Критерії дозволу на будівництво, що діють як розділ
Дозвіл на будівництво, еквівалентний поділу, визначений у статті R. 431-24 Кодексу містобудування як такий, що стосується:
"Будівництво на земельній ділянці або на декількох суміжних земельних одиницях кількох будівель, базові землі яких складаються з однієї або декількох суміжних земельних одиниць, повинні бути предметом поділу на власність або користування до завершення всього проекту".
Отже, критеріями дозволу на будівництво, дійсного для поділу, є такі:
Будівництво на одній або декількох суміжних одиницях землі (А);
З кількох будівель (В);
Залучення поділу базової землі на власність або користування (С);
Цей поділ відбувається до завершення всього проекту (D).
А. Будівництво на одній або декількох суміжних одиницях землі.
1) Формулювання статті R. 431-24 Кодексу містобудування навмисно широке.
Проект, що породжує дозвіл на будівництво, еквівалентний поділу, може стосуватися кількох суміжних земельних одиниць, а може навіть стосуватися, на відміну від загальноправового дозволу на будівництво, частини земельної ділянки.
У такому випадку ця частина земельної ділянки повинна бути визначена у плані поділу, який повинен бути доданий до заяви про отримання дозволу на будівництво, еквівалентний поділу.
Стаття R. 431-24 навіть санкціонує отримання дозволу на будівництво, еквівалентного поділу кількома власниками суміжних ділянок.
2) Конкретна гіпотеза була зазначена у містобудівному кодексі в його статті R. 442-21 щодо розподілу земель, розташованих у цьому підрозділі.
" Підрозділи партій, що надходять з підрозділу, на який поширюється дозвіл на забудову, уподібнюються модифікаціям підрозділів, передбаченим у статтях L. 442-10 та L. 442-11, за винятком:
а) коли вони полягають у від'єднанні частини партії, щоб прикріпити її до сусідньої партії;
b) Коли ці підрозділи відбуваються в межах граничної кількості дозволених партій і є результатом попередньої декларації, дозволу на розробку, дозволу, еквівалентного поділу або поділу, проведеному із застосуванням статті l. 442- 1, як тільки розробник підтверджує свою згоду на цю операцію, видаючи сертифікат ".
З цього випливає, що у підрозділі, якщо забудовник має намір побудувати різні будівлі на одній і тій же ділянці, і навіть незважаючи на те, що підрозділ підлягає дозволу на планування, він може подати заяву про отримання дозволу на будівництво, еквівалентну поділу на просто сертифікат від розробника, що дає згоду на цю операцію.
Отже, цей процес дозволяє забудовнику не отримувати схвалення компетентним адміністративним органом попередньої зміни документів підрозділу.
Насправді ця гнучкість вступає в дію лише після видачі дозволу на планування.
Керівнику проекту все одно доведеться отримати модифікацію документів підрозділу, щоб привести свій проект у відповідність з правилами підрозділу.
Б. Будівництво кількох будівель.
1) Ця вимога означає, що дозвіл на будівництво, вартий поділу, повинен охоплювати принаймні дві будівлі.
Цей перший критерій не настільки очевидний, як може здатися, і судова практика виявляє велику кількість невизначених ситуацій.
2) Так, наприклад:
" Дві будівлі, з'єднані лише портиком, слід розглядати як несуміжні споруди для застосування норм плану землекористування, що встановлює мінімальну відстань між несуміжними будівлями "(CE, 10 листопада 1993 р., N ° 140536).
" Будівництво будинку, що складається з двох окремих житлових будинків, [які] є суміжними, мають спільний дах і фасад (...), як зазначає адміністративний суд, являють собою єдину будівлю "(CAA, Бордо, 31 травня 2001 р., N ° 97BX02195).
3) Крім того, питання про застосування системи дозволу на будівництво, на яку варто ділитися, виникає у випадку проекту, що спрямований, з одного боку, на капітальний ремонт існуючої будівлі на базовій ділянці, і, з одного боку, '', з іншого боку, будівництво нової будівлі.
Доктрина вважає, що такий проект, швидше за все, буде розглядатися як такий, що стосується реалізації кількох будівель (Пор. Sylvain Pérignon JurisClasseur Civil Appendices V ° Allotments - Fasc. 110: Дозвіл на будівництво, який варто поділити).
Складність, однак, полягає у тому, щоб визначити, що являє собою капітальний ремонт від простого ремонту.
