Індивідуалізація витрат на опалення, зловживання та відгуки Асоціації

31.01.2017 Файли з порадами

Оскільки обов'язок індивідуалізації витрат на опалення був накладений законом про енергетичний перехід, наше занепокоєння зростає внаслідок збільшення зловживань з боку постачальників послуг, відповідальних за показники споживання в ОСББ.

Дійсно, ОСББ, які вибрали індивідуалізацію цих витрат, часто стикалися з проблемами монтажу та управління обладнанням у цих компаній, і це, навіть до того, як обов'язок встановлювати лічильники калорій не встановлений законом.

Отже, це зобов'язання виникає у несприятливому контексті: розповсюдження зловживань, що відображає помітний розрив між законом (із зобов'язанням робити це) та труднощами із застосуванням його на практиці у цій галузі. Крім того, для ОСББ існує страх перед фінансовими штрафами, які можуть бути застосовані після 1 квітня 2017 року у разі невиконання цього зобов’язання.

Нагадуємо, індивідуалізація витрат на опалення відповідає розподілу колективних витрат на опалення відповідно до індивідуального споживання. Для забезпечення цього індивідуального розподілу ОСББ повинні закликати постачальників послуг забезпечити встановлення, оренду, обслуговування та допомогу диспетчерів або лічильників.

Ця система повинна відповідати поняттю справедливості та підзвітності, оскільки теоретично кожен повинен платити за те, що споживає, мешканець повинен економити енергію, а інвестиції апріорі скромні. Однак це лише зовні: індивідуалізація найчастіше коштує дорого, неефективно і є джерелом конфліктів.

І це не постачальники послуг, які полегшать ситуацію: не тільки встановлені контракти не дотягують до їх змісту та недоліків (див. Наш аналіз договору ISTA з цього питання), але найгірше те, що контрактні зобов’язання рідко дотримуються .

Завдяки нашій роботі з підтримки рад профспілок та довірених осіб добровольців та завдяки попередженням наших членів ми спостерігали багато порушень та зловживань з боку постачальників послуг та піклувальників, які ми збираємось представити вам у цьому випадку, оскільки член коштує два !

I. Труднощі з контролем за виконанням послуги

Для ефективного управління установкою приладів, що вимірюють споживання опалення, повинна бути певна прозорість у пропонованих послугах: хто що робить? (компанія або субпідрядник), коли? (точна дата втручання, діапазон часу тощо), як і в присутності кого? (довірена особа, профспілкова рада, зберігач тощо).

Цей рівень інформації є надзвичайно важливим для того, щоб синдикат співвласників міг контролювати і контролювати, чи виконується послуга за домовленістю, і чи послуга, що надається постачальником послуг, є задовільною.

Таким чином, необхідно, щоб таблиці звітів та заяви про звинувачення, зроблені постачальником послуг, надсилалися до профспілкової ради, а потім до довіреної особи, коли звинувачення регулюються. Це вже дає змогу спочатку перевірити заяви, зроблені постачальником послуг, і переконатися, що ці твердження мають певну узгодженість.

Ці основні вимоги часто не виконуються при здійсненні послуги, і це тому, що закон не передбачає жодних зобов'язань щодо цього щодо захисту прав співвласників.

Ось кілька прикладів виниклих проблем:

3282: Дочірня компанія Ecometering компанії GDF-Suez більше трьох років відмовляла повідомляти кондомініуму потужності радіатора, враховані для калібрування парку розподілювачів витрат на опалення.

Однак ця інформація дозволяє співвласникам перевіряти правильність окремих тверджень та захищати себе у разі суперечки щодо розподілу витрат на опалення.

" Розподільники витрат на опалення: GDF-Suez, дочірнє підприємство ECOMETERING »: Www.arc-copro.com/8j9n.

Зловживання 3931: Компанія ISTA відмовилася спілкуватися зі своїм клієнтом, синдикатом співвласників, методом розрахунку споживання опалення під приводом вимог конфіденційності, встановлених CNIL (пам’ятайте, що кожен має доступ до інформації, що стосується їх, якщо CNILs тощо). ). Тому співвласники не могли самостійно розрахувати своє споживання. ISTA стверджує, що лише уповноважені постачальники послуг могли мати доступ до цієї інформації та проводити розрахунки, що робить користувачів не в змозі контролювати свої витрати, навіть у випадку оскарження розподілу плати.

