Комерційна оренда асоціації, як це працює

Закон 1901 року не передбачає конкретної оренди для об’єднань, тому вони можуть вибирати між різними застосовними правовими режимами (комерційна оренда, професійна оренда, оренда житла тощо). Якщо вони регулярно здійснюють комерційні дії, найбільш вигідним рішенням є звернення до комерційної оренди.

Статус комерційної оренди приносить орендареві багато переваг: право на поновлення, оренду на мінімум 9 років та компенсацію у разі виселення власником.

Однак асоціації не можуть реєструватися в торговому реєстрі та реєстрі компаній. Дійсно, підпорядкування статуту комерційної оренди, яка часто пропонується асоціаціям, є законним, лише якщо інший режим не застосовується (оренда житла чи професійна оренда).

Чи можемо ми укласти комерційну оренду асоціації ?

В принципі це так забороняє асоціації отримувати вигоду від комерційної оренди, якщо власник та асоціація не приймають рішення за взаємною домовленістю, явно та однозначно (стаття L.145-2 Господарського кодексу).

Однак два типи асоціацій відступають від цього правила:

навчальних закладів організована у формі асоціацій: таким чином, асоціація, основною метою якої є освіта, може скористатися положеннями комерційної оренди, навіть якщо вона не зареєстрована в Торговому реєстрі та Реєстрі компаній;
зареєстровані асоціації до RCS та управління фондом, що належить їм (така діяльність повинна бути зазначена в статуті).

Що таке режим комерційної оренди ?

Комерційна оренда - це договір оренди, який використовується для оренди приміщень, де буде здійснюватися комерційна діяльність. На нього поширюються положення Господарського кодексу (і зокрема статті L. 145-1 та наступні Господарського кодексу).

Комерційна оренда повинна бути у письмовій формі і повинен точно описувати приміщення або приміщення, що здаються в оренду, а також характер діяльності орендаря. Це може бути формально обмежене цільовою діяльністю або, навпаки, дозволити зміну діяльності та бути обумовленим "всі види використання".

Тривалість комерційної оренди та поновлення

Комерційна оренда буде укладена на 9 років: насправді, найпоширенішою є комерційна оренда так звана "3-6-9" комерційна оренда, тобто тривалість 9 років на факультеті трирічне припинення для орендаря або, за певних суворих умов, орендодавцем, з попередженням за 6 місяців.

За відсутності повідомлення оренда підлягає мовчазному поновленню. Він також може бути поновлений сторонами.

Метою мінімальної тривалості комерційної оренди 9 років є захист інтересів орендаря. Таким чином, оренда укладається не на 9 років, а на 3, 6 або 9 років за бажанням орендаря.

Орендар може згодом припинити його дії кожні три роки, дотримуючись a 6 місяців до закінчення терміну. У виняткових випадках орендодавець також має такий варіант припинення на три роки у таких випадках:

будівництво або реконструкція існуючої будівлі;
висота будівлі;
виконання призначених або дозволених робіт у рамках операції з відновлення майна.

Як виняток, можна буде уникнути цього варіанту припинення на три роки та передбачити твердий термін у 9 років у таких випадках:

оренда приміщень, побудованих для одноразового використання,
оренда приміщень для виключного користування офісами,
оренду приміщень для зберігання, зазначених у пункті 3 Розділу III статті 231 ter Загального податкового кодексу.

Крім того, комерційна оренда також може мають тривалість понад 9 років У деяких випадках. У зв'язку з цим стаття L 145-4, ал. 1 Господарського кодексу не встановлює жодного максимального строку, але цей вибір строку, що перевищує 9 років, повинен бути врахований: насправді правила обмеження, що стосуються збільшення орендної плати після поновлення після закінчення терміну дії, не застосовуватимуться до договорів оренди тривалістю більше 9 років.

Однак зауважте, що складання комерційного договору оренди терміном понад 12 років вимагає укладення договору оренди у нотаріуса.

На триваліші періоди ви можете укласти адміністративний договір оренди емфітевтики.

У деяких випадках можна буде укласти договір оренди на комерційну діяльність, тривалістю менше 9 років: це тоді буде короткострокова оренда, зневажлива оренда, яку також неправильно називають "нестабільною орендою". Однак тривалість принижуючої оренди не може перевищувати періоду 3 років.

Припинення комерційної оренди об’єднання

Комерційна оренда не закінчується просто в кінці терміну її дії: так що вона припиняється шляхом "розірвання", необхідно дати відпустку (від орендаря або орендодавця). У разі відсутності повідомлення, оренда мовчки продовжується понад термін, встановлений договором.

Трирічний факультет для орендаря (орендаря): орендар може розірвати комерційну оренду кожні 3 роки, але повинен дотримуватися форм та кінцевого терміну, встановленого для повідомлення, тобто за 6 місяців до трирічного терміну з проханням про підтвердження отримання або шляхом позасудового акту.

Трирічний варіант припинення для орендодавця: власник орендодавця може розірвати оренду кожні три роки лише з однієї з таких причин:

побудувати або відновити існуючу будівлю,
висота будівлі,
виконання призначених або дозволених робіт у рамках операції з відновлення майна.