4) Анекдотично вважається, що створення громадського місця поруч з резиденцією не є другою будівлею, яка передбачає застосування режиму дозволу на будівництво, еквівалентного поділу:
" Спірний проект, який складався з будівництва єдиного будівельного комплексу на частину придбаного початкового обсягу, не стосувався будівництва кількох будівель у значенні та для застосування статті R. 431-24 Кодексу. вищезазначеного містобудування в пункті 7; що, крім того, інший обсяг, що виникає в результаті поділу землі, буде включати лише громадську площу та відсутність будівельних конструкцій; що, таким чином, скаргу щодо ігнорування статті R. 431-24 Кодексу містобудування необхідно відхилити "(CAA Версаль, 6-а палата, 31 травня 2018 р. - n ° 15VE02251-17VE03109).
C. Поділ базової землі на власність або користування.
По суті, дозвіл на будівництво, вартий поділу, застосовується незалежно від характеру запланованого поділу.
1) Поділ на власність є відносно класичним. Цей поділ найчастіше досягається договором купівлі-продажу.
Більш конкретно, ця гіпотеза часто стосується розподілу права власності на землю проектної бази, на якій промоутер або торговець нерухомістю має намір продати в майбутньому стані добудови кілька житлових будинків, які будуть побудовані на одній земельній ділянці (або на декількох суміжні одиниці землі).
Розподіл власності також знаходить застосування у разі акта поділу під час пожертви або спільного пожертвування.
2) Розподіл задоволення стосується будь-якої конституції права користування частиною земельної ділянки проекту.
Це може бути право на забудову, наприклад у випадку оренди, що надає орендарю право на будівництво (тип оренди емфітевтика).
Однак дозвіл на будівництво, дійсний для поділу, не застосовується у випадку проекту, що складається з оренди одного з побудованих будинків:
" будівництво з метою їх подальшої оренди одним власником та на тій самій землі восьми індивідуальних будинків. Ці споруди та проектна база залишаться власністю заявника. Ця операція, швидше за все, надасть кожному з майбутніх орендарів просте право виключного користування окремим будинком та сусідньою землею, не призводячи саме до поділу земель. Поки не існує поділу права власності чи поділу в користуванні, немає жодного підрозділу і положення статей R. 421-9 та R. 431-24 містобудівного кодексу не корисно посилатися на оскаржуване рішення "(CAA Нант, 24 січня 2020 р., N ° 19NT00628).
3) Дозвіл на будівництво, дійсний для поділу, може також застосовуватися у випадку горизонтальної співвласності:
" Повинна бути скасована з причини зовнішньої законності, а саме через відсутність у справі презентації, передбаченої статтею R. 315-5 (a), колишнього Кодексу містобудування, а також різних документів, що стосуються конституції об'єднання профспілок, зазначене у статті R. 315-6 Кодексу містобудування, до якої колишня стаття R. 421-7-1 Кодексу містобудування відноситься до звичайних дозволів на будівництво, що дозволяють будівництво чотирьох та восьми будинків, призначених для продажу або придбання найму, оскільки, навіть якщо пропоновані комплекси нерухомості регулюються положеннями закону від 10 липня 1965 р. про співвласність, такий режим потрапляє у сферу застосування “статті R. 421-7-1 містобудівний кодекс "(Стаття R. 421-7-1 Кодексу містобудування є старим положенням, яке стосується дозволу на будівництво, еквівалентного поділу) (CAA Ліон, 17 серпня 2010 р., N ° 08LY0240).
Те саме рішення можна застосувати до режиму підрозділу:
" Дозвіл на будівництво 7 індивідуальних будинків на одній землі надається компанії. Інша компанія, яка має 7 співвласників, які придбали зазначену землю, 7 співвласників отримують передачу дозволу на своє ім’я. Будівельна операція, запланована кожним співвласником на одній землі вілли, призначеної стати його ексклюзивною власністю, беручи підрозділ в користування, хоча право власності на землю залишається нерозділеним, є операцією поділу. Наданий дозвіл компанія не може вимагати без попереднього дозволу на поділ "(CAA, Марсель, 3 червня 1999 р., N ° 97MA05313).
D. Ділення перед завершенням будівництва.
1) Критерієм застосування режиму розділеного дозволу на будівництво є те, що поділ базової землі повинен відбутися до завершення будівництва.
2) І навпаки, якщо поділ відбувається після завершення будівництва, то це буде загальноправовий дозвіл на будівництво, а не дозвіл на будівництво, еквівалентний поділу: