Інвестиції в оренду та оподаткування ▷ Посібник з сімейних справ 2020 року

Додати в обране

Цей вміст було додано до вибраного у вашому обліковому записі

Щоб додати цей вміст до улюбленого, ви повинні увійти в систему

Щоб додати цей вміст до улюбленого, ви повинні бути підпискою

У цьому випадку серед інструментів, доступних державним органам влади, спрямовувати заощадження людей на певні сектори орендне житло, оподаткування приймається у трьох формах: зменшення податку, амортизація та надбавка на орендний дохід, що генерується інвестицією до того, як вони оподатковуються.

Як і в комерційних питаннях, амортизація активу полягає у розподілі суми інвестиції на певну кількість років з метою відняти його від податкової бази. Відчутний результат для фізичної особи: під час операції він зменшує суму свого доходу, що підлягає оподаткуванню.

Таким чином, податкові витрати (бюджетний термін, який визначає вартість пристрою, який позбавляє державу податкових надходжень) призводять до бажаних наслідків - тут розширення приватного сектору оренди -, закон встановлює умови. Якщо платник податків не поважає їх, він не тільки побачить себе вимагати відшкодування податкових заощаджень, які він зробив, але вони будуть зважені штрафами.

Умовні переваги

Кожна схема оренди нерухомості, що діє в даний час (закони Пінель та Денорманді, статус професійної орендованої компанії (LMP) та непрофесійної орендованої компанії (LMNP), угода з Національним агентством з питань житлового будівництва (Anah), вимагає дотримання певних умови: тип житла (нове, старе, відремонтоване), термін оренди (шість, дев’ять, дванадцять років тощо), вільний вибір орендаря або пріоритет для малозабезпечених домогосподарств, стеля орендної плати.

Зниження податку

В даний час в основному співіснують два пристрої: "Пінель" у новому та "Денормандія" у старому. Вони пропонують зниження податку на прибуток. Їх спільне те, що вони підпорядковані маркетингу порожнього орендованого житла. Це повинно бути зайнятий як основна резиденція (принаймні 8 місяців на рік) орендарями, яких обирають за умови перевірки доходу та відповідно до встановленої державою межі орендної плати, що визначається відповідно до географічного району, де знаходиться майно.

Добре знати

Інвестиції в закон Мальро дозволяють платникам податків, що підлягають найбільшому оподаткуванню та реабілітують старі властивості, скористатися зниженням податку на 22% або 30% від суми виконаної роботи, до обмеження в 400 000 євро за період чотири роки поспіль.

Який податковий режим вибрати (квартира чи будинок) ?

"Пінель" у новому

Чинна до 31 грудня 2021 року, система "Pinel" надає інвестору можливість придбати нову оренду нерухомості з податковою пільгою.

Цей пристрій дає право на зниження податку на прибуток, що дорівнює 12%, 18% та 21% від ціни придбання в обмін на a обов'язкова безперебійна оренда відповідно 6 років, 9 років або 12 років.

Щоб користуватися цим податковим бонусом, платник податку лізингодавця повинен відповідати кільком сукупним умовам:

інвестиції обмежені двома придбаннями та 300 000 євро на рік;
ціна квадратного метра не повинна перевищувати 5500 євро за м2;
майно, яке займає основне місце проживання, повинно поважати межі орендної плати та доходів орендарів.

Щоб з’ясувати, чи місто має право приймати участь у системі Pinel, є симулятор, розміщений на веб-сайті Міністерства територіальної згуртованості. Цей інструмент, призначений для широкої громадськості, дозволяє з’ясувати максимальну орендну плату за квартиру, дізнатись про граничний граничний дохід орендарів та розрахувати розмір зменшеного податку.

"Денормандія" в старому

Початий 1 січня 2019 року, режим "Денормандія", названий на честь нинішнього міністра територіального згуртування, відповідального за місто і житло, нещодавно запропонував спосіб інвестування в стару нерухомість з ремонтом під ключ.

Ця система призначена для залучення інвесторів до міст, що слабшають. 244 міста програми Cœur de Ville, зокрема, мають право на участь у цій новій системі.

Покупка в "Денормандії" дозволяє вам скористатися податковою пільгою за зразком переваг Pinel. Зниження податку на прибуток дорівнює 12, 18 та 21% від ціни придбання за умови, що обсяг роботи представляє принаймні 25% від ціни придбаного будинку.

