Як розрахувати рентабельність d; довічна рента
Ласкаво просимо до Vita Pecunia! Отримайте 7 листів про довічну ренту, щоб зробити вашу транзакцію успішною !
В інвестиційному полі норма прибутку є хорошим показником для порівняння інвестицій між собою та прийняття правильних рішень.
У традиційній нерухомості перші розрахунки орендної плати досить прості. Я детально описую їх нижче.
Потім я пояснюю прибутковість у розрахунку життя.
Розрахуйте рентабельність інвестицій у нерухомість
Валовий прибуток від оренди
Валовий прибуток від оренди дозволяє визначити здатність майна генерувати орендну плату відносно його ринкової вартості.
Тому він розраховується як відношення валової річної орендної плати до ринкової вартості майна.
Таким чином, якщо ваше майно оцінюється в 200 000 євро і воно приносить орендну плату в розмірі 12 000 євро на рік (щомісячна орендна плата в 1000 євро), валовий прибуток від оренди складає 12 000 євро/200 000 євро = 6%.
Розрахунок є дуже грубим, оскільки не враховує збори та податки.
Чиста дохідність оренди
Це відношення річної орендної плати за вирахуванням зборів (ОСББ, податок на майно, страхування тощо) до ринкової вартості майна.
Беручи попередній приклад і припускаючи, що річна плата складає 3000 євро, ми отримуємо чистий прибуток від оренди:
(€ 12000 - € 3000)/€ 200000 = 4,5%
Цей показник є більш точним, ніж попередній. Щось ще бракує: оподаткування.
Чистий чистий прибуток від оренди
З попереднього фінансового показника ми віднімемо податок.
І саме тоді це ускладнюється ...
Ви повинні брати до уваги свою граничну податкову категорію, а також податковий результат від експлуатації майна. Якщо ваше майно орендується голим, це результат власності, інакше результат BIC.
І залежно від типу плану: мікро- чи реального, оподаткування різне.
Коротше, візьмемо справу з інвестором, у якого IMR (граничний податковий сегмент) становить 30%, накладений на режим мікрофінанси (гола оренда).
У попередньому прикладі результат власності становить 12000 х 70% = 8400 євро. Нагадаємо, інвестору вигідне зниження на 30% режиму мікроземелень.
Тому його додатковий податок становитиме 30% x 8400 € = 2520 €, до якого він повинен буде додати внески на соціальне страхування у розмірі 17,2%.
Або загальний збір у розмірі 3965 євро, здійснений податковою адміністрацією.
Отже, чистий прибуток від оренди становить (12000 - 3000 євро - 3965 євро)/200 000 євро = 2,5%.
Мимохідь ми усвідомлюємо, що валовий прибуток від оренди дуже далекий від реальності ... І це ще не кінець, оскільки на цьому етапі ми не взяли до уваги розвиток ціни на нерухомість та використання іпотеки.
Внутрішня норма прибутку
95% інвесторів у нерухомість ніколи не чули про внутрішню норму прибутку.
Це надзвичайно точний фінансовий показник, який дозволяє врахувати всі параметри інвестицій в оренду. Або навіть фінансові інвестиції, оскільки це працює з усіма інвестиційними медіа.
Уявіть, що взяли попередній приклад і плануєте продати свою квартиру за € 250 000 за 15 років.
Як це врахувати ?
В IRR (внутрішня норма прибутку) досить просто.
Формула IRR є досить складною, і я не буду висвітлювати її в цій статті. В Інтернеті є багато посилань, на які ви можете покластися. Наприклад, стаття Journal du Net.
Для людей, яким комфортно користуватися інструментом Excel, знайте, що це програмне забезпечення дозволяє легко розрахувати IRR.
Як і більшість інвесторів, тепер уявіть, що ви використовуєте іпотеку для фінансування свого майна.
Що стосується грошового потоку, це сильно відрізняється від придбання готівки.
Якщо ви купуєте готівку, ви виплачуєте вартість майна в день, коли ви заволоділи ним. Потім ви будете збирати орендну плату щомісяця. Отже, у вас будуть дуже великі витрати, а потім невеликий приплив грошей.
Купуючи в кредит, ви заплатите перший внесок і, можливо, витрати на придбання (наприклад, адміністративні збори або іпотечні платежі). Потім ви будете збирати орендну плату, але будете платити щомісячні платежі за позикою. Отже, у вас будуть невеликі витрати та невеликий відтік грошей (або, можливо, дуже малий приплив грошей, якщо майно самофінансується).
На закінчення, ТРІ, отже, може врахувати механізм фінансування.
Якщо взяти наш приклад і фінансувати цю покупку за допомогою 20-річної іпотеки без внеску, ми матимемо щомісячний платіж в розмірі 1000 євро на місяць.
Потоки будуть такими:
- Протягом 15 років: сплата щомісячного платежу в розмірі 1000 євро на місяць та отримання орендної плати за вирахуванням зборів та податків у розмірі 1000 - 250 євро - 330 євро = 420 євро. Або загальна виплата в розмірі 580 євро.
- У 15 років перепродаж майна становить 250 000 євро, а залишок позики оцінюється в 75 000 євро. Загальний збір 175 000 євро (для простоти я не беру до уваги податок на прибуток).
IRR становить 7%.
