Інвестиції в нерухомість - це невелика юридична та податкова ніша, на яку мають власники
Незважаючи на зростання цін, застій орендної плати в кращому випадку та посилення норм, власник орендодавця мав би всі інтереси звернутися до непрофесійної мебльованої оренди, LMNP. Пояснення.
Контекст навряд чи є сприятливим для власника-орендодавця. Поки ціни на придбання зростають і досягають стримуючих сум, орендна плата застоюється, а іноді навіть падає. І атмосфера не покращується, оскільки закон Елана (Еволюція житлового будівництва, розвитку та цифрових технологій) від 23 листопада 2018 року має намір оживити регулювання орендної плати. У поєднанні з регулюванням договорів оренди, яке дуже захищає орендаря, дедалі суворішою системою податку на прибуток, це обмеження вартості оренди цілком може покласти край і без того депресивному орендодавцю.
Але не всі перспективи похмурі. Існує ще невелика юридична та податкова ніша, яка повинна знову викликати посмішку власника-орендодавця: непрофесійна мебльована оренда (LMNP). Не сезонна оренда, призначена для туристської клієнтури, як ніколи раніше перекривала органи державної влади. Це мебльована оренда на рік для людей, які бажають тимчасово або назавжди оселитися.
Навіщо піклуватися про статус LMNP ?
З кількох причин. Оскільки попит на оренду мебльованого житла значний, а пропозиція у Франції все ще недостатня. Тому що орендна плата вища за необмежену оренду (але орендарі там зустрічаються). Оскільки оренда є більш гнучкою, особливо за умови "оренди мобільності", передвиборної обіцянки Еммануеля Макрона, закріпленої в законі Елан. Зарезервована для робітників, які перебувають у професійній ситуації з мобільністю, або для студентів, які потребують житла на відносно короткий термін, ця оренда можлива лише в тому випадку, якщо житло мебльоване. Нарешті, остання причина і не останнє: адже податкова система дуже вигідна. Отже, орендодавець буде неправим, не скориставшись цим !
Однак, згідно з даними Міністерства економіки, з приблизно 4627000 платників податків, які задекларували орендну плату за оренду на 2017 рік, лише 443450 є меблевими орендовими компаніями. З них лише 52 000 подали свою декларацію за так званим реальним податковим режимом, який є найбільш сприятливим. Страх перед адміністративними, бухгалтерськими та податковими зобов'язаннями, який, як вважають, дуже складний, безумовно, не дарма. Однак вони не нездоланні! Ось, детальніше, п’ять вагомих причин, щоб цілий рік здавати мебльовану квартиру.
Сильний і незадоволений попит
Оренда меблів представляє особливий інтерес для двох профілів орендарів: студентів та молодих робітників. Часто мобільні, ще не «обладнані» меблями і прагнуть не прижитися занадто швидко, вони шукають невеликі площі (студію та двокімнату) і, рідше, трикімнатні та багато іншого, де можна проживати. Сьогодні пропозиція не відповідає попиту. Різні дослідження щодо частки мебльованого житла в пропозиції оренди показують, що вона все ще дуже обмежена: вона представлятиме у Франції 10% у приватному секторі або близько 660 000 одиниць житла, згідно з опублікованим звітом. Генеральна інспекція фінансів. Дуже короткі терміни здачі в оренду мебльованих приміщень (у середньому п’ять днів, за підрахунками Лоджіса, спеціаліста з оренди меблів у Парижі, за винятком туризму), свідчать про певну напругу.
Сукупність соціально-економічних факторів пояснює, чому попит зростає. У 2013 році Міністерство вищої освіти оголосило, що до 2023 року буде додатково близько 219 700 студентів; Зі свого боку, прем'єр-міністр заявив 19 листопада 2018 р., Що хоче прийняти 500 000 іноземних студентів до 2027 р. Ринок праці також впливає на зростаючу частку тимчасової зайнятості та розвиток географічної мобільності під час стажування, навчання, місії або трансфери. Збільшення кількості розлучень у парах також сприяє цьому прогресуванню. Отже, на даний момент, якщо пропозиція розташована переважно у великих мегаполісах, попит існує і зростає у всіх університетах чи економічно динамічних міських районах.