Продаж приміщення не закінчує оренду., що продовжується з новим власником (за умови дотримання, де це можливо, права наймача на першу відмову).

У разі відпустки, яку надає орендодавець, він повинен, в принципі, виплатити компенсацію виселенню орендаря (за винятком того, щоб запропонувати йому задовільний номер для заміни).

Якщо є серйозна та законна причина щодо орендаря або якщо відповідна будівля перебуває у стані антисанітарного стану, визнаному компетентним адміністративним органом, орендодавець не буде зобов'язаний виплачувати орендарю компенсацію за виселення. Те саме стосується і того випадку, якщо орендар не зареєстрований у RCS (реєстр торгівлі та компаній), відшкодування виселення не буде.

Нарешті, договір оренди також може бути розірваний шляхом введення в дію застереження про відмову, що може призвести до виселення орендаря.

Альтернативи комерційній оренді за законом про асоціації 1901 року

Професійна оренда

У тому випадку, якщо асоціація має намір вплинути на орендоване приміщення лише для професійного використання, Тобто, якщо він здійснює там звичайну діяльність для розгляду, договір оренди обов’язково буде професійною орендою.

Професійна оренда передбачає термін 6 років мінімум. Орендар може залишити приміщення в будь-який час за умови, що він повідомив свого орендодавця, поважаючи a Повідомлення за 6 місяців та рекомендованим листом із підтвердженням отримання або посвідченням судового пристава. У термін, визначений договором оренди, він є мовчки оновлений, без особливих формальностей на той самий термін, за винятком припинення однією або іншою стороною з попередженням за 6 місяців і без необхідності обґрунтовувати причину або фінансову компенсацію.

Зверніть увагу, що для професійної оренди не існує автоматичного права на поновлення, на відміну від комерційної оренди.

Окрім цих положень про громадський порядок, сторони можуть вільно організовувати свої договірні відносини, як вважають за потрібне, знаючи, що за відсутності пункту про певний пункт застосовуються додаткові норми статей 1714 та наступних положень Цивільного кодексу.

Оренда житла або змішана оренда

Навіть якщо законодавчі умови, встановлені законом від 6 липня 1989 р., Не виконуються, власник та об'єднання можуть прийняти рішення подати свою оренду в режим оренди житла. В такому разі, виразне та однозначне застереження повинен з’явитися в договорі оренди, щоб згадати, що договірні відносини регулюються цим статутом.

Орендар побачить, що його свобода зменшується при переговорах щодо положень порівняно з класичною цивільною орендою (оренда загального права), але, з іншого боку, виграє від захисний режим та гарантія стабільної ситуації з орендою житла. Крім того, збільшення та перегляд суми орендної плати дуже контролюються, що дозволяє уникнути орендаря неприємних сюрпризів.

Оренда емфітевтика

Оренда емфітевтика характеризується двома важливими елементами, а саме: з одного боку, право користування нерухомістю надано орендарю в оренду майна і вільно передається, піддається арешту та підлягає іпотеці, а з іншого боку, тривалість оренди від 18 до 99 років без мовчазного поновлення. Цей договір оренди повинен бути встановлений нотаріальним актом та опублікований у земельній кассі.

Це може супроводжуватися зобов’язанням об’єднання провести благоустрій або будівельні роботи на будівлі, яка залишатиметься власністю власника після закінчення договору оренди. Натомість орендна плата порівняно невелика.

Асоціація орендарів поводиться протягом усього терміну оренди як власник, це означає, що він може будувати забудови без дозволу орендодавця або що він буде відповідати за сплату всіх внесків та зборів орендованого фонду. В принципі, від орендаря вимагається лише зберігати вартість майна. В кінці договору оренди, благоустрою або будівельних робіт, проведених асоціацією не дасть права на будь-яку компенсацію.

Зверніть увагу: на відміну від оренди житлової та комерційної оренди, оренда емфітевтика не встановлює права на перебування в приміщенні або права на поновлення.

Кредит на користування

Це "контракт, за яким одна зі сторін передає щось іншій для його використання, а орендар відповідає за його повернення після використання" (стаття 1875 Цивільного кодексу).

Цей контракт повинен бути безкоштовно: винагорода передбачає договір оренди. Ця умова пояснює, чому права позикодавця розширюються і що зобов'язання, що обтяжують позичальника, важливі.

З іншого боку, безоплатність позики не заважає позикодавцю вимагати від позичальника взяти на себе поточні витрати, податки на майно, що він укладає договір страхування для позиченого приміщення або що він підтримує витрати на утримання приміщення.

Положення Цивільного кодексу передбачають, що позичальник зобов'язується дотримуватись узгодженого використання, зберігати предмет та повертати його. Однак вони не є громадським порядком, і тому сторони можуть вільно їх влаштовувати.

Положення

Асоціація може вимагати від державних органів влади (штату, регіону, департаменту, муніципалітету) дозволу на час від часу або постійно, приміщень або землі у відкритому доступі.

Муніципалітети уповноважені безкоштовно надавати приміщення асоціаціям. Однак, умови цієї угоди повинні бути затверджені муніципальною радою. Крім того, об’єднання не може мати об’єктом комерційної діяльності. Якщо надано дозвіл, між асоціацією та громадою укладається угода із зазначенням умов цього положення.