Як придбати будинок для двох сімейних файлів

Додати в обране

Цей вміст було додано до вибраного у вашому обліковому записі

Щоб додати цей вміст до улюбленого, ви повинні увійти в систему

Щоб додати цей вміст до улюбленого, ви повинні бути підпискою

Придбання головного місця проживання для пари, як правило, є сильним символічним та матеріальним процесом, який запечатує союз в очах усіх. Але зацікавлені особи повинні виміряти наслідки цього зобов’язання, які залежать від їхнього правового статусу: шлюбу, PACS або спільне проживання. Тому що вони піддаються двом ризикам, що спричиняють кінець союзу: розлуці та смерті одного з них. Тому необхідно передбачити їх, щоб обмежити неприємні сюрпризи, коли прийде час.

ПОКУПКА СУПРОЖАМИ

Якщо шлюб має репутацію цінного паперу, подружні пари, тим не менше, повинні задати собі питання про шлюбний режим, який юридично регулює їхнє життя: шлюбний договір (якщо так, то який?) Або відсутність шлюбного договору?придбання нерухомість, яка вимагає обов’язкового відвідування нотаріуса, дає можливість вивчити вашу ситуацію та, можливо, змінити ваш режим.

Правовий режим: положення про найм або повторне працевлаштування

Якщо жоден шлюбний договір не був складений (наречений і наречена не проходили нотаріальну скриньку перед тим, як відправитися до ратуші) - це стосується 80% пар - це законний режим спільноти (відомий також як “громада, зведена до закликів ”), Що застосовується. Потім товари поділяються на три категорії:

ті, що були у чоловіка та дружини, що були в шлюбі до шлюбу;
майно, зібране після одруження у вигляді дарування чи спадкування;
товари загального користування, придбані подружжям, разом або окремо.

Житло, придбане під час шлюбу, є частиною спільного майна. Не має значення, фінансується воно за рахунок кредиту чи власного капіталу, навіть якщо останні походять від пожертвування або спадщину.

"Щоб уникнути такої ситуації, а отже, щоб придбане житло залишалося власністю, ви повинні попросити свого нотаріуса включити в акт купівлі так званий пункт" зайнятості ", коли використовуються гроші, які були надані або які хтось успадкував або “повторно використовує”, коли користується коштами від продажу власного майна ”, радить Марі Монмарше, нотаріус Жуе-ле-Тура.

Таким чином, у акті придбання буде зазначено чорно-біле, що продаж був здійснений з власним капіталом повністю або частково.

Поділ активів: придбання у спільну власність

Якщо шлюб регулюється відокремлення власності (особливо коли один із двох виконує ризиковану професію - торговець, власник бізнесу - і хоче захистити активи подружжя у разі заборгованості, банкрутства тощо), він цього не робить. Немає спільної спадщини, кожен із подружжя має їх особисте майно. У разі придбання за допомогою власного капіталу майно залишається власністю інвестора. У разі придбання за кошти один одного подружжя опиняються в системі спільної власності пропорційно відповідним часткам (див. Нижче, "спільна купівля").

Спільнота товарів: положення про виключення

Якщо обраним шлюбним режимом є універсальна спільнота (наприклад, коли немає залученої дитини), усе майно, що перебуває у власності, придбане до або після шлюбу, належить громаді. Однак ніщо не заважає надати застереження про виключення, щоб певні товари, отримані шляхом пожертви чи шляхом спадщини, залишаються чистими товарами.

ПОКУПКА ПАРТНЕРАМИ АБО КОНКУБІНАМИ

Партнери PACS автоматично підпадають під режим поділу власності, якщо вони прямо не обрали режим спільного володіння. Партнери, що проживають разом, також зберігають свою окрему спадщину. В обох ситуаціях (але також для подружжя, які перебувають у режимі поділу власності), один партнер може придбати нерухомість повністю за власні кошти і, таким чином, бути єдиним власником.

Спільна закупівля: точні квоти та пільгове положення про розподіл

При спільній купівлі, отже у спільній власності, кожен партнер стане власником не автоматично половини майна, а пропорційно його першому внеску та (або) в кредит. Тому необхідно розрахувати відсоток власності кожного з них, перш ніж укладати будь-яку справу.

«Обрані пропорції повинні відповідати фактичній фінансовій участі кожного з них. Наприклад, 1/4 - 3/4 або 1/3 - 2/3 -, тобто його особистий внесок та (або) його внесок у повернення позик ", - нагадує Марі Монмарше.

Без цього запобіжного заходу податкова адміністрація могла б перекласифікувати цей жест як пожертву та відповідно обкласти його податком (від 5 до 45% для подружжя та партнерів з цивільних союзів, після надбавки 80 724 євро; 60% від першого євро для партнерів, що проживають разом). Узгоджені квоти повинні бути вказані в акті придбання, підписаному в нотаріальній конторі. Будь-яка подальша модифікація (новий розподіл) прирівнюється до продажу або пожертви. Отже, це повинно бути здійснено перед нотаріусом і передбачає нові збори та податки.

