Фінанси нерухомості - загальні питання та відповіді

Мрія мати власні чотири стіни - важлива мета в житті для багатьох людей. Особливо в часи надзвичайно низьких процентних ставок, страху перед зростанням інфляції та загального скептицизму щодо стабільності фінансових ринків. Ми зібрали для вас відповіді на поширені запитання.

Коротке:

Нерухомість - це не безпечна інвестиція. Тим важливіше перевірити фінансові рамкові умови та встановити стійкий бюджет на придбання нерухомості.
Перевірте та порівняйте пропоновані фінансові контракти. Здоровий скептицизм щодо кредитних установ та посередницьких посередників є доречним, оскільки вони зацікавлені у високому процентному доході та комісійних платежах. Тоді як, з іншого боку, ви хочете доступне, відповідне фінансування.
Також будьте обережні з фінансуванням за допомогою іпотечної позики та ощадних контрактів.

Мало того, що будинок здається безпечною альтернативою іншим інвестиціям, це також здається ідеальним пенсійним забезпеченням. Які б цілі не були пов’язані з купівлею будинку чи квартири, такий крок часто включається дуже значні фінансові ризики підключений.

Неправильна порада банку, будівельного товариства, забудовника чи агента з нерухомості може мати серйозні наслідки. З нашої щоденної консалтингової практики ми знаємо, що банки та інші кредитні брокери, як правило, зосереджуються більше на власних інтересах прибутку, ніж на індивідуальних потребах своїх клієнтів.

Як можна мінімізувати ризики? Які запобіжні заходи доцільні, щоб мрія про володіння будинком не перетворилася на фінансовий кошмар? Ми зібрали для вас кілька важливих порад з нашої консультаційної практики.

Перевірте початкову ситуацію: чи дійсно властивість є правильною?

Не очікуйте, що нерухомість буде особливо привабливою та безпечною інвестицією. В окремих випадках спостерігались досить високі зростання вартості, але в середньому зміни вартості не значно перевищували загальну швидкість зростання ціни.

Тому для багатьох нерухомість не є чистою інвестицією, а навпаки, є частиною якості життя. Перш ніж почати планувати своє фінансування, є кілька основних питань, на які потрібно відповісти з поважної причини.

Що ви плануєте на найближчі кілька років, професійно та приватно?
Скільки вам зараз потрібно житлової площі та яка ситуація, коли діти приїжджають або виходять з дому?
Чи є великий шанс, що ви все-таки знайдете роботу неподалік, якщо втратите роботу, або є ризик переїзду?

Продаж нерухомості, яка ще не окуплена, часто пов’язана з високими ризиками та додатковими витратами. Ви навряд чи зможете виставити рахунок потенційному покупцеві за додаткові витрати, які ви заплатили. Залежно від ситуації на ринку існує ризик збитків. Якщо ви виплачуєте позику до закінчення фіксованої процентної ставки через продаж, банк може також вимагати сплатити високий штраф за дострокове погашення.

Кассенстурц: Визначте максимальну ставку позики

Якщо ви хочете знати, скільки кредитів ви можете собі дозволити, навряд чи уникнете порівняння щомісячних доходів та витрат. Трохи менше трудомістке складання загальної економії за рік. Врятоване неминуче залишилось і мало потрапити на деякі інвестиційні рахунки. На основі цього поточного надлишку необхідно розрахувати ймовірний надлишок після придбання майна.

Які додаткові витрати будуть понесені?
Домашні гроші? Страхування? Податки?
І які витрати тоді можуть бути нижчими або повністю виключеними (попередня холодна оренда)?

Допоміжні витрати можуть бути більшими або меншими вдома, як і витрати на відрядження на роботу.

Емпіричне правило: яку суму позики я можу собі дозволити?