Приклад: для придбання товару в розмірі 150 000 євро, що вимагає 50 000 євро роботи, загальне зменшення податку становить 42 000 євро за оренду на 12 років, тобто 3500 євро на рік зниження податку на прибуток.

Добре знати

Інвестиції в оренду, орієнтовані на певні середні міста, можуть зацікавити досвідчених інвесторів і особливо тих, хто мешкає в околицях, знайомих з місцевим ринком нерухомості.

Знос

Щоб обмежити податковий тягар, ефективний засіб правового захисту полягає в здати в оренду нове або відремонтоване помешкання (у приміщенні, що проживає) або в старому (розсіяне). З цим вибором платник податків переходить до податкової системи Росії Промислові та комерційні переваги (BIC). Завдяки механізму амортизації майна та нарахувань протягом періоду від 20 до 25 років, цей вид оренди є хорошим способом збирати дохід від оренди з невеликим або відсутнім податком протягом декількох років, особливо без обмежень щодо місцезнаходження, без рівня орендної плати.

Добре знати

Мебльована оренда зазвичай дозволяє збільшити від 15 до 25% орендної плати за голу оренду.

Щоб отримати доступ до статусу Прокат професійних меблів (LMP), мають бути дотримані дві сукупні умови:

- річний дохід від мебльованої оренди повинен перевищувати 23000 євро,

- дохід від меблевої оренди повинен складати принаймні 50% доходу податкового домогосподарства.

· Якщо одна з цих умов не виконується, це статус Непрофесійна оренда меблів (LMNP) що застосовується.

Добре знати

Оренда мебльованої квартири повинна містити як мінімум 11 предметів меблів та обладнання (див. Указ від 31 липня 2015 р. № 2015–981). Однак, щоб виділити своє майно окремо від конкурентів, краще запропонувати більше обладнання, ніж вимагається мінімальний перелік, з тверезим і сучасним оздобленням.

Податкова пільга на прибуток від землі

З договором " Оренда краще "Від Національного агентства з питань житла (Ана) власник колишнього будинку може здати в оренду з вигідним оподаткуванням. Для цього потрібно взяти на себе зобов’язання здавати в оренду людям, котрі мають грошові кошти (помірний дохід) та за доступною ціною, встановленою Аною.

Це державне агентство пропонує майбутньому орендодавцю дві угоди:

один відомий як "без робіт", а інший "з роботами" на ремонт (отримуючи субсидії від Ани). Їх відповідні зобов’язання з оренди складають 6 та 9 років.

Змінна відповідно до місцевого ринку та переглядається щороку, орендна плата виражається в євро за квадратний метр без урахування зборів. Вони стосуються «придатної для проживання» площі, яка включає житлову площу плюс половину площі додатків.

Пропонуються три рівні орендної плати, які за спаданням є такими:

- проміжна орендна плата,

- соціальна/дуже соціальна рента,

Нагадаємо, посередницьке посередництво (найнижча орендна плата) складається з житло вкрай нестабільних домогосподарств. Тут ви довіряєте своє житло соціальній третій стороні (оператору, асоціації, органу, затвердженому державою), відповідальному за управління орендою житла від А до Я, з соціальним моніторингом розміщеного домогосподарства. В кінці угоди є гарантія орендної плати та при необхідності відновлення вашого майна (за необхідності).

Логіка така: чим більше зусиль докладається до орендної плати (знижка порівняно з вільним ринком оренди), тим більший податковий відрахування. Ця податкова надбавка має форму надбавки за отриманий валовий дохід від власності. Залежно від регіону та рівня орендної плати застосовуваний коефіцієнт варіюється від Від 15% до 85%.

Увага ! В рамках конгресу в Ані не можна здавати в найм близьким родичам. І якщо орендар виїжджає до закінчення угоди, ви повинні негайно здати його знову на ті ж умови.

Добре знати

Якщо ви оберете режим "мікрофонсер" для оренди голих приміщень, ви отримаєте вигоду на 30% знижки на оренду, якщо вона не перевищує 15 000 євро на рік. Для мебльованого житла стандартна допомога зростає до 50% від вашої орендної плати в системі "мікро-BIC". Останній відкриває для вас до 70 000 євро річного доходу.