Простіше кажучи: якщо ви звернетесь до свого банку та попросите у них банківський продукт, який заплатить вам 175 000 євро за 15 років в обмін на щомісячний платіж у розмірі 580 євро, вони повинні будуть подати вам товар із доходом 7%.
До речі, ви щойно виявили, що завдяки своєму банку можете перетворити дохідність 2,5% на 7%.
Хто сказав, що борг поганий ?
Рентабельність інвестицій на все життя
Нарешті ми дійшли: метод розрахунку рентабельності довічної ренти.
Оскільки ви, мабуть, це зрозуміли, довічна рента працює по-іншому, оскільки заснована на небезпеці.
Як частина традиційних інвестицій, платежі та інкасації (приблизно ...) певні.
Якщо ви купуєте довічну ренту, ви не знаєте, яку частину ренти ви будете платити.
Перш ніж йти далі, я поясню вам деякі поняття.
Розчленування майна
Пожиттєва рента - це розчленення майна. Продавець передає право користування та житло, а покупець відновлює додаткове право повного права власності. Більш-менш гола власність.
Іншими словами, покупець купуватиме своє житло дешевше (він отримає знижку), оскільки продавець залишатиметься у власності.
Це буде його орендар.
Дуже цікаві речі:
- Ви пам'ятаєте сума податків, яка буквально вбила прибутковість класичної операції з нерухомістю ? У разі довічної ренти орендна плата стягується заздалегідь. Отже, покупець не оподатковується, і уникнути фіскального "тертя", що знижує прибутковість операції.
- Банк дає змогу примножити рентабельність орендних інвестицій. Хороша новина полягає в тому, що продавець насправді є банкіром. Саме він надає боржнику кредит в обмін на ануїтет, який виплачується періодично (зазвичай щомісяця).
Як ви можете собі уявити, окупність довічної ренти, отже, буде набагато цікавішою, якщо ви обкладаєтесь великими податками.
Чому продавцю не потрібно вмирати, щоб заробляти гроші на довічній ренті
Користуюся нагодою, щоб зруйнувати міф, який надто часто поширюється.
Щоб заробляти гроші на довічну ренту, вам не потрібно дуже сильно молитися, щоб ваша рента померла.
Тому що'довічна рента з часом зростає у вартості.
Знижка (тобто вартість DUH) обчислюється пропорційно тривалості життя продавця. Чим старший він, тим нижчий DUH. Тож чим більше оцінюється гола власність покупця.
Нагадуємо: Повна власність = DUH + Без власності.
Цілком можливо перепродати довічну ренту.
Якщо ви зробите це лише через кілька років після придбання довічної ренти, ваше власне володіння буде вищим при покупці, ніж при перепродажі. І якщо власність оцінила, весь приріст капіталу піде вам у кишеню.
Ви сумніваєтесь ?
Ви хочете цифри ?
Я беру приклад з майна, вартість якого становить 200 000 євро. Тривалість життя продавця - 8 років, орендна плата - 1000 євро. Для спрощення я припускаю, що коефіцієнт життя дорівнює тривалості життя.
По-перше, DUH становить € 1000 x 12 x 8 = € 96000.
Отже, власне володіння становить 104 000 євро.
Через 5 років тривалість життя продавця становить 6 років (будьте обережні, це більше 10 - 5 = 5 років!)
Таким чином, DUH становить 1000 євро х 12 х 6 = 72 000 євро. Якщо вартість майна не змінилася, власне володіння складає 128 000 євро. Якщо майно подорожчало на 5%, власне володіння становить 138 000 євро !
Метод розрахунку прибутковості довічної ренти
Не існує простого методу розрахунку, який би складався, наприклад, у розподілі фіктивної орендної плати на вартість голого права власності, наприклад.
Ви повинні розрахувати ймовірну внутрішню норму прибутку.
Я додав термін "ймовірний", оскільки виплати за всю життя не визначені. Слід враховувати ймовірність смерті продавця.
Щоб ви могли легко зрозуміти, уявіть, що ви купуєте квартиру, в якій нечесний орендар платить вам половину часу.
Рентабельність удвічі нижча, ніж ви сподівались би без правопорушень.
Назад до життя.
Вам потрібно помножити майбутні потоки на їх ймовірність виникнення. Ці ймовірності дають вам таблиці смертності.
Наприклад, візьмемо випадок із довічною рентою з букетом 50 000 євро, житлом вартістю 200 000 євро, духами 80 000 євро та щомісячною пенсією 500 євро:
- У день підписання у нотаріуса ви обов'язково заплатите € 50 000 за оплату букета;
- Ви платите 500 доларів щомісяця, доки продавець живий. Тому ми повинні помножити це значення на ймовірність того, що продавець живий на цю дату;
- Якщо продавець помре, ви отримаєте будинок вартістю 200 000 євро (я не беру до уваги переоцінку майна). Тому ви повинні помножити це значення на ймовірність того, що продавець помре в цю дату.
Вводячи імовірні потоки в млин TRI (наприклад, в Excel), ми отримуємо TRIP, тобто вірогідну внутрішню норму прибутку вашої операції.
Ви зможете порівняти показники довічної ренти між ними, щоб дізнатися, яка є найвигіднішою. !
Мій інструмент калькулятора життя для підрахунку прибутковості довічної ренти
Якщо ви хочете забезпечити себе професійним інструментом для розрахунку прибутковості свого життя, ви можете завантажити калькулятор мого життя.