Дивіться " II "Зловживання" Коли ISTA визнає неефективність своїх розподільників тепла »: Www.arc-copro.com/6fud.

2734: Після численних аномалій, виявлених під час показань лічильника, Іста визнала, що в ньому немає дублікатів знятих показань.

" ISTA: проблеми, пов'язані з якістю обслуговування та контрактами; наші члени продовжують давати свідчення »: Www.arc-copro.com/v2cg.

II. Несправність приладів вимірювання споживання

У переважній більшості випадків постачальники послуг не перевіряють узгодженість окремих рахунків-фактур і навіть не зобов’язують це робити за своїм договором. Також не слід покладатися на довірену особу, яка дуже часто не контролює індекси.

В даний час контроль рахунків-фактур з боку профспілкових радників, таким чином, залишається важливим для забезпечення правильного розподілу витрат, але також необхідно перевірити справність вимірювальних приладів, що, на жаль, не завжди має місце.

Ось два приклади виниклих проблем:

Зловживання 3930: учасниця побачила, що її рахунок за розподіл витрат на опалення потроївся після встановлення розподільників, перевищуючи від 750 до 2000 євро на рік (тобто споживання опалення близько 660 кВт-год/м 2/рік, що неможливо для цього помешкання, розташованого у відносно м'якій кліматичній зоні ). І це, хоча загальне споживання газу в ОСББ мало що змінилося. Постачальник послуг, Іста та довірена особа лише вимагали оплати рахунку, не ставлячи під сумнів це ненормальне споживання та не даючи жодних пояснень щодо цієї невідповідності.

" Індивідуальний розподіл, переплата за опалення: не вірте Істі на слово ": Www.arc-copro.com/2prt.

Зловживання 3931: людині похилого віку в домі холодно. Вона розглядає можливість встановлення резервного електричного обігрівача і хоче знати, який вплив матиме на диспетчера. Відповідь Істи: розподільник ненадійний і переоцінить споживання радіатора центрального опалення !

Дивіться " Я "Зловживання" Коли ISTA визнає неефективність своїх розподільників тепла »: Www.arc-copro.com/6fud.

III. Погано виконані послуги

Щоб правильно розподілити витрати, постачальнику послуг необхідно бути надійним при проведенні показань, що, на жаль, трапляється не часто. Він повинен відповідати обмеженням співвласності. В іншому випадку певна кількість лічильників не зчитується, і тому індивідуалізація витрат більше не має сенсу !

Ось зловживання щодо служби виписки та її якості:

2734: ISTA хотіла прочитати дані диспетчерів на дату, відмінну від дати лічильників води, та протягом надзвичайно тривалого періоду часу, незважаючи на неодноразові прохання профспілкової ради про надання цих послуг того самого дня в звичайні часові інтервали. Крім того, на День D у співробітників Іста не було візитної картки для передачі відсутнім співвласникам, залишаючи співвласників і доглядача все організовувати.

Сильніше, вони навіть виставили рахунок у цьому ОСББ за послугу, яку вони не виконували, змусивши профспілкову раду вимагати повернення коштів.

Зловживання 3309: призначення визначено, але не виконано.

Встановлене обладнання, яке обслуговує постачальник послуг, також повинно працювати ...

ISTA намагається ухилитися від своїх зобов'язань, вказуючи, що у неї більше немає запасних частин, коли на них покладено обов'язок "підтримувати" обладнання таким, яке воно є. Нарешті, ISTA спробувала накласти новий контракт без конкуренції, з постійними витратами на нижчі послуги.

Див. Частини "II" та " III "Зловживання" ISTA: «чудовий» потрійний комерційний обман. Потрібно прочитати, якщо у вас є "випарники" (розподільники тепла) ": Www.arc-copro.com/u8xi.

IV. Контракти не завжди дотримуються і мають безліч несправедливих статей

Для того, щоб індивідуалізувати витрати на опалення за найкращих умов та справедливості, необхідно мати збалансований контракт щодо розподілу зобов’язань, які несе кожна із сторін: спілка співвласників та постачальник послуг.