Оренда на 10-15% вище
З нагоди впровадження системи оренди житла в 2015 році Олап (Обсерваторія паризької оренди) зазначив, що в паризькому регіоні мебльовані помешкання орендуються в середньому на 12% дорожче нерухомості. Еквівалентний вакуум. Ця різниця в оренді відповідає вартості меблів та монетизації фінансової та практичної вигоди для орендаря, який не завжди має достатньо грошей для придбання меблів, а також засобів для їх транспортування.
Різниця навіть має тенденцію до збільшення з розмірами будинку. За даними LocService, сайту, що спеціалізується на оренді та розміщенні між приватними особами, студія здається в середньому 508 євро мебльована проти 478 євро порожня (тобто + 6%). З іншого боку, оренда двокімнатної квартири становить 707 євро проти 612 євро (+ 15,5%). Для трикімнатної квартири різниця збільшується до + 19,7% на користь мебльованих квартир. Пояснення? Ці супермаркети зустрічаються рідше і залучають керівників у довготривалі відрядження. Ці цифри дають порядок величини.
Природно, що додаткові витрати на житло через його мебльований характер залежатимуть від місцевого попиту та пропозиції. Поміщик повинен добре розсудити, тим більше, що якщо майно знаходиться в тісному районі, орендна плата не може бути збільшена з одного орендаря на іншого. Єдиною можливістю буде його підвищення при дотриманні індексу перегляду орендної плати (IRL).
Більш гнучка оренда
Починаючи із закону Алур від 24 березня 2014 року, оренда мебльованого житла узгоджується із законом про голі приміщення та регулюється законом від 6 липня 1989 року, який є дуже захисним для орендаря. Однак цей режим все ще вигідний завдяки більш гнучкому регулюванню, ніж традиційна оренда, щодо тривалості та умов повернення житла у власність.
Пам’ятайте, що в умовах порожньої оренди орендодавець бере на себе зобов’язання строком на три роки і може повернути собі житло, лише надавши орендарю відпустку принаймні за шість місяців до закінчення терміну дії договору, і це лише для перепродажу майна, жити в ній або влаштувати когось із своїх родичів або з “законної та серйозної” причини, наприклад, через несплату орендної плати. У разі продажу орендар користується правом першої відмови за дуже обмежувальною процедурою.
У мебльованих помешканнях власник бере зобов’язання лише на один рік, а то й на дев’ять місяців, якщо орендар є студентом, і ще менше, якщо він укладає „оренду мобільності”, тривалість якої гнучка в межах від одного до десяти місяців. Достатньо, щоб орендар знаходився в одному із передбачених законодавством сценаріїв: професійна підготовка, договір про навчання, стажування, професійне переведення, тимчасове призначення, вища освіта, державна служба.
Прийняти житло також простіше. За однорічною орендою орендодавець повідомляє лише три місяці, і орендар не має права першої відмови (однак, причина повинна бути обґрунтована, наприклад, порожня оренда). З іншого боку, немає жодного повідомлення, яке потрібно поважати, якщо контракт розрахований на дев’ять місяців або менше: його не можна поновлювати, закінчується в термін, і наймач повинен звільнити приміщення на цю дату.
Натомість управління обов’язково буде дещо складнішим. В середньому, за даними сайту Lodgis, мебльована квартира змінює орендаря кожні одинадцять місяців. Тому ми повинні регулярно відновлювати пошук «потрібного» орендаря та укладати договір. Але ця мобільність мешканців також має перевагу: вона дозволяє орендодавцю здійснювати пильний нагляд за своїм майном. При кожному виїзді він має можливість перевірити його обслуговування та провести необхідні роботи. Він уникає частих неприємних сюрпризів, які він міг би отримати, повернувши житло, яке протягом багатьох років займала одна і та ж людина.
Вигідне оподаткування
Іншою великою перевагою мебльованої оренди є податкова система. Дійсно, орендна плата, яку орендодавець отримує за меблі непрофесіоналів, не є майновим доходом. Це промислові та комерційні прибутки (BIC), для яких фактичний режим оподаткування є дуже сприятливим, навіть якщо він передбачає декларування орендної плати, включаючи збори. Це автоматично застосовується вище 70 000 євро доходу від оренди на рік або, за бажанням, нижче цього порогу.
