Як декларувати свій перший дохід від оренди Le Revenu

оренди

Опубліковано 20.10.2020 о 07:06 - Оновлено 20.10.2020 о 07:06

Форми, поля для заповнення, вибір податку: що вам потрібно знати, щоб не платити занадто багато податку, якщо ви знімаєте нерухомість. Airbnb, порожня оренда, Pinel, дефіцит землі, SCPI: ми розглядаємо багато випадків.

Інвестування в камінь для отримання додаткового доходу - хороша стратегія. Але не забувайте декларувати орендну плату податківцям, як і будь-який інший дохід. Однак декларування доходу від орендної плати не є простим завданням.

Читайте також

Опубліковано 17.10.2020

Опубліковано 14.06.2017

Опубліковано 29.09.2020

Опубліковано 17.08.2020

Це більш-менш складно залежно від того, здається нерухомість в оренду мебльованою, порожньою, старою чи новою. Вам доведеться стикатися з різними декларативними методами залежно від типу майна, яке ви орендуєте. Щоб ваша перша декларація була успішною, ми перерахували чотири джерела доходу від оренди, для яких ми детально описуємо процедуру, якою слід керуватися.

Дохід від порожнього орендованого майна (податкові форми 2042 та 2044)

Якщо ваш дохід від оренди не перевищує 15000 євро, ви можете подати декларацію до мікрофондера. У цьому випадку це дуже просто, оскільки вам потрібно лише ввести суму орендної плати, отриману в графі 4BE форми 2042 р. Не потрібно вказувати свої витрати (робота, відсотки за позику тощо), податкові органи автоматично відраховують надбавка за нарахування 30% на орендну плату.

Якщо ваш дохід перевищує цю суму або якщо ваші витрати перевищують 30%, застосовується варіант фактичного плану. Цей варіант невідкличний протягом трьох років. Ви заявляєте про свої доходи та витрати за формою 2044. Для вирахування витрат обов’язково заповніть рядки 220–250.

Ваша робота (технічне обслуговування, ремонт або оновлення) та відсотки за позику можуть значно зменшити оподаткування орендної плати або навіть інших ваших доходів, якщо ви помітите дефіцит.

Серед інших відрахувань: податок на майно (за винятком податку на побутові відходи, за який відповідає орендар), резерви за нарахування ОСББ, збори за управління, страхові внески тощо.

Ви розраховуєте оподатковуваний дохід або дефіцит шляхом вирахування своїх платежів із отриманої орендної плати. Отриманий результат повинен бути перенесений у форму 2042 року, графа 4BA для отримання прибутку та графа 4BB для дефіциту (графа 4BC, якщо це дефіцит перенесення загального доходу).

Дохід від землі додається до інших ваших доходів і має прогресивну податкову шкалу, а також внески на соціальне страхування в розмірі 17,2%. Платна CSG частково підлягає франшизі наступного року (до 6,8%).

Заявити про інвестиції Pinel (форми 2042, 2042 C, 2044 та 2044 EB)

Якщо ви заявляєте про інвестиції Pinel вперше, ви повинні бути методичними, оскільки потрібно заповнити чотири податкові форми: 2042, 2042 C, 2044 та 2044 EB. З інвестиціями Pinel у ваших інтересах вибрати реальну схему, яка дозволяє, зокрема, вирахувати відсотки за позику.

Якщо ви придбали нерухомість поза планами (продаж у майбутньому стані добудови або позапланової купівлі), ви не заявляєте доходу, поки майно не буде передано та здано в оренду. Ви все ще можете вирахувати витрати, понесені до оренди, наприклад, проценти за позику. Ви заявляєте їх за формою 2044, рядок 250. Якщо у вас немає інших майнових доходів, ваш дефіцит майна не вираховуватиметься із загального доходу, а лише з вашої майбутньої орендної плати.

Додаткова офіційність для Pinel: ви повинні додати форму податкової декларації 2044 EB. Цю форму слід заповнити в рік придбання або рік завершення роботи (для забудови нерухомості).

Це дозволяє повідомляти податковим органам характеристики вашої інвестиції Pinel (сума, тип помешкання, адреса, інформація про орендаря тощо) та ваша тривалість залучення, що визначає ваше зменшення податку.

Щоб полегшити своє завдання під час оформлення декларації, переконайтеся, що у вас є поруч: нотаріальний акт, договір оренди, підписаний вашим орендарем, та графік амортизації, виданий банком.

Щоб скористатися зниженням податку, ви також повинні вказати у своїй Інтернет-декларації, що у вас є витрати на декларування інвестицій Pinel. Ви повинні заповнити форму 2042 C. Ви повинні вказати собівартість Pinel, а саме ціну закупівлі плюс певні витрати (гонорари нотаріуса, комісійні, виплачені посередникам, реєстраційні збори тощо).

Оренда мебльованої квартири типу Airbnb (форми 2042, 2042 C PRO та додаток 2031)

Оренда меблів, навіть непрофесійна, є комерційною діяльністю. Отримані доходи слід декларувати не як прибуток від землі, а як промисловий та комерційний прибуток (BIC).