Тоді постачальнику необхідно виконати всю свою послугу, оскільки найчастіше довірена особа отримує повну оплату навіть тоді, коли його контракт не застосовується (особливо якщо це довірена особа пропонує цього постачальника!).

Ось кілька прикладів:

ISTA змінила формулу індексації своїх ставок і прогнозує збільшення 40% контракту на 2,75%.

ABUS N ° 3265 ISTA: і ненадійний, і ненадійний »: Www.arc-copro.com/rfcx. .

V. Рекламні кампанії, спрямовані на обман профспілок власників квартир: або як зробити дезінформацію

Як тільки було оголошено про зобов'язання індивідуалізувати витрати на опалення, комерційні компанії провели рекламні кампанії, вихваляючи якості розподілювачів витрат на тепло, підтверджуючи свої аргументи " псевдодослідження »Дуже підозріло. Звичайно, цифри, які нам дали співвласники, далеко і набагато менше " привабливий »Ніж ті, що відображаються постачальниками.

Тут у хронологічному порядку представлені різні дезінформаційні кампанії постачальників послуг:

Зловживання 1070: дослідження, замовлене Union de la mesure, підтвердило, що диспетчери в 2007 році зменшили збори на 30%. Реальність цифр: неефективний пристрій в деяких ОСББ, збільшення в інших ОСББ.

" Розподільники витрат на опалення: як ми можемо вирвати шию з реальності ? »: Www.arc-copro.com/6hjc.

Зловживання 2342: У 2010 році Veolia Habitat Service, яка орендує та продає дистриб’юторів, неправильно стверджувала у прес-релізі, що розподільники тепла стали обов’язковими згідно із законом Grenelle 2.

" Розподільники тепла: остерігайтеся дезінформації ": Www.arc-copro.com/11du.

Зловживання 2614: у прес-релізі 2011 року ISTA спирався на псевдо-дослідження 2007 року (згадане вище), щоб «довести» ефективність розподілювачів витрат тепла, стверджуючи, що вони призвели до зменшення нагрівальних навантажень на 20%.

" Коли ISTA добровільно бреше пресі »: Www.arc-copro.com/b4jf.

Стаття 1302: У 2015 році ISTA розпочала рекламну кампанію, щоб ще раз «довести» ефективність розподільників витрат тепла, стверджуючи, що вони призводять до зменшення нагрівальних навантажень на 20%.

" Прес-реліз: Розподільники тепла: ISTA розпочне нову дорогу рекламну кампанію: брехня та упущення »: Www.arc-copro.com/5gsf.

Зловживання 3360: ISTA практикувала кампанію, спрямовану на підтримку розповсюдження, розсилаючи рекламні листи довіреним особам, посилаючись на ADEME як на гарантію достовірності переданої інформації (січень 2013 р.).

" ISTA відновлює свою комерційну кампанію на тлі неточних цифр »: Www.arc-copro.com/ba4d

ISTA заявила, що встановлення диспетчерів з дистанційним зчитуванням є обов'язковим у червні 2013 року, тоді як це буде до 1 березня 2017 року.

Див. Частину "I" зловживання " ISTA: «чудовий» потрійний комерційний обман. Читати абсолютно, якщо у вас є "випарники" (розподілювачі витрат на тепло) ": Www.arc-copro.com/u8xi

Зловживання 2201: Інші фахівці з нерухомості виступають за встановлення диспетчерів, наприклад, Жан-Франсуа Буе, президент FNAIM, у колонці, опублікованій у 2016 році. Один з дуже рідкісних гравців, який займає позицію на користь індивідуалізації. На жаль для нього, його позиція свідчить про його незнання як юридичних текстів, так і функції індивідуалізації витрат на опалення.

" Президент FNAIM очікував відвідати тренінг ARC ! ": Www.arc-copro.com/iqat

VI. Індивідуалізація витрат на опалення призводить до відсутності реальної прибутковості

Окрім проблем, породжених дистриб'юторами та самими службами, важливо запитати, наскільки вони ефективні у рівномірному розподілі витрат на опалення, особливо в контексті загальних кампаній ". продиспетчери ".

