Інвестиції в оренду Короткий опис податкових режимів, що застосовуються Як вибрати

Інвестування в оренду нерухомості є важливою метою для багатьох з нас. На жаль, реальна складність оподаткування прибутку від експлуатації будівлі є джерелом часто перебільшених труднощів.
Тому я пропоную вам надати короткий опис основних податкових режимів, що застосовуються до орендних інвестицій. Очевидно, що ви можете знайти всі ці деталізовані податкові системи, представлені в моїй книзі "Інвестування в нерухомість", випущеній на початку 2018 року (і, отже, до останнього податкового законодавства).

Порожня оренда, мебльована оренда або пара-готель: Три режими оподаткування ... для трьох різних ринків ?

Це перше питання, на яке інвестор в оренду повинен знайти відповідь: чи слід використовувати будівлю як порожню оренду або як мебльовану оренду ?
Але будьте обережні, відповідь на це важливе питання не повинна бути фіскальною. Цей вибір між мебльованою орендою та порожньою орендою слід робити, виходячи з економічних факторів, характерних для ринку нерухомості: чи придатне моє майно для використання як мебльована оренда? Чи погодиться запит (= орендарі) не мати своїх особистих меблів? Хіба це не орендарі, які стануть менш стабільними і хто, можливо, захоче переїжджати частіше? Зрештою, це не переваги обмежень в управлінні орендою ?
Цей аналіз економічної можливості переходу на мебльовану оренду є фундаментальним. Ваш вибір повинен керуватися не податковою системою, яка вважається м’якшою в мебльованій оренді.
Той, хто бажає орендувати мебльовані помешкання, повинен бути особливо пильним у дотриманні необхідних умов і, зокрема, переліку меблів, які повинні забезпечити житло (див. "Інструкції щодо найму мебльованої оренди? Яких формальностей потрібно дотримуватися?").

Однак різниця між орендованою та порожньою орендною платою - це не лише питання "ринку" та якості орендарів. Вибір мебльованого майна означає вибір оподаткування прибутку від орендованого майна до податку на прибуток у категорії промислових та комерційних прибутків (BIC).
На відміну від порожньої орендної плати, де дохід оподатковується податком на прибуток у категорії доходів від власності, прибуток від орендованої орендної плати оподатковується у категорії BIC. Цей інший метод оподаткування буде спричинений нижчим податком для оператора з мебльованої оренди, який зможе вирахувати збори (амортизація будівлі, нотаріальні збори, агентські збори тощо), які не підлягають вирахуванню з доходу, оподаткованого в категорія доходів від власності. (див. "Помешкання в оренду, дуже вигідний режим оподаткування порівняно з порожньою орендою! Симулятор").

Інвестори в нерухомість, які хотіли б професіоналізувати свій підхід, надаючи додаткові послуги своїм орендарям, зокрема в рамках мебльованої сезонної оренди, зможуть скористатися податковим режимом для пара-готелів (див. "Мебльований або пара-готель" оренда? Які відмінності? між цими двома податковими режимами "). Якщо пара-готельний режим виявляється менш сприятливим для цілей оподаткування, ніж податковий режим для мебльованої оренди, вища прибутковість послуг та професійної експлуатації будівлі може стати джерелом можливостей.

Порожня оренда: інвестуйте в нове чи старе ?

Порожній інвестор в оренду нерухомості зможе вибрати між вкладеннями в нові чи старі. Залежно від його вибору, він отримає вигоду від іншого оподаткування.
Знову ж таки, вибір між новою нерухомістю чи старою нерухомістю не повинен керуватися податковими міркуваннями! Саме аналіз ринку нерухомості дасть змогу вибирати між порожньою орендою як у старому, так і в новому.
Справді, ринок нерухомості зазнає серйозних змін на тлі застарілості нерухомості - між значним підвищенням будівельних норм на користь енергетичної тверезості та змінами у використанні та очікуваннях орендарів. Інвестор у нерухомість повинен передбачити ці зміни, щоб досягти успіху у своїй інвестиції в нерухомість, в принципі дуже довгостроковій інвестиції. Таким чином, як ми докладно розповідаємо в нашій стратегічній статті на 2018 рік, "Стратегія інвестування в нерухомість на 2018 рік: застарівання нерухомості та занадто низькі кредитні ставки - джерело можливостей",

"Застаріння нерухомості повинно спричиняти швидке погіршення властивостей, внутрішні якості яких не відповідають новим суспільним вимогам (рівні споживання енергії, а також розташування та дизайн інтер'єру не відповідають новим цілям використання).