Щоб отримати форму, необхідну для декларації, ви повинні вказати, що отримуєте дохід від непрофесійної мебльованої оренди на початку інтернет-декларації, встановивши відповідне поле. Потім потрібно заповнити форму 2042 C PRO.

Якщо ваш дохід не перевищує 72 600 євро, ви можете скористатися схемою мікро-BIC, тоді вкажіть свій дохід у полях 5ND до 5PD. У цьому випадку вам не потрібно вводити свої нарахування. Податкові органи автоматично застосовують стандартний відрахунок у розмірі 50%.

Сума, що підлягає декларуванню як валовий дохід, дорівнює сумі чистого доходу, до якої ви додаєте витрати на прибирання та витрати на платформі (3% для Airbnb), визначає П'єр Анрі Янссенс, менеджер з питань податків та продуктів у TacoTax. Якщо фактично підтримувані навантаження перевищують зниження на 50%, ви можете вибрати фактичну швидкість.

У цьому випадку ви втрачаєте 50% відрахування, але віднімаєте роботи, відсотки за позику та амортизацію. Фактичний режим накладає додаткову формальність, яка вимагає допомоги професіонала номера.

Фактично, ви повинні надіслати додаток 2031 року до служби оподаткування корпорацій (SIE). Податковий результат, отриманий у цьому додатку, повинен потім повідомлятися в декларації 2042 C PRO.

Дивіденди SCPI (форми 2042, 2044 та 2047)

Якщо у вас є акції в SCPI, Ви оподатковуєтесь за орендну плату, отриману SCPI (так звані дивіденди) у категорії доходів від власності. Як і у випадку з інвестиціями в нерухомість, що проводяться безпосередньо, ви можете, залежно від вашої ситуації, оподатковуватись у мікрофонді або в реальному режимі, знаючи, що ці режими не виключають один одного.

Щоб скористатися нею, ви не повинні мати більше 15 000 євро доходу від власності. Зверніть увагу, що ви не маєте права на мікрофонс, якщо окрім вашого SCPI, у вас немає орендованого іншого майна. Дохід від власності SCPI декларується у графі 4BE, кадр 4 форми 2042. Зниження на 30% автоматично застосовується до валового доходу.

"Реальний варіант часто стає цікавішим, особливо якщо ви придбали свої акції SCPI в кредит", - попереджає Бландін Клав'єр, директор з питань багатства в CIC Banque Privée. Зазвичай керуюча компанія інформує вас про валовий дохід та збори за IFU (форма єдиного податку). Досить повідомити у декларації 2044 року валовий дохід за рядком 111 та витрати та витрати (без урахування процентних позик) за рядком 112 декларації 2044 року.

Зверніть увагу, що керуюча компанія не повідомляє вам відсотків за позику. Тож не забувайте про них і оголошуйте дані за рік за рядком 113. У полі 410 необхідно вказати назву кредитної установи.

Оподатковуваний прибуток (рядок 420) та/або дефіцит (рядок 430) повинен бути перенесений до декларації 2042. Все більше і більше SCPI, що продаються у Франції, мають власність за кордоном. Дохід, як правило, оподатковується у джерела. Немає подвійного оподаткування, але іноземний дохід все одно повинен декларуватися за формою 2047.

Зменште податки за допомогою "Дефіциту землі"

Інвестування в будинок для ремонту, щоб здати його в оренду, дозволяє отримувати дохід, обмежуючи податковий тягар. Якщо на додаток до роботи ви фінансуєте придбання майна за рахунок позик, то, швидше за все, у вас буде більше витрат, ніж орендної плати. У цьому випадку ви помічаєте дефіцит землі, який вираховується із загального доходу до ліміту в 10 700 євро.

Іншими словами, ваш дефіцит зараховується до інших ваших доходів (зарплати, пенсій тощо). Якщо ваш дефіцит перевищує 10 700 євро, все не втрачається, оскільки частина дефіциту вище цього порогу вираховується з доходу від вашої власності протягом наступних десяти років.

Те саме стосується частки дефіциту, створеного за рахунок позикових відсотків. Наприклад, маючи 20 000 євро орендної плати та 30 000 євро плати, ви бачите дефіцит 10 000 євро. Якщо відсотки за позику не перевищують 20 000 євро, дефіцит пояснюється загальним доходом.

З іншого боку, якщо відсотки за позику перевищують орендну плату, надлишкові відсотки вираховуються з доходу від власності протягом наступних десяти років. Ваші податкові заощадження тим більші, чим вище ваш податковий рівень.

Якщо у вас недостатньо доходу для покриття дефіциту (який не перевищує 10 700 євро), перевищення вираховується із загального доходу за шість років.

Віднесення дефіциту власності до загального доходу залежить від однієї умови: будівля повинна залишатися в оренді до 31 грудня третього року після відрахування. Таким чином, для дефіциту землі, вирахуваного в 2020 році на 2019 рік, майно має залишатися в оренді до 31 грудня 2023 року.