Як вибрати найкраще оподаткування для вашого будинку - Купівля будинку
Або за допомогою наступного коду спонсорства; zgx4w
Як вибрати оподаткування вашої будівлі ?
Як сплатити найменший податок? Це тема цього безпрецедентного відео, де ми починаємо спочатку, щоб пояснити основи оподаткування нерухомості.
Привіт, це Саймон і Ману, інвестори-переможці. Сьогодні ми перебуваємо на Галапагоських островах ще протягом шести місяців медового місяця. Але перед тим, як говорити про оподаткування, підпишіться на канал, щоб отримати попередній перегляд наступних відео.
Чому оподаткування нерухомості є важливим
Перше запитання, на яке потрібно відповісти, - чому оподаткування настільки важливе для створення вашого проекту з нерухомості.
Просто тому, що при двох різних домовленостях щодо одного проекту з однаковою валовою рентабельністю може існувати такий, який щомісяця економить ваші гроші, тобто мати позитивний грошовий потік.
Хоча з іншим податковим пакетом ви можете мати негативний грошовий потік, тобто, що там вам доведеться щомісяця викладати гроші зі своєї кишені, отже, важливість вибору правильного. Хороший податковий режим.
Як вибрати свою податкову систему та оптимізувати її для сплати найменшого податку
Як його вибрати? Ну це буде залежати від трьох параметрів. По-перше, ваша особиста ситуація, ваші доходи, чи є у вас діти? Ви інвестуєте самостійно чи з іншими ?
По-друге, це залежить від вашого проекту нерухомості. Ви хочете орендувати меблі або орендувати більш традиційні, орендуючи лише голі. І третій параметр, який слід врахувати, залежить від вашої мети з нерухомістю.
Який податковий режим вибрати для проживання на нерухомості
Якщо ви хочете негайно зібрати гроші за оренду, щоб попрощатися з босом або збільшити дохід, це буде не те саме, що якщо ви хочете підготуватися до виходу на пенсію через десять-двадцять років або якщо ваша мета - передати спадщину своїм дітям. І залежно від цієї мети, ви будете робити різний вибір податків.
Перш ніж пояснити вам, як вибрати податкову систему за цими трьома параметрами, ви повинні знати, що є два способи придбання нерухомості.
Або ви купуєте свою будівлю від свого імені, або купуєте її як компанія. Від власного імені це означає, що Саймон або Ману придбають будівлю на їх ім’я. Є також Саймон і Ману, які разом купують будівлю на їх імена, і тут ми поговоримо про спільну власність.
Як придбати інвестиційну нерухомість у компанії
Або ви також можете придбати в компанії, це другий варіант, тобто сказати, що більше Саймон і Ману купуватимуть будівлю, але Саймон і Ману створять компанію, яку ми будемо називати, наприклад, компанією, яка виграє інвесторів, і саме ця компанія придбає будівлю.
Звичайно, кожен податковий режим має свої плюси і мінуси. Тож ми пропонуємо переглянути таблицю порівняння між ними. Перше, що слід зрозуміти, це те, що ваш дохід від нерухомості може оподатковуватися двома різними способами. Або ви обираєте податок на корпорацію, і за вами стоїть вибір структури компанії, це може бути SCI з IS, SAS, SARL тощо тощо.
Як придбати інвестиційну нерухомість на власне ім’я
Або ви вирішили оподатковуватись податком на прибуток, тобто прибуток від нерухомості буде доданий до вашого доходу від роботи. Тож будьте обережні, ми говоримо про прибуток, а не про оборот, ми пояснимо вам різницю за кілька хвилин.
Якщо ви купуєте на своє ім’я та берете в оренду голі речі, тоді ви оподатковуєтесь доходами від власності. Якщо, навпаки, ви купуєте від свого імені і експлуатуєте мебльовані квартири, то ви оподатковуєтесь доходами BIC, тобто промисловими та комерційними прибутками. І на той момент ви можете мати статус непрофесійної меблевої орендної компанії, яку частіше називають LMNP, або тоді мати статус LMP, професійної орендованої меблевої компанії.
SCI at IR: Податки на прибуток
Останній варіант, якщо ви хочете купувати в корпорації, але хочете залишитися на податку на прибуток, ну, можете. У цьому випадку вам потрібно буде створити SCI на IS. Тож ми говоримо, що цей тип компаній є прозорим, оскільки оподатковуються саме партнери, а не компанія.