Так само, як і в режимі доходів від реального майна, орендодавець, що орендує помешкання, може відняти із свого прибутку майже всі витрати, понесені протягом року (робота, відсотки за позику, страхування, податок на майно, плата за оренду житла тощо). Але, крім того, він може вирахувати амортизацію свого майна, роботи та меблів, що неможливо для доходу від власності. !
Таким чином, прийнято знецінювати нерухомість протягом періоду від двадцяти п’яти до сорока років, робіт, від десяти до двадцяти років та меблів, протягом п’яти до десяти років. Амортизаційні відрахування, як правило, призводять до нульового податкового доходу і уникають податку на прибуток та внесків на соціальне страхування протягом багатьох років, оскільки невикористана частина амортизації може переноситися на невизначений час. Для порівняння, схема фіксованої ставки для BIC, відома як мікро-BIC, що застосовується до доходу нижче 70 000 євро, є набагато менш ефективною. Стандартне зниження на 50% (замість 30% у так званому режимі мікрофондерів при голій оренді), яке застосовується до орендної плати, включаючи збори, завжди призведе до оподатковуваного доходу.
Що стосується податку на багатство нерухомості (IFI), то особливої переваги немає. Потрібно декларувати орендовані товари, порожні або мебльовані. Щодо сторони доданої вартості, теж нічого особливого: мебльовані квартири підпадають під режим оподаткування податку на прибуток.
Однак варто згадати два недоліки реального режиму LMNP. По-перше, в той час як при оренді орендної плати дефіцит землі відноситься на всі доходи (зарплати тощо) до ліміту в 10 700 євро на рік, в мебльованій оренді вони відносяться лише на доходи того самого характеру, якщо діяльність не здійснюється у професійній якості. Іншими словами, не слід розраховувати на те, що ваша діяльність LMNP зменшить ваш податок на прибуток, як це може зробити необмежена оренда з втратою. Окрім того, мебльовані помешкання підлягають сплаті ЗЗСЄ (внесок у ділове майно). Але його відносно невелика сума завжди буде меншою, ніж реалізований податковий прибуток, і це відрахування. Крім того, з 2019 року звільняються платники податків, дохід яких менше або дорівнює 5000 євро.
Вирішувальні адміністративні завдання
Багато орендодавців вагаються розпочати оренду меблів, побоюючись адміністративних, бухгалтерських та податкових зобов'язань. Однак встановити статус орендованої компанії з наданням меблів порівняно просто. В іншому, якщо ви приймаєте режим мікро-BIC, податкова декларація надзвичайно проста: ви вкажете свій дохід у формі 2042 C Pro, у рядку 5ND, і зниження на 50% застосовуватиметься автоматично. Якщо дотримуватися режиму реального, він складніший, але цілком подоланий. Щороку, на початку травня, ви повинні надсилати податковій службі податковий пакет: форма No 2031-SD та додатки до неї (спрощений баланс, звіт про прибутки та збитки, таблиця основних засобів та амортизація, серед інших). Результат оподаткування, отриманий у цій декларації, буде повідомлено у додатку 2042 C Pro, з нагоди класичної декларації з податку на прибуток.
Для виготовлення зазначеної групи орендодавець має кілька рішень. Спочатку найміть бухгалтера. Цей фахівець буде допомагати своєму клієнту від А до Я, від початку його діяльності до декларації про доходи, збирати всі документи, корисні для податкових та бухгалтерських зобов’язань, заповнювати форми, що вимагаються податками, нагадувати йому про його права та обов’язки. . Формула обнадіює, але має високу вартість: на неї потрібно від 1000 до 2000 євро без податку (еквівалент від 1200 до 2400 євро, включаючи податок) залежно від регіону та кількості наданих мебльованих квартир. Використання бухгалтерської фірми в Інтернеті допомагає зменшити ці витрати. Документи та супровідні документи надсилаються через Інтернет або навіть поштою. Наприклад, сайт OptionRéel стягує повний сервіс за 400 євро, включаючи податок на рік.