Це неймовірна можливість для інвестора в нерухомість, який зрозуміє трансформацію суспільства, інвестує в нерухомість, яку покидає ринок, щоб реабілітувати їх та зробити сумісними з новими вимогами суспільства. "

Дохід від порожньої орендної діяльності оподатковуватиметься у категорії доходів від землі.

Будь то інвестиції в нову чи стару нерухомість, прибуток оподатковуватиметься за категорією доходу від власності. Доходом від власності, що оподатковується податком на прибуток, буде чистий річний дохід, отриманий інвестором.
Цей чистий оподатковуваний дохід складатиметься з орендної плати, отриманої після вирахування витрат та витрат, понесених інвестором на придбання земельного доходу. Таким чином, як ми представляємо це вам у цій статті "Дохід від землі: які франшизні роботи підраховують податок на прибуток? ", Відсотки за позику, технічне обслуговування чи ремонтні роботи, податки, плата за управління, плата за ОСББ, плата за оренду тощо будуть вираховуватися з орендної плати для визначення чистого оподатковуваного доходу.
Коли франшизні збори (наприклад, через ремонтні роботи) перевищують отриману ренту, дефіцит землі буде віднесений на інший оподатковуваний дохід до ліміту в 10 700 євро, а потім на прибуток від землі на наступні 10 років (див. "Земля" дефіцит: зарахувати дефіцит землі та зменшити податок на прибуток? ").
Цей режим оподаткування доходів від власності застосовуватиметься до нових або старих будівель, коли вони здаються порожніми. З огляду на зміни на ринку нерухомості та, зокрема, проблему застарілості, маніпулювання дефіцитом землі, як ми представляємо це вам вище, має бути джерелом можливостей.

Інвестиції в нову оренду нерухомості означатимуть зниження податку PINEL до 21% від собівартості.

Незважаючи на те, що оподатковується в категорії доходів від власності, дохід від експлуатації нової будівлі, придбаної поза планом або побудованої інвестором, також може отримати вигоду від зниження податку, сума якого може сягати 21% від собівартості.
Це приваблива "субсидія", яка дозволить інвестору передбачити застарівання нерухомості, інвестуючи в будівлю, яка вже відповідає найвищим стандартам використання та енергоспоживання.
Це зниження податку на інвестиції в нову нерухомість є законом PINEL.
Але будьте обережні, багато посередників скористалися цим податковим режимом для створення пакетів "звільнення від оподаткування", які вони продають, використовуючи агресивний та дорогий маркетинг. На жаль, вам завжди доведеться платити цим посередникам, сукупна винагорода яких може сягати від 20% до 30% від ціни будівлі! (див. "Закон PINEL: Як інвестувати в нерухомість, не платячи надто 30%!").

Закон COSSE про вигідне зниження оподаткування доходів від власності для інвестора, який здає в оренду населення з низькими доходами.

Усе ще входить у категорію доходу від землі і, отже, може поєднуватися з механізмом дефіциту землі (див. "Симулятор закону COSSE: Поєднання дефіциту землі та зменшення рівня Коссе для оптимізації інвестицій у нерухомість").
Отже, закон COSSE є податковим режимом, який дозволить інвестору в оренду скористатися нижчим оподаткуванням доходів від власності. Сюди входить пропозиція зниження від 15% до 85% суми орендної плати для інвестора, який зобов’язується здавати в оренду за низькими цінами населенню з обмеженими доходами:

Зниження на 70% буде можливим у географічних районах, що характеризуються дисбалансом важливо між попитом та попитом на житло, коли орендодавець надає низьку орендну плату для населення, дохід якого становить дуже слабкий і обмежується 50%, коли орендодавець надає низьку орендну плату для населення, дохід якого низький. дуже слабкий;

Зниження на 50% буде можливим у географічних районах, що характеризуються дисбалансом важливо між попитом та попитом на житло, коли орендодавець надає низьку орендну плату, призначену для населення, дохід якого становить дуже слабкий і обмежується 15%, коли орендодавець надає низьку орендну плату для населення, дохід якого низький. дуже слабкий;

Зниження на 85% буде можливим у всіх географічних районах за умови, що там розміщуються люди, що страждають від крайньої бідності, і якщо управління орендою майна доручено посередницькій асоціації.

У певних зонах, зокрема в зоні B2 (Нова реформа зонування PINEL у законі про фінанси 2019 року?), В якій рівень орендної плати COSSE та граничних доходів орендарів досить близькі до ринкових значень.
Таким чином, у такій ситуації інвестор може розраховувати на вигоду від значного зниження без надмірних жертв прибутковості оренди своїх інвестицій.