Як отримати зміну використання шляхом компенсації комерційності

Це вас не уникне, туристична оренда, розмовно називана "Оренда Airbnb", дещо перешкоджає державним органам. У деяких напружених районах проживання це означаєотримати дозвіл на зміну використання. Залежно від ситуації у вашому місцезнаходженні отримати це буде більш-менш просто ... Однак це справді є ключем до ситуації в Парижі зокрема. Але як компенсувати? Пояснення.

Орелі Темпле, Директор з питань партнерства в Amarris Immo підбиває підсумки !

Отримайте зміну використання, щоб орендувати більше 120 ночей на рік, можливо ?

Понад співвідношення 120 річних ночей, туристична оренда вимагає дозволу від зміна використання, запитати в ратуші. . Коли ви плануєте здавати своє майно в оренду для туристів, ви повинні зареєструвати свою діяльність у ратуші, де знаходиться будівля, з цього приводу ви будете проінформовані про процедури та обмеження, пов'язані з місцем розташування. У більшості великих мегаполісів, таких як Ніцца, Париж, Страсбург ... ми спілкуємось з вами так номер онлайн-декларації щоб бути згаданим у всіх ваших оголошеннях про оренду.

Залежно від місцевості, цей дозвіл на зміну способу використання буде більш-менш легко отримати. Як і раніше в Парижі, в більшості випадків йому відмовляють, крім Росії "Компенсувати" втрату майна для житлового користування.

Які різні типи дозволів видаються на зміну способу використання ?

Дозвіл видається відповідно до критеріїв, визначених муніципальна рада з питань використання, у межах, встановлених законом. Наприклад, муніципальна рада або EPCI можуть прийняти рішення про надання дозволу та обмеження кількості сезонних орендованих об'єктів на домогосподарство протягом певного періоду.

Існує три типи авторизації:

Дозвіл на зміну змішаного використання (без компенсації): видається особі, яка здійснює професійну чи комерційну діяльність у своєму основному помешканні,
Дозвіл на зміну особистого користування (без компенсації): видається особі на час її діяльності в приміщенні.
Дозвіл на реальну зміну використання (з компенсацією *): що дозволяє назавжди перетворити вітальню на професійну або комерційну.

Сьогодні нас цікавить останній сценарій. Зміна використання може бути надана, коли інший товар для комерційного використання (наприклад, на порозі чи комерційних офісах) одночасно перетворюється на житло, отже, для житлового використання. Тільки в цьому випадку міська ратуша, що знаходиться у будівлі, може надати зміну призначення за допомогою ефекту "компенсації". Одне комерційне майно стає житлом, інше тоді може стати комерційним, не змінюючи обсяг товарів, призначених для житла в місті.

Конкретно, як запропонувати компенсацію, щоб отримати зміну використання ?

Операція не є нейтральною, оскільки передбачає вибуття або придбання майна для комерційного або професійного використання, яке можна перетворити на житло.

Досягти компенсації набагато складніше, оскільки в більшості випадків вона повинна знаходитися в тому ж адміністративному районі чи районі, що і майно, для якого ви хочете отримати зміну призначення. Крім того, для Парижа, наприклад, муніципальний регламент встановлює поверхневий стан:

Власність знаходиться:	Поверхня, пропонована в якості компенсації:
Поза посиленим сектором компенсацій	Еквівалентно перетвореній області
У посиленому секторі компенсацій	Дорівнює подвоєній перетвореній площі (крім соціального орендованого житла)

Неважко уявити собі витрати, які може представляти така операція. Цей захід, очевидно, є стримуючим, враховуючи потяг до туристична оренда в районах тісного житла (які, також, логічно, є найпривабливішими з точки зору сезонної оренди). З посилений контроль в цій галузі були нещодавно впроваджені.

Для тих, хто не має активів нерухомості, що дозволяють цю компенсацію, все ще можна придбати цей знаменитий "Комерційна компенсація".

Викуп комерційного товару можливий, але за якою ціною ?

Дійсно цілком можливо придбати нерухомість, що відповідає вашим потребам, щоб досягти необхідної компенсації. Але, як ви можете собі уявити, багато власників шукають таких еквівалентів для регулювання своєї діяльності з прокату туристів. Тому надмірна заборона у справах часто також є дуже переконливою.

взяти до уваги райони, що накладаються як частина комерційної компенсації, Ви повинні ретельно відібрати актив, який буде служити "валютою" у державних органах. Ні занадто малий, щоб задовольнити вимоги до поверхні, ні занадто великий, щоб найкращим чином обмежити вартість операції.

Як частина a продаж/викуп комерційного товару, продаж повинен відбуватися у нотаріуса і мати підставу для отримання свідоцтва про надання компенсації, також відомого як "право на компенсацію".

Ви повинні пред'явити цей документ, коли подаєте запит на зміну місця використання (мерія Парижа, у Центрі прийому та обслуговування користувачів Департаменту містобудування).

Невелике нагадування: перед орендою ви також повинні зареєструвати своє майно в ратуші. Оновлення на формальності, накладені на початок короткострокової оренди.

Увага, не плутайте зміну способу використання та зміну пункту призначення !

Як ми вже бачили, щоб отримати зміну у використанні вашого майна, ви повинні знайти властивість еквівалентної площі поверхні, щоб компенсувати "втрату" майна для житлового користування.

Коли ви перетворюєте власність для комерційного використання на туристичну оренду, ви не змінюєте використання, це просто зміна місця призначення. Це також проводиться в ратуші. Узагальнити:

Перетворення резиденції в туристичну оренду	Перетворення комерційного приміщення в туристичну оренду
Перехід від житлового до комерційного використання: = в тісній зоні, процедура зміни способу повинна бути проведена в ратуші = у Парижі: компенсація обов'язкова для отримання зміни використання	Відсутність змін у використанні майна (комерційний відпочинок): = проста зміна пункту призначення, що проводиться також у ратуші = компенсація не накладається

Без компенсації, отже, короткострокова оренда неможлива в тісній зоні? ?

Все залежить від правил, прийнятих ратушею та EPCI району, де знаходиться другий дім, який ви хочете перетворити на туристичну оренду. У Парижі зміна використання дуже обмежена, оскільки передбачає компенсацію. Однак, як ми вже бачили, доцільність зміни використання шляхом компенсації комерційності в кінцевому підсумку є досить складною. У всіх випадках це становить значну вартість.

Якщо у вас є одне або кілька паризьких помешкань і ви абсолютно бажаєте зняти там короткострокову оренду, можна зробити ставку на оренда мобільності, створений Закон ELAN і дозволяючи періоди оренди від 1 до 10 місяців.

Мебльована оренда житлових приміщень також є відповідною альтернативою. У цьому випадку оренда може бути обмежена 1 роком, це може зробити можливим отримання кращої прибутковості, якщо допоміжні служби дозволяють застосовувати додаток до орендної плати, навіть якщо це оренда для житлових приміщень.

Ви вже є орендодавцем чи збираєтеся ним стати? Якщо у вас є якісь сумніви щодо своїх зобов’язань, проконсультуйтеся з нашими радниками, це також матиме можливість підвести підсумки найбільш вигідних для вас податкових положень: порожня або мебльована оренда, мікро-BIC або реальний режим...