Це найкраще рішення ?
Яка реальна вартість встановлення диспетчерів (включаючи вартість договору на технічне обслуговування) ?
Яка фактична економія після вирахування витрат ?

На наш погляд, існує реальна різниця між прибутковістю або рентабельністю інвестицій, оголошеними постачальниками послуг, і тим, що насправді спостерігається співвласниками з точки зору своїх витрат. Ми виявили ряд об’єктивних причин цієї розбіжності, які ми пояснили у нашому посібнику " Індивідуальний розподіл витрат на опалення: так чи ні ?”(Жовтень 2016 р., ARC). www.arc-copro.com/dn7s

Зловживання 3257: Співвласники вже зв’язались із АКР, щоб повідомити, що фактична економія склала близько 5%.

" ISTA та розподільники витрат на опалення: «менше 5,34% каже один з наших членів та не менше 20%. »: Www.arc-copro.com/xm3p

4127: Loiselet & Daigremont намагається збільшити свої основні збори під приводом встановлення розподільників витрат на тепло.

" Підступні та образливі збори LOISELET & DAIGREMONT »: Www.arc-copro.com/sg6p

Отже, індивідуалізація витрат на опалення може виявитися дорожчою, якщо довірена особа скористається можливістю збільшити свою єдину ставку. Типовий контракт, визначений указом від 26 березня 2015 року, не передбачає жодної можливості щодо виставлення рахунків на додаткові збори за розподіл витрат на опалення. Важливо підкреслити, що ці збори підпадають під рамки поточне управління і ні в якому разі не може зараховуватися як додаткове виставлення рахунка.

Оскільки для санкціонування встановлення розподільників тепла потрібна конкретна резолюція, менеджер з нерухомості часто користується можливістю вимагати плати за контроль за цією послугою. Тож будь обережний: якщо в договорі установка безкоштовна, довірена особа ні в якому разі не може вимагати або голосувати за додаткові збори.

Він фактично не може вимагати додаткової винагороди за найм або надання допомоги диспетчерам, що є повсякденними завданнями управління, які в кращому випадку можуть бути оцінені в його фіксованій платі.

Єдина послуга, яка може виправдати голосування на загальних зборах додаткових зборів, це послуга, що стосується встановлення нових лічильників або розподільників.

Знаючи, що ваш довірений особа буде задоволена підписати замовлення та вимагати цих конкретних платежів, винагорода не повинна перевищувати однієї-двох годин зміни, якщо він не погодиться в резолюції приступити до прийому послуги та перевірити всі встановлені обладнання ...

Після великої кількості зловживань довіреними особами з цього приводу, ми можемо лише рекомендувати граничну пильність щодо встановлення типового договору та моніторингу питання індивідуалізації витрат на опалення на загальних зборах.

Висновок

Неможливість контролювати точність спожитого споживання, низьку якість послуг, образливі контракти, комерційні обмани ... Хто ще може сказати, що індивідуалізація дає змогу виставляти рахунки кожній людині відповідно до її споживання? Хто ще може сказати, що це окупається ?

Труднощі, згадані в цьому досьє, на жаль, не поодинокі. Зловживання, щодо яких ми писали це, є лише частиною проблем, про які нам говорять наші члени.

Першими винуватцями цієї неприпустимої і дуже упереджувальної ситуації для співвласників (як і для орендарів) залишаються органи державної влади, які перед встановленням будь-яких зобов'язань повинні забезпечити:

незалежно від того, чи потрібно індивідуалізувати витрати на опалення.
виконання норм, що захищають співвласників та орендарів.

Щодо першого пункту, міністр екології Сеголен РОЯЛ не проводив жодного незалежного дослідження і, що ще гірше, дослівно взяв до уваги претензії лобі індивідуалізації.

Що стосується другого пункту, введені нормативні акти не враховують захист співвласників, як в економічному, так і в технічному плані (більше інформації про ці пункти в нашому посібнику " Індивідуальний розподіл витрат на опалення: так чи ні? " www.arc-copro.com/dn7s). І це не завадило органам державної влади встановити режим санкцій.

Незважаючи на наші застереження та попередження багатьох представників громадянського суспільства, міністр, безперечно, зазнав невдач щодо індивідуалізації витрат на опалення.