Fiscalimmo - орендована оренда в торгових центрах комерційної діяльності

19 серпня 2020 р

Голі оренди в торгових центрах: комерційна діяльність ?

Адміністрація взяла в зворотному порядку, не впевнена, що платник податків завжди виграє ...

Рішення Адміністративного суду підтверджує можливе застосування винятку ІС для приросту капіталу від продажу пайових цінних паперів до прибутків від продажу підприємств, які є орендодавцями торгових центрів.

Це рішення ґрунтується на комерційному характері оренди, оскільки орендна плата індексується до обороту орендарів, а орендодавець втручається в управління центром (зокрема, безкоштовне паркування для клієнтів, дії з просування центру).

Отже, це потенційно може мати інші наслідки, зокрема для НТІ, що здійснюють подібну діяльність, яка може бути предметом ІС як право на здійснення комерційної діяльності, позиція, яку часто підтримує Адміністрація.

Однак це рішення першої інстанції, і буде цікаво знати позицію Апеляційного адміністративного суду, на яку посилається Адміністрація. Рішення, яке було б сприятливим для нього (і, отже, не визнанням комерційності оренди), було б заспокійливим для власників SCI торгових центрів.

Принцип виключення компаній з нерухомості із режиму звільнення ІС для приросту капіталу від продажу пайових цінних паперів

Відповідно до статті 219 I Quinquies Загального податкового кодексу (CGI), приріст капіталу від продажу пайових цінних паперів, що перевищує 5%, утримується більше 2 років, звільняється від оподаткування корпоративним податком, за винятком квоти - частини витрат та збори, що становлять 12% від приросту капіталу, тобто податок у розмірі близько 3,36% від приросту капіталу.

Починаючи з 2007 року, цей режим звільнення більше не застосовується до вибуття цінних паперів компаній, що не входять до переліку, переважно нерухомості. Таким чином, приріст капіталу від продажу таких цінних паперів оподатковується за нормою загального права (наразі 28%) незалежно від тривалості зберігання цінних паперів.

Стаття 219 I sexies-0 bis) CGI визначає переважно компанії з нерухомості як компанії, активи яких на дату продажу цих цінних паперів або були в кінці минулого фінансового року, що передував цьому продажу, компенсували більше більше 50% його реальної вартості шляхом:

будівель,
права, що стосуються будівель,
права, що стосуються договору лізингу, або
цінними паперами інших компаній, переважно нерухомості,
уточнюється, що будівлі або права, покладені компанією на власну промислову, комерційну або сільськогосподарську експлуатацію або на здійснення некомерційної професії, не враховуються.

→ Адміністративний суд Монпельє приймає застосування режиму звільнення від сплати податку на прибуток для акціонерних цінних паперів до продажу цінних паперів у компаній-лізингодавців приміщень, розташованих у торговому центрі, на підставі конкретного режиму роботи цих центрів.

→ Факти справи

У 2012 році холдингова компанія продала частки 3 дочірніх підприємств у формі власників СНК власників нерухомості, що становить торговий центр. Ці 3 СНК орендували свою голу нерухомість різним операторам за оренду, що включає фіксовану та змінну частини, що становлять від 5 до 10% від обороту без урахування податку компаній-орендарів. Крім того, ці 3 СНК брали участь у комерційному управлінні центром, сприяючи, зокрема, безкоштовному паркуванню автомобілів для клієнтів, виконанню різних робіт з розробки та операціям, спрямованим на просування торгового центру.

Під час продажу холдингова компанія вважала, що приріст капіталу від продажу цінних паперів 3 СНК отримав вигід від режиму звільнення від приросту капіталу від продажу пайових цінних паперів. Потім податкова адміністрація поставила під сумнів переваги податкового режиму ''. звільнення від приросту капіталу, враховуючи, що СНЦ були переважно компаніями з нерухомості.

→ Рішення

27 січня 2020 р. (N ° 1803441) Адміністративний суд Монпельє (2-й розділ) виніс рішення на користь холдингової компанії та оголосив про скасування збільшення ІС щодо приросту капіталу від продажу цінних паперів SNC.

Вирішивши, що нерухомість SNC була призначена для їх власної комерційної діяльності, і тому вони не повинні враховуватися для оцінки переваги нерухомості SNC, Суд Монпельє:

нагадує принцип, що застосовується у питаннях оподаткування доходів, що належать до категорії BIC, згідно з яким «якщо оренда голих приміщень не є за своєю природою актом комерції, така операція, тим не менше, може мати комерційний характер, коли орендодавець має заслуханий, під прикриттям наданої оренди, опосередковано брати участь в управлінні або результатах комерційного підприємства, яким керує орендар », потім
робить висновок, що, беручи до уваги вищезазначені характеристики оренди СНК їх нерухомості (орендна плата, що включає змінну частину відповідно до обороту орендарів, участь СНК у комерційному управлінні центру), діяльність РНК мали комерційний характер.

→ Які наслідки?

По-перше, оскільки це рішення було оскаржене податковими органами, воно має бути підтверджене. Фактично, крім конкретного випадку, це рішення ставить під сумнів адміністративну доктрину, згідно з якою не можна вважати, що вона віднесена до власної комерційної діяльності компанії, "будівлі, що надаються під оренду, мебльовані або в обмін на роялті. Розраховується відповідно до обороту компаній-орендарів »(BOI-IS-BASE-20-20-10-30-31/12/2013 n ° 90 і 100).

У разі підтвердження цього рішення воно звільняє від ІС прирост капіталу від продажу цінних паперів компаній з нерухомості:

утримується щонайменше 2 роки і відповідає кваліфікації пайових цінних паперів,
коли умови оренди спричиняють втрату цивільного характеру на користь комерційної кваліфікації: з одного боку, необхідно мати орендну плату, що обчислюється як% від прибутку або обороту орендаря та залучення компанії-лізингодавця до комерційна експлуатація будівлі. Що стосується фактичних елементів, може виникнути ризик обговорення з податковою адміністрацією щодо достатнього рівня цих елементів, щоб переключити орендну діяльність з кваліфікації цивільної діяльності на діяльність комерційної.

З іншого боку, це ще більше послабить ситуацію, коли SCI орендують приміщення в торгових центрах з часткою орендної плати, що індексується до обороту орендаря, зокрема, якщо інші елементи можуть посилити участь SCI в цій діяльності. Від торгового центру або ширше від орендаря. Дійсно, ризик потрапити під дію ІБ буде значно збільшений.

Нарешті, незалежно від рішень, винесених вищими судами, вони не підлягають транспортуванню з точки зору реєстраційного збору, при цьому 5% мито застосовується до переважно компаній з нерухомості, в тому числі коли будівлі компанії відведені під власну комерційну діяльність.

П'єр Аппремонт і Самуель Друен