Які правила щодо сезонної оренди меблів (Airbnb) DERHY AVOCAT
Якщо ви хочете орендувати свою квартиру чи студію на Інтернет-платформі типу Airbnb з метою отримання додаткового доходу, обов’язково потрібно дотримуватись чинних норм щодо сезонна мебльована оренда. В іншому випадку ви ризикуєте потрапити до суду міста Парижа та засудити до великих штрафів.
1. Чи маю я право знімати квартиру на платформі типу Airbnb?
Сезонна оренда меблів, також відома як короткострокова оренда меблів, стосується оренди, зробленої з метою переваги проходження клієнтів, як правило, на кілька днів або тижнів на платформі типу Airbnb. Чинні норми щодо «короткострокової» мебльованої оренди (також званої «туристичною» або «сезонною») різняться залежно від того, є це основне чи вторинне місце проживання. Таким чином, неможливо орендувати мебльоване туристичне житло, якщо особа, яка проходить через нього, бажає перенести його користування, у противному випадку вона може бути подана до суду поруч із платформою airbnb, якщо це дозволяють факти справи.
Ось як власник, який орендував її квартиру на airbnb, зрозумів, що її використовували для зйомок порнографічних фільмів. Тому вона порушила провадження проти платформи, а також проти актриси та її продюсерської компанії.
1.1 Чи можу я орендувати своє головне помешкання як мебльовану сезонну оренду ?
Що таке основне місце проживання ?
Стаття 2 Закону № 89-462 від 6 липня 1989 р. Визначає основне місце проживання як житло, яке займає щонайменше 8 місяців на рік - за винятком професійних причин, стану здоров'я або у випадку форс-мажорних обставин - або орендарем, або особою, яку вони жити з або на утриманні.
Чи можу я орендувати свою основну резиденцію в мебльованому туристичному житлі на платформі типу airbnb без обмежень? ?
Оренда основного місця проживання для туристів через Інтернет-платформу, таку як Airbnb, можлива протягом 120 днів на рік, без того, щоб орендодавець повинен вживати особливих заходів згідно з умовамистаття L631-7-1, параграф 5 Будівельно-житлового кодексу.
Понад цей поріг орендодавець повинен отримати дозвіл на зміну використання. Таким чином, якщо особа бажає запропонувати своє основне місце проживання туристам, що проходять повз, вони можуть це зробити безпосередньо, розмістивши оголошення на веб-сайтах типу Airbnb; єдине обмеження - не здавати його в оренду на термін, що перевищує 120 днів.
З 1 січня 2019 року платформа Airbnb, як і інші платформи, створила інструмент, який автоматично блокує рекламу, що перевищує допустимий ліміт 120 днів, для таких міст: Екс-ан-Прованс, Ансі, Бордо, Леваллуа-Перре, Лілль, Ліон, Мартіг, Ментон, Ньой-сюр-Сен, Ніцца, Париж, Рокбрюн-Кап-Мартен, Сен-Канна, Сен-Поль-де-Ванс, Сет, Вільнев-Лубе, Версаль.
Чи є якісь винятки із законодавчого обмеження 120 днів ?
Можна орендувати більше 120 днів, якщо:
- Ви докажете відсутність більше 4 місяців у році через проблеми зі здоров'ям, професійні причини або випадок форс-мажорних обставин
- ви орендуєте приватну кімнату у вашій головній резиденції. На кімнати для гостей не поширюється обмеження на 120 днів
1.2 Чи можу я зняти свій другий будинок як мебльоване туристичне житло? ?
Що таке другий дім ?
Другий дім - це місце проживання менше 8 місяців на рік. Закон передбачає, що у вас є лише одне основне місце проживання, а отже, інші ваші активи є другорядними.
Якби принцип був таким, що ви маєте право орендувати свій другий будинок так, як вважаєте за потрібне, факт залишається фактом: законодавство про сезонну оренду житла значно посилилося з 2017 року, особливо у великих містах, таких як Париж, і вимагає від вас дотримуватися певні зобов’язання, перш ніж мати можливість займатися такою діяльністю.
Отримайте запит на дозвіл на зміну способу використання у Марі для певних міст
Деякі міста вимагають попереднього дозволу ратуші, перш ніж ви зможете орендувати свій другий будинок. Відповідні міста:
- понад 200 000 жителів
- Париж та департаменти О-де-Сен, Сен-Сен-Дені та Валь-де-Марн
- більше 50 000 жителів з так званими "напруженими" районами (дисбаланс між попитом та пропозицією)
Після отримання дозволу другий дім більше не буде розглядатися як житлове житло, а як комерційне приміщення.
