1975 р., що стосується захисту мешканців приміщень для житлового користування або передбаченого статтею 15 закону № 89-462 від 6 липня 1989 р., що має на меті покращити орендні відносини ... "( Скажіть, розмальовані продажі).
На підставі первинного придбання, здійсненого у передавача, який не взяв на себе зобов'язання перепродати або побудувати, усі операції, що відбулися до закінчення п'ятирічного періоду, призначеного цьому першому покупцеві, мають право на знижену ставку, коли вони здійснюється податковими особами, а акт придбання супроводжується декларацією про те, що придбані товари призначені для перепродажу. Додаткове мито буде сплачено лише один раз в кінці цих п'яти років, якщо останній покупець, який підлягає оподаткуванню, не бере участь у будівельному проекті. Це нагадування також уникне, якщо будівля до кінця періоду буде продана особі, яка не є податком, або особі, що обкладається податком, яка не вимагає того самого режиму придбання для перепродажу.
Іншими словами, коли серія придбань професіоналами, які зобов'язуються перепродати, відбувається за той самий період п'яти років між першим продавцем, який сам не взяв на себе зобов'язання, та кінцевим покупцем, права загального права на передачу зазвичай застосовуються лише до придбання останнього.
З цією метою стаття 1115 CGI передбачає, що за умови застосування статті 1020 CGI придбання будівель, ділових активів, а також акцій або паїв у компаніях, що займаються нерухомістю, здійснюється суб’єктами господарювання у значенні статті 256 А CGI звільняються від мита на передачу та податків, коли покупець зобов'язується перепродати протягом п'яти років.
Таким чином, зобов'язання такого характеру може взяти на себе будь-яка податкова особа, яка діє як така, незалежно від дієздатності передавача. Відповідно до положень статті 1020 CGI, передачі тим не менше обкладаються податком на реєстрацію земель за загальною ставкою 0,715%, зменшеною, коли вони стосуються будівель, як тільки вони підпадають під прогнози 1 ° "статті 677 CGI.
1. Часові обмеження та послідовні придбання
Відповідно до статті 1115 CGI, у разі послідовних придбань особами, що підпадають під дію значення статті 256 A CGI, обмеження часу, надане першому набувачу, є обов’язковим для кожної з цих осіб.
Звідси випливає, що у разі послідовних передач між оподатковуваними особами саме той, хто стає власником будівлі наприкінці п’яти років, відлічених від першого придбання, спричинив застосування положень статті 1115 CGI, який зобов'язаний сплатити додатковий податок, витрати та прострочені відсотки від вартості власного придбання, як тільки він отримав вигоду від цих положень.
Отже, у разі послідовних передач товару між професіоналами, новий покупець може остаточно зберегти переваги цього режиму лише шляхом перепродажу товару до закінчення періоду п’яти років, що відлічується з моменту придбання, здійсненого початковим покупцем.
Обставина того, що до 11 березня 2010 року зобов’язали одного або кількох покупців підписатися на зобов’язання перепродати протягом чотирьох років, не впливає на заяву на дату набрання чинності Законом № 2010-237 від 9 березня 2010 року передбачений нею п'ятирічний термін.
Податкові особи, які взяли на себе зобов'язання перепродати, передбачене статтею 1115 КГІ, до 11 березня 2010 р. І термін яких не закінчився на цю дату, мають п'ять років з моменту первинного придбання перепродати товари, щодо яких було зобов'язання зроблено.
2. Подовження часових обмежень
Відповідно до IV bis статті A статті 1594-0 G CGI, щорічне продовження п’ятирічного періоду для перепродажу може бути надано відомчим або регіональним директором з державних фінансів за місцем розташування будівлі, предметом зобов'язання, якщо воно розташоване в межах певної зони узгодженого розвитку (ZAC), визначеної у статті L. 311-1 Кодексу містобудування, і що воно було придбане особою, відповідальною за розробку або обладнання цього площі.
Згідно зі статтею L 311-1 Кодексу містобудування, ZAC - це райони, в межах яких державна влада або державна установа вирішує втрутитися, щоб здійснити або здійснити розробку та обладнання. Земля, зокрема земля, яку має ця громада чи установа придбані або придбані з метою передачі або надання приватним або державним користувачам.
На практиці це зневажливе положення може застосовуватися до земельних ділянок або навіть до будівель, призначених для знесення, які забудовник району придбав на правах проїзду, які він має намір відступити, не виконуючи самостійно жодних робіт, які призвели до зобов’язання будувати, як це передбачено в I A статті 1594-0 G CGI.
Як зазначено у IV статті 266 bis Додатку III до ІГУ, запит про продовження повинен бути поданий не пізніше місяця, що настає після закінчення п'ятирічного періоду, попередньо встановленого для перепродажу, та відправлений рекомендованим листом із підтвердженням квитанція поштою. Він повинен бути мотивованим та вказувати узгодженість відповідної будівлі, а також розмір мит, звільнення від яких було підпорядковане виконанню зобов'язань, передбачених у статті 1115 CGI. Продовження терміну дії, яке може бути надане, може бути продовжено на тих самих умовах.
Такі щорічні продовження можуть надаватися, зокрема, через затримки з маркетингом ZAC через адміністративні або технічні труднощі, а також затримки, необхідні для привласнення всієї землі в районі, що може обумовити рецесію. залучений.
Конфіскація здійснюється виключно тим фактом, що придбані товари не були перепродані протягом п'яти років. Судова практика, попередньо побудована в цьому відношенні в попередньому режимі торговців майном, здається, піддається транспортуванню до професійних операцій, розміщених відповідно до статті 1115 КГІ в її формулюванні, що випливає із закону від 9 березня 2010 року.
Таким чином, обсяг зобов'язання повинен оцінюватися без необхідності шукати намірів сторін. Однак слід було б взяти до уваги форс-мажорні обставини, на які посилається покупець, який зміг би встановити, що через обставину, що характеризує характеристики зовнішності та непередбачуваності, неможливо нездоланно продати на час виконання свого зобов'язання.
Згідно з умовами передостаннього абзацу статті 1115 CGI «Для застосування умови перепродажу передача прав або активів у довірчу власність та прямі внески не розглядаються як продаж. »Внески, що вносяться до оплати, залишаються рівними продажам, включаючи частину, що відповідає такому внеску у разі змішаного внеску.
Більше того, підтверджується, що оподатковувана особа, яка до закінчення п’ятирічного періоду погодилася на дарування майна, придбаного за особливим режимом покупок, здійснених з метою перепродажу, позбавлена вигоди цього режиму . Те саме стосується перетворення SARL в SCI, як тільки таке перетворення не спричиняє передачі будівлі, що стосується положень статті 1115 CGI, за винятком того, що `` зобов'язання SARL є взятий ДКІ в коригувальний акт.
У тому ж сенсі, майно, яке кваліфікується як нерухоме, коли воно набувається за режимом статті 1115 CGI, повинно, щоб продовжувати користуватися згаданим режимом, зберегти свою нерухомість під час його перепродажу до закінчення терміну дії юридичний період. Таким чином, звільнення ставиться під сумнів до тієї частини ціни закупівлі, яка перевищує вартість землі, коли експлуатація її площі продається заздалегідь при продажу землі.
Подібним чином Касаційний суд постановив, що коли зобов’язання щодо перепродажу стосується всіх акцій компанії з нерухомості, а компанія, що займається торгівлею нерухомістю, власник усіх цих акцій розпускається без ліквідації ДКІ, зобов’язання, прийняте компанією, що займається продажем більше не міг зберігатись, оскільки після розпуску без ліквідації SCI, що призвело до загальної передачі її активів єдиному партнеру, акції n 'більше не існували (Cass. com. 14 травня 2013 р., № 12- 17596, ECLI: FR: CCASS: 2013: CO00488).
У двох рішеннях, винесених на початку 2010 року, Касаційний суд постановив, що не було перепродажу у значенні цих положень, а отже, безперервності або передачі зобов’язання у таких випадках:
- під час злиття шляхом поглинання компанії, яка придбала будівлю за режимом статті 1115 CGI; фактично операція з поглинання злиття передбачає універсальну передачу активів поглинутої компанії поглинаючій компанії, яка останньою замінює першу у всіх своїх правах, активах та зобов'язаннях, у тому числі на податковому рівні; Тому операція злиття не може бути зрівняна з операцією перепродажу; це загальне правило, яке застосовується незалежно від договірних умов операції з поглинання злиття;
- коли партнер виводить зі столиці SCI, виділяючи будівлю; Касаційний суд постановив, що це вилучення, що призвело до анулювання акцій з еквівалентним зменшенням статутного капіталу та його відшкодування шляхом розподілу будівель, не є перепродажем у значенні статті 1115 CGI (C. Cass, рішення від 7 квітня 2010 р. № 09-65899 та 2 лютого 2010 р. № 09-10384).