В решті цього вступу до оподаткування нерухомості ми вирішили поговорити про LMNP та SCI для IS. Просто тому, що на сьогоднішній день, на момент зйомки цього відео, це дві найцікавіші податкові схеми, якщо ви хочете заробляти на життя з нерухомості.
Щоб було легше зрозуміти, ми підготували таблицю порівняння між LMNP та SCI в IS. Отже, першою перевагою покупки від власного імені є використання LMNP, це те, що ви можете амортизувати актив і перенести багато витрат. Отже, ви збираєтесь сказати мені, що таке амортизація та нарахування, ну ми це побачимо відразу.
Що таке плата за нерухомість
Збори - це всі невеликі витрати менше 500 євро. Наприклад, ми знайдемо рахунки за енергію, гонорари вашого бухгалтера тощо тощо. Існує цілий перелік, який існує залежно від обраного вами податкового режиму, і який ми пропонуємо в рамках нашого тренінгу, який дозволяє вам знати, що можна витратити на зменшення вашого оподаткування.
То за що нараховується плата? Це дозволить вам зменшити податки. Наприклад, якщо ви отримуєте 10 000 євро орендної плати протягом року і у вас є, ми скажемо, 8 000 євро платежів, то для обчислення вашого податку ми зробимо 10 000 - 8 000, що дає 2000 євро прибутку. І саме на цих 2000 євро будуть нараховані ваші податки. Отже, чим більше у вас витрат, тим менше податку ви заплатите.
Важливим моментом є те, що ваші витрати будуть вирахувані в поточному році, тобто якщо у вас більше витрат, ніж орендна плата, ви можете втратити цей запас відрахувань. На щастя, я вас заспокоюю, ми можемо відкласти звинувачення на кілька років. Існують правила бухгалтерського обліку, ми не можемо робити що-небудь, але воно існує.
Що таке знецінення нерухомості
Щоб уникнути цієї втрати відрахувань, ви можете використовувати амортизацію. Отже, амортизація, це також називається основним засобом, це синонім, як правило, це те, що повинно принести оцінку вашому майну. Це законно, тому воно підлягає тлумаченню, але, наприклад, рахунок-фактура EDF не додає вартості вашій будівлі. З іншого боку, якщо ви робите ванну, якщо переробляєте кухню, це принесе додаткову вартість, і там ви зможете її амортизувати. Як правило, робота - це те, що окупається.
Різниця між нарахуваннями та амортизацією полягає в тому, як вони вираховуються в бухгалтерському обліку. З урахуванням зборів він вираховується протягом поточного року, і якщо є дефіцит, його можна перенести. Амортизація працює по-різному, вона утримується протягом декількох років.
Приклад практичного звіту щодо побудови податків
Ми збираємось взяти практичний випадок, щоб це було дуже чітко. Якщо ви купуєте будівлю за 180 000 євро за системою "все включено", у цих 180 000 євро є кілька речей, у вас є агентські збори, нотаріальні збори, а потім є частина, яка представляє вартість землі. Зазвичай це 10% від суми. Ви повинні знати, що земля не змочується, решта так, залежно від обраного вами режиму.
Бухгалтер, що він буде робити? Ну досить просто, він буде слідувати графіку амортизації, який говорить, що, наприклад, дах знецінюється між 20 і 25 роками. Кухні буде більше 15 років. Це називається демпфуванням компонентів.
Як знецінити інвестиційну нерухомість
Робота розкладання - справа вашого бухгалтера. Тільки для прикладу та для спрощення, скажімо, що для амортизації будівлі нам потрібно в середньому більше 30 років. Тож насправді це не так, це трохи складніше, але для того, щоб ви зрозуміли, як це працює, ми спрощуємо речі.
Отже, ми ділимо вартість будівлі на 162 000 євро, беремо 162 000 євро, а не 180 000, тому що пам’ятайте, що землю не можна амортизувати. Отже, 10% з 180 - це 18 000 євро, а 180 000 - 18 000 - це 162 000 євро. Отже, 162 000 євро, розділені на 30 років, - це 5400 євро.
Тож щороку протягом 30 років ви зможете відняти 5400 євро зі свого обороту. Тому перший рік ваша будівля матиме меншу балансову вартість, це частина зеленого кольору, ми бачимо, що вона впала, тому що ми вирахували амортизаційну частину синім кольором. А потім другий рік, ну це те саме і т.д. і т.д. Ми робимо це протягом 30 років, поки балансова вартість вашої будівлі не дорівнює 0.