У Парижі цей дозвіл супроводжується компенсацією, яка вимагає від орендодавця:
- або запропонувати в якості компенсації приміщення для іншого користування, крім будинку, яким він володіє і який він перетворить на житло;
- або придбати компенсаційний (або комерційний) квиток у третьої сторони, власника приміщень, призначених для використання, крім житлових (офісів, магазинів тощо), який він перетворить на житло. Ціни узгоджуються між покупцем і продавцем і варіюються залежно від того, де знаходиться ваше приміщення.
Це правило, яке може різнитися залежно від району, вимагає придбання еквівалентної площі комерційних приміщень або навіть подвійної, яка повинна бути перетворена на житлові приміщення, щоб не посилювати відсутність житла. Тоді мова йде про відновлення "втрати" житла (призначеного для короткострокової оренди) шляхом створення іншого житла.
Компенсація не є податком, вона не є суттєвою: це передача комерційності приміщення для іншого використання, крім житла, житлу, що дозволяє останньому отримати реальну зміну використання, тобто остаточне.
Таким чином, якщо особа бажає запропонувати свій другий будинок в туристичну оренду, вона повинна спочатку отримати дозвіл на зміну місця використання з компенсацією, а потім перейти до зміни місця призначення житлового приміщення.
Альтернатива процедурі зміни користування для оренди житла на airbnb: оренда мобільності
Заснований законом Елан від 23 листопада 2018 року, тепер ви можете орендувати свій другий будинок на платформі типу Airbnb за допомогою договору оренди мобільності від мінімум 1 місяця до максимум 10 місяців.
2. Які обов’язкові формальності потрібно виконати перед орендою мебльованого туристичного об’єкту на платформі типу Airbnb? ?
2.1 Переконайтеся, що ваші норми ОСББ не забороняють короткострокову оренду меблів
Використання вашого дому не повинно суперечити загальному призначенню будівлі, встановленому правилами співвласництва.
Таким чином, важливо спочатку звернутися до норм про сумісну власність, які можуть включати статтю про буржуазне житло (житло та вільні професії) або навіть ексклюзивну статтю про буржуазне житло, яка забороняє інший режим землеволодіння, крім житла.
У такому випадку ви завжди можете подати запит на зміну використання, що суперечить регламенту, шляхом отримання одностайної згоди співвласників шляхом загальних зборів (стаття 26 закону від 10 липня 1965 року).
Підзаконним актом також може бути передбачено, що будівля призначена для змішаного використання, тобто, вона дозволяє як житлове, так і професійне та комерційне використання приміщень, і в цьому випадку можлива сезонна оренда.
Зверніть увагу, у випадку, якщо ваша діяльність суперечить положенням норм про співвласність, синдикат співвласників може подати позов проти вас з метою припинення нападу на пункт призначення (ст. 15 закону № 65-557 від 10 липня 1965 р.).
A рішення від 6 липня 2017 р. No 16-16849, Касаційний суд пішов ще далі, згадуючи договірну вартість, а отже, обов’язкову, надану описовій заяві про поділ щодо співвласників спільної власності. У цьому рішенні синдикат співвласників попросив компанію-співвласника припинити свою професійну діяльність; квартира, якою вона володіє, може використовуватися лише як житло за умовами опису поділу, включеного до регламенту про співвласність.
Компанія відповіла, що може повною мірою займатися професійною діяльністю, її квартира розташована на 2 поверсі, оскільки положення про співвласність передбачали, що будівля призначена для "професійного використання комерційних або житлових офісів. Стосовно приміщень, розташованих на верхній підлоги та горища '.
Касаційний суд визнав, що оскільки норми щодо співвласності надають EDD однакову договірну вартість, необхідно порівняти зміст цих двох документів. Однак, оскільки зміст регламентів про співвласність є загальним, а зміст ЕДД більш точним, правила, встановлені останнім, повинні застосовуватися. EDD із зазначенням того, що квартира, якою користується компанія, призначена виключно для житлових приміщень, касаційний суд постановив, що компанія не може там здійснювати свою професійну діяльність.
Таким чином, щоб знати, чи може співвласник використовувати приміщення, яким він володіє, для професійного чи комерційного використання типу Airbnb, зараз необхідно уважно ознайомитись не тільки з правилами співвласності будівлі, але також з описом будівля поділу їх співвласників.
Інші співвласники можуть подати позов проти вас окремо (Паризький апеляційний суд від 15 червня 2016 р. No 15/18917) за ненормальне порушення сусідства. Відповідальність співвласника (як за його дії, так і за дії його орендарів) за ненормальне порушення сусідства фактично характеризується як об'єктивна відповідальність. Тому він може бути реалізований незалежно від будь-якої помилки його автора (Civ. 3e 13.04.2005, No 02-20575).
З зупинки від 11 травня 2017 р., No 16-14339, винесений Касаційним судом, синдикат співвласників може також вжити будь-яких заходів проти співвласника за ненормальне порушення сусідства, навіть не доводячи вини. Однак існує проблема доказу того, що цей розлад постраждав від усіх співвласників.