"Коли спільні партнери або партнери PACS купують спільно, розумно, щоб кожен з них включив в акт придбання майна пункт про преференційне розподіл", - пропонує Марі Монмарше. У разі смерті одного, інший матиме пріоритет у викупі у спадкоємців частки спільної власності померлого. "

Для сімейних пар пільгове розподіл вижившому з подружжя передбачено законом; зайве говорити в договорі купівлі-продажу.

Увага, ні від кого не вимагається залишатися у спільному володінні, у разі незгоди один із спільних власників може в будь-який час попросити суддю поділити спільне володіння.

Створення SCI: загальний облік

Іншим рішенням є створення компанії з продажу нерухомості (SCI), бажано за допомогою консультації у нотаріуса, хоча це не є обов’язковим. Це допоможе партнерам PACS або партнерам, що проживають разом, у розробці робочих правил SCI та виборі менеджера, який не обов'язково є тим, хто володіє найбільшою часткою акцій. Це слід зробити, перш ніж купувати. Для завершення операції кожна з них вносить капітал, який визначає кількість акцій, що утримуються в компанії. Зрештою, SCI володіє майном, і жоден член не може змусити іншого продати свої акції. Цією спадщиною можна поділитися шляхом продажу (або купівлі) акцій SCI.

“Коли ви перебуваєте в SCI, попереджає Марі Монмарше, необхідно скласти точні рахунки, щоб відстежувати витрати на роботи, збори та податки за допомогою рахунків-фактур або інших підтверджуючих документів, зберігати у файлі, нумерувати знайдіть там. Прийняття цих витрат партнерами від імені SCI становить поточний рахунок партнерів, який слід задекларувати при відкритті майна одного з партнерів. "

Покупка в тонтині: завжди потрібна одностайність

Купівля тонтину дозволяє двом партнерам купувати нерухомість разом, вирішуючи, що після смерті одного його частка автоматично перейде до іншого. Отже, спадкоємці померлої особи не мають права на майно (яке не є частиною спадщини померлого). Попередня особа оголошується ніколи не купувала; першовласником вважається лише той, хто вижив. Якщо майно є основним місцем проживання пари і його загальна вартість менше 76 000 євро, воно не сплачує податку на спадщину, лише податок на передачу (5,81%). З іншого боку, якщо переступити поріг 76 000 євро, виживший оподатковується як спадкоємець, тобто за ставкою 60%, що застосовується між партнерами по спільному проживанню, і після простого надання 1594 євро.

Увага, якщо один із власників хоче продати, а інший проти, нема можливості змусити! Отже, ця система може перетворитися на справжню пастку, якщо ми більше не ладимо.

Позики разом не є тривіальними

Купівля нерухомості часто вимагає отримання позики. Будьте обережні, позичаючи разом, незалежно від того, одружені ви чи ні, ви зобов’язуєтесь виплатити все самостійно у випадку невиконання зобов’язань іншим (дружиною, партнером чи співмешканцем). Дійсно, якщо ви обидва підписали договори позики та купівлі-продажу, ви несете спільну відповідальність за свого співпозичальника, і вам доведеться сплачувати щомісячні платежі замість нього, якщо він припинить платити. Ваша частка майна не застрахована від можливого звернення стягнення, оскільки договори позики завжди передбачають іпотеку на все майно; тому банк може виставити його на продаж у разі невиконання зобов’язань лише одним із вас.

Ніколи не пізно змінити свій раціон

Будь-який контракт (розлука, спільнота) може бути обраний до одруження, але також і пізніше. Після двох років шлюбу можна переглянути режим подружжя за взаємною згодою, звернувшись до нотаріуса. Повнолітні діти кожного з подружжя та кредитори повинні бути проінформовані, оскільки протягом трьох місяців після внесення змін вони мають можливість заперечити проти цього. Якщо це так, або якщо лише один з дітей є неповнолітнім, схвалення судді стає необхідним. Порахуйте принаймні 500 євро, щоб укласти шлюбний договір у нотаріуса. У разі ліквідації попереднього режиму, - це в тому випадку, якщо подружжя переходить з правового режиму на режим поділу власності - вартість буде більшою і буде змінюватися залежно від вартості активів пари.

Для основного місця проживання краще бути одруженим !

У разі шлюбу, коли основне місце проживання стосується одного з подружжя, продаж може відбутися лише за згодою подружжя, що не є власником. Неможливо вигнати за одну ніч того, хто не заплатив ні копійки, щоб придбати його. У разі розставання, коли помешкання є загальним або неподільним, суддя сімейного суду (JAF) вирішує, хто зупиняється в цьому помешканні.