Якщо ви інвестуєте в туристичну резиденцію Family File

Додати в обране

Цей вміст було додано до вибраного у вашому обліковому записі

Щоб додати цей вміст до улюбленого, ви повинні увійти в систему

Щоб додати цей вміст до улюбленого, ви повинні бути підпискою

Інвестуйте в туристичну нерухомість, отримуйте орендну плату і, як бонус, насолоджуйтесь кількома тижнями відпустки в горах або ногами у воді ... Це приємний коктейль, принаймні на вигляд, пропонують промоутери, які продають на ринок туристичні резиденції.

"Готові до здачі" будинки для відпочинку

Ці житлові комплекси для відпустки, а іноді і невеликі будинки, побудовані для здачі в оренду на день, тиждень або місяць відпочиваючим по всьому світу. Для цього вони обладнані певною кількістю загальних приміщень та послуг (обслуговування номерів, постачання рушників та постільної білизни, харчування, рецепція, підключення тощо). Але на відміну від готелю, вони пропонують помешкання, де клієнти можуть зупинитися самостійно (включаючи кухню та приватні санітарні приміщення).

Туристичними резиденціями керує професійний оператор, часто велика компанія, яка управляє десятками подібних резиденцій по всій Європі. Ці компанії мають відомі назви, такі як Pierre et Vacances, Belambra або Maeva. Ці оператори не хочуть мати у власності житло, яке вони знімають для туристів, оскільки вважають інвестиції занадто важкими. Ось чому кожного разу, коли будується нове житло, квартири та будинки виставляються на продаж по черзі. Кому вони пропонуються? Фізичним особам, які бажають їх придбати та здати оператору на довгий час.

Добре знати:

У 2017 році кількість туристичних резиденцій та апарт-готелів становила 2200 резиденцій, або 713 000 ліжок, з яких приблизно 1450 класифікованих резиденцій.

Туристична резиденція: повернення ПДВ та гарантована оренда

Формула має переваги. Інвестування в одне з цих нових будинків дозволяє повернути з податкових органів 20% ПДВ, сплаченого на ціну придбання, коли ви купуєте нову туристичну резиденцію. Багато промоутерів щадять своїх клієнтів на цьому кроці: вони авансують з цим ПДВ, що позбавляє покупця від необхідності фінансувати його ... і дозволяє продавцю відображати більш привабливі ціни.

Але будьте обережні! Цей ПДВ повертається лише в тому випадку, якщо окремий інвестор зберігає майно протягом двадцяти років. Якщо він перепродає його раніше, йому доведеться повернути податковим органам ПДВ, що відповідає рокам, яким не вистачає для досягнення цієї доленосної річниці (один двадцятий на рік).

Інша перевага формули - це прибутковість, яку вона оголошує. Інвестор здає житло оператору, який підписує a комерційна орендавід 9 до 12 років, сплачує оренду (щокварталу або щороку), здає в оренду помешкання туристам та сплачує збори. Таким чином, покупець заздалегідь знає чисту оренду, яку він може розраховувати протягом цього періоду. Рентабельність коливається від 2,5% до 5% нетто на рік, залежно від місцезнаходження.

Слідкуйте за додатковими витратами

Не помиляйся! Рентабельність розраховується за ціною без податку на інвестицію (оскільки ПДВ повертається). Крім того, він не враховує витрати, які несе власник: податок на майно, іноді дуже високий у туристичних районах, або будь-які реставраційні роботи в кінці оренди. Він також зменшується, якщо інвестор або його сім'я бажають зайняти його власність протягом декількох тижнів у році.

Нарешті, ця орендна плата гарантована ... поки оператор виконує свою роль. Наприклад, якщо він збанкрутує, власникам резиденції доведеться знайти заміну та домовитись із ним про нову оренду та нову оренду. Тому доцільно проводити дослідження фінансового стану операційної компанії. Наприклад, ви можете переглянути веб-сайт Infogreffe.fr.

Яка податкова пільга для туристичних резиденцій ?

З 2017 року туристичні резиденції більше не мають права на зменшення податку на доходи, що дорівнюють 11% від загальної суми інвестиції (без податку) в межах 300 000 євро та розподіляються на 9 років відповідно до Пристрій Ченсі-Буварда. Тільки службові резиденції (пенсіонери, студенти, будинки престарілих) все ще мають право на це до 31 грудня 2021 року.

Подібним чином, з 1 січня 2020 року роботи з відновлення житла старше 15 років, яке знаходиться в туристичній резиденції, більше не дозволяють отримувати зниження податку на прибуток на 20% від витрат в межах 22 000 євро.

Тим не менш, ти можеш скористатися статусом непрофесійна оренда меблів (LMNP) якщо дохід від орендної плати не перевищує 23 000 євро на рік або не перевищує загальної суми доходу від інших видів діяльності податкового домогосподарства (зарплати, пенсії, ренти тощо). Потім отриманий дохід оподатковується в категорії промислові та комерційні переваги (BIC) а не доходи від власності. Таким чином, ви можете зробити такі відрахування:

у режимі фіксованої ставки або мікро-BIC, ви будете оподатковуватись лише з половини орендної плати;
за реального режиму, застосовується понад 70 000 € від доходу від оренди або за запитом, якщо вони нижчі, ви можете вирахувати з орендної плати всі витрати, пов’язані з вашими інвестиціями (відсотки за позику, податок на майно, бухгалтерські витрати тощо) та амортизацію вашого доходу.

Туристична резиденція: ризикована інвестиція

Чи є хороша пропозиція щодо резиденцій для туристів? Деякі інвестори цим задоволені.

У інших були неприємні сюрпризи (зокрема, проблеми з будівництвом чи розчарування на сайті або сам оператор). Звичайно, це практичне рішення, щоб отримати вигоду від інвестиції в нерухомість "під ключ". Але ціни на ці резиденції часто досить високі, особливо в порівнянні з цінами старих будинків. Після закінчення першої оренди іноді потрібно буде фінансувати реабілітаційні роботи. І ніщо не говорить про те, що оператор тоді не запропонує платити нижчу оренду (до 70% менше, згідно з опитуванням DGCCRF 2017 року).

Нарешті, під час перепродажу, як правило, складніше знайти покупця для проживання в туристичній резиденції, ніж для звичайного майна. Оскільки часто кандидати на придбання шукають квартиру чи будинок для власного користування. У цьому випадку достатньо придбати в резиденції, де туристи дефілюють цілий рік, щоб змусити вас вагатися ...

Місце для проживання ?

Багато забудовників пропонують інвесторам, які купують житло в туристичній резиденції, щоб щороку скористатися кількома тижнями окупації, не обов'язково в придбаному житлі, а в іншому подібному.

Хороший план? Не обов’язково, бо це не безкоштовно. Насправді ці тижні окупації розглядаються як орендна плата, отримана в натуральній формі. Тому вони зменшують винагороду, яку виплачує оператор, що знижує рентабельність оренди. І вони оподатковуються: фінансова винагорода, про яку повідомляється за контрактом, повинна бути задекларована так само, як орендна плата, що виплачується готівкою.

Ті, кого спокушає концепція, повинні знати, що деякі розробники також пропонують використовувати ці тижні окупації в інших резиденціях групи, а іноді навіть за додаткову плату за кордоном. Важливий момент, який слід врахувати перед покупкою, коли ви хочете змінити місця проживання.