Багато банків радять, що розстрочка позики не повинна перевищувати 40 відсотків чистого доходу,. Решта 60 відсотків необхідні для рівня життя, включаючи невеликі випадкові ремонти та нові покупки. Візьміть число таким, яке воно є: середнє значення з відхиленнями вгору і вниз, залежно від конкретної ситуації.

При визначенні вашого максимальна ставка позики діє такий принцип: не більше, ніж ви можете постійно носити з собою! Важливо: Як бажання мати дітей впливає на доходи та витрати і як довго? Наскільки надійною є ваша поточна робота та ваш дохід від неї? Як довго триватимуть ваші резерви для подолання тимчасової або часткової втрати доходу?

Крім того, подумайте, коли ви хочете бути без боргів. Безумовно, загальновідомо, що безборгове майно також коштує грошей. Однак, якщо ви хочете бути впевнені, чи буде коштів все ще достатньо для вашого власного будинку, коли ви виходите на пенсію, вам доведеться розрахувати, коли кредит, швидше за все, буде повернутий, які витрати тоді можуть бути понесені та скільки резервів буде.

Звичайно, гроші не потрібні в перші кілька років нової будівлі; більші суми часто потрібні лише через 20 років. Оскільки безборгове майно все ще може коштувати багато грошей, часто має сенс бути без боргів за багато років до виходу на пенсію.

Чим більше власного капіталу, тим менші ризики

Той, хто використовує власний власний капітал або взагалі не платить за нього, платить вищі процентні ставки, як правило, займає більше часу, щоб погасити свій борг, і несе ризик, що нижчим рівнем стануть борги, якщо вони будуть продані достроково. Якщо 20 відсотків загальних витрат, на які часто вимагають банки, виплачуються з власних ресурсів, виручки від продажу в більшості випадків буде достатнім для повного погашення боргу.

До Власний капітал До речі, всі вони теж належать Ощадні контракти на забезпечення старості, такі як ануїтетні та капітальні страхування життя та інші фінансові інвестиції. Ті, хто не використовує їх як власний капітал, повинні брати більше кредитів і вимагати більше часу для їх погашення. Часто має сенс розірвати ощадні контракти, використати кредит для зменшення позики та використати норму заощаджень для погашення.

Однак банківські радники, кредитні посередники та фінансові радники не завжди дають такі поради. З одного боку, чим більша сума позики, тим більший процентний прибуток банку, а з іншого боку, комісії часто надходять до брокера з існуючих інвестиційних контрактів. Але дотримуйтесь фінансової свободи, щоб ви завжди могли утримувати досить великий резерв для непередбачених витрат.

Повна загальна вартість придбання нерухомості

Випадкові витрати на придбання як Податок на передачу нерухомості, плата за земельний реєстр та нотаріус, а також брокерські збориможе становити 10 відсотків ціни закупівлі. Враховуйте всі необхідні витрати, включаючи менші меблі, світло або витрати на новий сад або балкон. Навіть якщо сім'я сама організовує переїзд, часто все одно є певні витрати.

Додаткові витрати можуть бути понесені для нових будівель, якщо, наприклад, на підземній поверхні є несподіванки, або якщо спеціальні вимоги - від кількості розеток до типу паркету, що підлягає укладанню - повинні виконуватися за додаткову плату замість стандартних послуг в описі будинку. Тут уважно обчисліть і включіть буфер.

Рефінансування може бути дорогим або навіть відмовити. Якщо кредит занадто високий, надлишкову суму найкраще використати безпосередньо для спеціального погашення.

Яка форма фінансування підходить?

Якщо ви знаєте можливий внесок позики, який ви можете взяти назавжди, і в той же час визначили, коли ви хочете бути без боргів найпізніше, ви можете розрахувати максимальну суму позики за заданою процентною ставкою.

Приклад: Якщо позика повинна бути погашена через 15 років за місячною ставкою 700 євро та відсотковою ставкою 2,5 відсотка, вона не повинна бути вищою за 104 981 євро. Ви можете знайти корисні калькулятори для цього в Інтернеті.

Проста ануїтетна позика, подібна до наведеної в цьому прикладі, як правило, є найкращою формою фінансування. Довжина фіксованої процентної ставки залежить від того, наскільки швидко повертається позика і чи готові ви заплатити відповідну ціну у вигляді вищих відсотків за довше забезпечення відсотків.

Ви також повинні домовитись про щорічні спеціальні права на погашення. Тепер ви можете отримати це безкоштовно майже скрізь із річною ставкою 5 - 10 відсотків суми позики, якщо ви просите про це.

Це також практично, якщо ви маєте право змінювати норму погашення. Залежно від вашого фінансового стану, ви можете щомісяця виплачувати від одного до 10 відсотків суми позики.

Не всі банки пропонують цю додаткову гнучкість, і без неї можна обійтися, якщо натомість будуть надані високі щорічні спеціальні права на погашення. Майже у всіх випадках ми не радимо поєднувати договори оренди житла та ощад, полісів страхування життя або інвестиційних фондів. Ці варіанти часто дорожчі або занадто негнучкі, а іноді навіть дуже ризиковані.

Термінова позика має сенс?

Форвардний кредит - це кредитний контракт, в якому умови позики вже узгоджені сьогодні, і які будуть виплачені лише в майбутньому. Ви можете використовувати його для надання позики, фіксована процентна ставка якої закінчується через три роки.

Процентна ставка відповідає поточній процентній ставці плюс надбавка, яка наразі становить близько 0,2 процентного пункту на рік, що залишився на термін поточної позики. Ніхто не може з упевненістю сказати, чи варто сьогодні фіксувати процентну ставку. Якщо процентна ставка зростає до закінчення строку дії фіксованої процентної ставки за чинним контрактом, позичальник задоволений узгодженою низькою процентною ставкою. Якщо процентні ставки не зростають і навіть не падають, позичальник все одно повинен взяти форвардну позику за домовленістю. Якщо ви хочете уникнути ризику процентних ставок, форвардний кредит може стати гарною альтернативою.

Коли можна перенести термін позики?

Це неможливо до закінчення строку дії фіксованої процентної ставки. Єдиний виняток: фіксована процентна ставка перевищує 10 років. Тоді ви можете припинити дію через 10 років із терміном попередження 6 місяців. Без права на розірвання договору немає права на перенесення терміну. Якщо банк, тим не менше, добровільно звільняє вас від договору позики, зазвичай це взамін лише штраф за передоплату або комісія за анулювання, яка настільки висока, що перепланування, швидше за все, вже не вигідне.

Як довго триватиме фаза низьких процентних ставок?

Ніхто не може достовірно цього передбачити, навіть так звані банківські експерти регулярно помиляються. Сьогодні навіть Європейський центральний банк (ЄЦБ) не знає своїх рішень на наступний рік. Тому радимо ігнорувати прогнози процентних ставок. Рішення щодо власного майна має залежати від інших критеріїв, а не від прогнозу процентної ставки.

Як довго я повинен забезпечувати низьку процентну ставку?

Універсальної відповіді на це питання немає. По-перше, ніхто не знає, як будуть розвиватися процентні ставки. Наприклад, у Японії ключова процентна ставка роками не перевищує одного відсотка. Можливо, процентні ставки в Німеччині через п’ять років будуть навіть нижчими, ніж сьогодні, але можливе й протилежне.

По-друге, фіксована процентна ставка насамперед залежить від вашої потреби у забезпеченні розрахунку та процесі погашення. Тим, хто швидко повертає кошти, зазвичай не потрібна надмірно довга фіксована процентна ставка. Причина: тоді ставка може залишатися незмінною, незважаючи на зростання процентних ставок, тоді лише загальний термін позики продовжується.

З іншого боку, ті, хто не може дозволити собі підвищення процентної ставки або хто хоче захиститися від цього, повинні вибирати довгострокові фіксовані процентні ставки. Питання про фіксовану процентну ставку залежить від ваших побажань та ваших потреб у безпеці, а не від поточного рівня процентних ставок. До речі, як споживач ви можете розірвати будь-який кредитний договір через 10 років, банк не може.

Що думати про житлову та ощадну позики?

Миттєве фінансування заощаджень будинку є альтернативою фінансуванню будинку. Це поєднання договору позики та договору позики будівельного суспільства.

Позика зазвичай буде не погашено, Ви сплачуєте тут лише відсотки. Це означає, що залишок боргу залишається повністю. Більший одноразовий платіж, а потім регулярні щомісячні ощадні виплати, як правило, включаються до договору житлової позики та заощаджень. Залишковий баланс приносить невеликі відсотки, і якщо включити плату за придбання, процентна ставка часто є від’ємною, доки не буде укладено договір будівельного товариства.

Отже, ви сплачуєте відсотки, з одного боку, і внески на заощадження житла, з іншого, доки не буде наданий договір оренди житлової позики та заощаджень. Договір житлової позики та заощаджень надається найраніше, коли ви внесли необхідний кредит (залежно від тарифу, як правило, 40 відсотків суми житлової позики та заощаджень) і коли контракт діє досить довго (це також залежить від тарифу). З цією асигнуванням ви можете подати заявку на позику будівельного товариства. Потім ця позика будівельного суспільства має замінити позику без викупу. Умови позики будівельного товариства вже визначені. Точка продажу цього виду фінансування полягає в тому, що споживач може розраховувати на безпечні (не зростаючі) процентні ставки протягом тривалого періоду часу.

Для того, щоб визначити, чи варто негайно орендувати позику на житлову позику, необхідно мати Загальна ефективна процентна ставка знати протягом усього терміну. З нашої консалтингової практики ми знаємо, що загальна ефективна процентна ставка зазвичай перевищує процентну ставку за позику та вище відсоткової ставки за позику будівельного суспільства, а не між ними, як можна було б підозрювати. Причина цього полягає в негативному диференційованому бізнесі до моменту розподілу: процентні витрати за позику вищі, ніж процентний дохід від залишку заощаджень будівельного суспільства.

Будівельні товариства люблять підкреслювати, що в будь-який час можливі спеціальні виплати за позики будівельного суспільства, що є особливою перевагою поєднання фінансування будівельного суспільства перед звичайними ануїтетними позиками. Як правило, право на спеціальні виплати стосується не позики без виплат, а більш пізньої та дешевшої позики будівельного суспільства. Це насправді перевага побудови фінансування суспільства? Ми дуже чітко говоримо: ні.

Тому що SУ цьому випадку додаткові виплати збільшують загальну ефективну процентну ставку фінансування. На перший погляд це здається дивним. Причина цього: скорочується другий етап фінансування з низьким відсотком (недорога позика будівельного суспільства). Це надає більш вагомій першій фазі (безповерховий кредит та диференційований бізнес із від’ємними відсотками), внаслідок чого загальна ефективна процентна ставка збільшується. Той, хто розраховує на можливість включення спеціальних виплат у фінансування, повинен знати, що загальний ефективний відсоток тоді математично трохи вищий, ніж без цих спеціальних виплат.

Альтернативою комбінованому фінансуванню побудови суспільства є звичайна ануїтетна позика з аналогічною фіксованою ставкою.

Подкаст на тему фінансування нерухомості

Кожен, хто хоче придбати власний будинок або квартиру, стикається з багатьма питаннями: скільки кредитів я можу собі дозволити? Як складаються загальні витрати? Які варіанти фінансування існують і як можна зменшити ризики? Ваше власне майно - теж хороша пенсія? Яке там фінансування від держави?

В інтерв’ю Niklaas Haskamp фінансовий експерт Нільс Наухаузер пояснює, про що слід подумати, перш ніж йти до свого банку. Знання власних потреб та фінансової гнучкості може значно зменшити багато ризиків.