Чим більше ви амортизуєте свою будівлю за короткий проміжок часу, тим більшим буде відрахування, але тим швидше воно закінчиться. Ми погоджуємось, це лише підрахунок того, що це коштує 0 вашій будівлі. У реальному житті це, безумовно, збільшиться в ціні, і ви отримаєте прибуток від капіталу при перепродажі.
Порівняння податків SCI з IS та LMNP
Якщо ми повернемося до нашої порівняльної таблиці, тепер, коли ви знаєте різницю між нарахуваннями та амортизацією, другою перевагою LMNP є те, що часто прибутковість майна краща, оскільки ви будете здавати в оренду меблі. Це обов’язково, ви не можете робити LMNP, якщо квартира не здається з усіма меблями. І є точний список, якого слід дотримуватися, недостатньо поставити ліжко, стіл, що регулюється.
Мебльована оренда - це перевага з точки зору прибутковості. З іншого боку, це також недолік з точки зору управлінської роботи, тому що вам вже доведеться збирати меблі, що Саймон це любить, у вас буде більше обороту орендарів, тому що вони просто повинні прийти зі своїми валізами і вони їдуть так само швидко, більше шкоди тощо. Це недолік мебльованої квартири, це більше роботи.
Переваги статусу LMNP
Хоча один із недоліків LMNP, мебльована квартира не обов’язково підходить для всіх міст. Наприклад, у сільській місцевості є досить багато мебльованих квартир. Тож я не кажу, що його не існує, але ви дійсно повинні перевірити ринок.
Останньою великою перевагою LMNP є розрахунок податку на прибуток від капіталу під час перепродажу, якщо порівняти його з SCI до IS. Але ми поговоримо з вами про це за мить.
Переваги SCI в IS
Що стосується покупки у компанії, то я б зазначив, що це компанія з ІС, переваги в тому, що там ви також зможете амортизувати майно та витратити більше витрат. Приблизно так само, як у LMNP.
Друга перевага полягає в тому, що в компанії AIS вам не потрібно буде купувати мебльоване житло, щоб скористатися цими податковими пільгами. Ви орендуєте оголеним, і тому роботи менше.
Чи можемо ми забезпечити SCI в IS
Ми користуємось можливістю пояснити, оскільки нам часто задають питання, чи можу я зробити SCI, обладнаний ІС? ?
Я нагадую вам, що SCI - це громадянське суспільство, а це означає, що діяльність повинна бути цивільною, а не комерційною. Громадянська діяльність - це оренда в оголеному вигляді. Оренда мебльованої квартири є комерційною діяльністю, тому, як правило, вона несумісна з ДКІ. Зараз, коли ви перебуваєте в ІС, існує податкова толерантність, але будьте обережні.
Третя перевага купівлі в компанії полягає в тому, що ви краще контролюєте спільну власність. Наприклад, якщо ви купуєте разом зі своєю дружиною чи другом на своє ім’я, і ця особа за одну ніч хоче її від спільного володіння, ви не зможете їй протистояти. Або вам доведеться перепродати майно або викупити його частку.
Якщо ви купуєте в SCI, ви заздалегідь визначаєте правила продажу акцій компанії в статуті, щоб все було зрозуміло з самого початку інвестиції.
Недоліки SCI при ІС
Отже, одним із мінусів є те, що для створення ICS вам потрібно принаймні два. Якщо у вас немає партнера, немає SCI.
Інша перевага SCI полягає в тому, що передати багатство своїм дітям чи коханим обійдеться дешевше. Чому? Оскільки передача акцій компанії коштує менше, ніж передача цілої будівлі.
Остання перевага SCI перед ІС полягає в тому, що ви можете розділити доходи від нерухомості та доходи від працівників. Якщо ви вже платите багато податків, бо добре заробляєте на життя, це добре для вас, але, як правило, якщо ваш граничний показник оподаткування становить щонайменше 30%, ви не обов'язково хочете додавати додатковий дохід, який буде оподатковуватися на 30%. Ну, перевага SCI перед IS полягає в тому, що ви відокремлюєте свій дохід як працівника від доходу від нерухомості. Тож орендна плата, яку ви будете отримувати щомісяця, не збільшить вашу зарплату. Звичайно, ми не повинні отримувати дивіденди, ми повинні залишати гроші в компанії.
З мінусів SCI до IS, звичайно, у вас є витрати на створення компанії. Це займає близько 1000 євро, за точною ціною ви повинні побачити свого бухгалтера або нотаріуса. Це те, чого ви не отримаєте в LMNP.
Недоліки LMNP
Третій мінус - витягнути гроші з компанії складніше. У LMNP ви отримуєте орендну плату, сплачуєте податки на прибуток, а потім гроші, що залишилися, належать вам. У суспільстві гроші належать не вам, вони належать суспільству. І якщо ви хочете скористатися можливістю поїхати у відпустку, вам доведеться виплатити її собі у вигляді дивідендів і, отже, сплатити з неї податки.
Останній недолік покупки у компанії - це коли йдеться про перепродаж. Ви заплатите більше податку на прирост капіталу, оскільки розрахунок приросту капіталу відрізняється від розрахунку в LMNP.
Приклад розрахунку приросту капіталу в LMNP
Ще раз, ми збираємося скласти вам схему, щоб вона була дуже зрозумілою. У LMNP я спростив це, але в основному ви купуєте будівлю за 150 000 євро і продаєте через 10 років після 180 000. Ви робите різницю між ціною продажу та ціною придбання, отже 180-150, це 30 000 євро приросту капіталу, і ви платите податки з цієї суми.
Насправді це трохи складніше, ніж це, тому що ви можете вирахувати витрати на придбання, і залежно від величини приросту капіталу існують доплати. Але дотримуйтесь загальної ідеї, ціна продажу - ціна купівлі, і ви сплачуєте податок з цієї суми.
Приклад розрахунку плюсового значення в SCI при IS
У SCI з IS розрахунок відрізняється, оскільки враховується амортизація. Ми беремо той самий приклад: ви купуєте будівлю за 150 000 євро і продаєте її через кілька років, ви втратите майно. Скажімо, ви списали 30 000 євро, це частина, показана тут синім кольором. У SCI AIS ми зробимо 180-150, а також будемо враховувати амортизацію, отже - 30000 євро, і раптом ви заплатите податок на приріст капіталу не на 30000, як у LMNP, а на 60000 євро.
Часто кажуть, що якщо ви купуєте в SCI, це потрібно зберегти, це спадщина. Тепер ви розумієте, чому, коли перепродаєте податок на приріст капіталу, це дуже боляче.
Який метод вибрати найкращий податковий режим
Тепер питання полягає в тому, як вибрати найкращий податок на основі цих трьох параметрів. По-перше, ваш проект з нерухомості, ваша особиста ситуація та ваші цілі з нерухомістю.
Існує два методи. Перший метод - це просто звернутися до бухгалтера, щоб він міг зробити для вас персоналізоване моделювання. Тож наша порада - звертатися до бухгалтера після того, як ви знайшли хорошу угоду, а не раніше. Чому? Бо інакше у вас не буде нічого конкретного, щоб показати йому, і він не сприйме вас серйозно.
Другий варіант - використовувати симулятори, такі як сайт "дохід від оренди". Ви знайдете посилання під цим відео, і за допомогою цього тренажера ви зможете ввести всі цифри для свого проекту, а також відповідно до вашої особистої ситуації.
І ваші цілі.
І відповідно до ваших цілей, сайт зможе запропонувати вам найкращий податковий режим, він справді спеціально розроблений.
БОНУС Оподаткування нерухомості
Крім того, ми збираємось зробити щось виняткове. Якщо ви хочете отримати доступ до повного тематичного дослідження, щоб побачити, як користуватися тренажером, і особливо, як оптимізувати своє оподаткування, ми підготували для вас бонусне відео, взяте з нашого тренінгу, “Переможний будівельний майстер-клас”.
Отож, звичайно, подібні курси зарезервовані лише для членів нашого формування, але сьогодні і протягом обмеженого часу ви отримуєте доступ до цього курсу безкоштовно. То чому ми це робимо? Тільки тому, що ми отримуємо багато повідомлень від людей, які повідомляють, що я вже пройшов навчання або переглядаю багато безкоштовних відео на YouTube, я все-таки дізнаюся щось у вашій програмі? ?
Ну, саме такі відео ви можете знайти у "Виграшному будівельному майстер-класі", щоб ви могли скласти власну думку. Щоб отримати доступ до відео, це просто, просто натисніть на посилання, яке з’явиться трохи нижче в описі або трохи вище над відео.
Якщо вам сподобалось це відео, підніміть великий палець і особливо підпишіться на канал. А тим часом пригода триває, до зустрічі завтра.