Однак, у застосуванні останнього абзацу II А статті 1594-0 G CGI, зобов'язання перепродати вважається дотриманим, якщо покупець, якому він протистоїть, замінив до його закінчення зобов'язання побудувати такі, як передбачено в I А тієї ж статті. Ця заміна здійснюється шляхом підписки на адміністрацію за умов та форм, передбачених V статті 266 bis Додатку III до ІГУ: декларація, надіслана рекомендованим листом із підтвердженням отримання поштою, повинна посилатися на дату та номер реєстрації та публікації акта, що включає зобов'язання перепродати, яке замінено новим зобов'язанням, але воно не підлягає сплаті будь-якого мита.
Ця декларація також визначає предмет та суть роботи, передбачені цим зобов’язанням, а також розмір мит, звільнення яких відтепер буде підлягати їх виконанню. Якщо заміна стосується всього блага, до якого відноситься зобов’язання перепродати, то мова йде про права, від яких відповідальна особа звільнялася після власного придбання, тобто різниця, застосована до ціни останнього між загальним правом і знижена ставка. Якщо заміна стосується лише частки будівлі, платник податку повинен визначити відповідні права пропорційно вартості цієї частки порівняно із ціною всієї будівлі.
Щодо здійснення конфіскації, коригування на основі конфіскації повинно стосуватися періоду, коли закінчився строк для перепродажу.
У зв'язку з цим Касаційний суд вважав, що стосовно висновку про перевірку, регулярність процедури реорганізації, заснованої на позбавленні пільгового режиму торгівців товарами через відсутність перепродажу в законний період, передбачає лише те, що перевірка Повідомлення стосується періоду, протягом якого відкликані права підлягають оплаті (Cass. Com., рішення від 3 травня 2012 р. № 11-14820).
Справді, Касаційний суд вважає, що адміністрація може контролювати протягом перевіреного періоду збори, що підлягають сплаті протягом цього самого періоду, а саме реєстраційний збір, що підлягає сплаті за придбані будівлі та термін перепродажу яких закінчився протягом цього самого періоду.
Таким чином, Високий суд робить різницю між датою ініціюючої події (зареєстрований акт) та терміном настання прав (закінчення періоду перепродажу).
Відповідно до статті 1840 G ter CGI, коли наприкінці п’ятирічного періоду зобов’язання перепродати не дотримується, покупець несе відповідальність за права, від яких він був звільнений, ліквідований після діючих ставок на день придбання відповідного майна, а також додаткові витрати на оцінку, стягнення, полегшення та відшкодування вартості.
Прострочені відсотки, передбачені статтею 1727 CGI, відраховуються з першого числа місяця, що настає після закінчення законного строку для подання документа про придбання до офіційності, і повинні бути сплачені як основна сума в місяці, що настають після закінчення обмеження часу. У випадку, якщо на придбання впливає прецедент умови, початковою точкою п’ятирічного періоду є дата виконання прецеденту умови.
Коли наприкінці п’ятирічного періоду зобов’язання перепродати дотримується лише за частку майна, до якого воно відноситься, покупець несе відповідальність за права, від яких воно було звільнено, а також за витрати та відсоткові виплати, що випливають з цього, аж до різниці між ціною, за якою він придбав товар, і ціною, за якою була продана частка (и) товару, за яким було виконане зобов'язання. Це рішення застосовується за сюжетом або лотом, коли ціна їх придбання була визначена у документі.
Приклад: Покупець-торговий посередник A купує в N будівлю, що складається з 6 лотів, загальною ціною 1000 і зобов’язується перепродати їх протягом п’яти років (передбачається, що скорочений термін у два роки, передбачений останнім пунктом статті 1115 CGI не застосовується). Між N та N + 5 йому вдається перепродати всі партії, за винятком n ° 5, загалом 1200. Оскільки різниця між загальною ціною, за якою ці частки будівлі були фактично продані, та ціною, до якої вона була придбана, в цілому є позитивною, покупець А повинен вважатися звільненим від зобов’язання наприкінці 60-го місяця. З іншого боку, якщо ціна лоту № 5 була розмежована в акті придбання, наприклад, 100, слід зазначити, що зобов’язання перепродати цей лот не було дотримано, тому А повинно було платити мито, витрати та пізні відсотки за цією ознакою 100.