Lll ▷ Фіксований, змінний, LIBOR Яку іпотеку вибрати Іпотечний FinanzMonitor
Дякуємо за відвідування www.FinanzMonitor.com. Не забудьте замовити нашу безкоштовну електронну книгу 10 найкращих порад щодо заощадження для громадян Швейцарії вже зараз, щоб негайно заощадити багато грошей!
Незалежно від того, чи є ви власником житла, чи плануєте придбати ОСББ, питання, яка є найкращою формою іпотечного фінансування, є обов’язковим. На вибір є три загальні форми Іпотека з фіксованою ставкою, іпотека зі змінною ставкою та іпотека LIBOR.
Більшість швейцарців обрали іпотеку з фіксованою ставкою. Понад три чверті всього фінансування нерухомості складається з іпотечних кредитів із фіксованою ставкою, причому п’ятирічний термін є найбільш популярним. Але чи те, що більшість обирає, завжди найкращий вибір? Ми чітко говоримо: ні. Переконайтесь самі і спочатку подивіться на історичний розвиток процентних ставок за іпотекою, потім на наші модельні розрахунки і нарешті прочитайте наші поради та рекомендації.
Іпотека: історичні процентні ставки Швейцарія
Найвідоміша цитата про прогнозування - "Важко прогнозувати, особливо коли справа стосується майбутнього", і її, зокрема, говорили Марк Твен, Вінстон Черчілль і Карл Валентин. Ми не хочемо робити прогноз розвитку процентних ставок у Швейцарії, а скоріше озираємось назад. На наступному графіку представлені історичні ставки іпотечного кредитування в Швейцарії з 1999 року:
Ми розрахували відсотки за іпотеку з фіксованою ставкою із середнього діапазону відсотків за іпотекою з фіксованою ставкою в Berner Kantonalbank за періоди від двох до восьми/десяти років. Вони приблизно відповідають відсоткам за 5-річною іпотекою з фіксованою ставкою. Як бачите, іпотечні кредити LIBOR були значно дешевшими, ніж інші дві позики на нерухомість між 2001 і початком 2007 року. І з початку 2009 року іпотечні кредити LIBOR знову були на 1,0% дешевшими, ніж ці дві альтернативи. Коливання процентних ставок за цими іпотечними кредитами на ринку грошей є великими, однак: Хоча у липні 2008 року процентна ставка роздрібних клієнтів становила 3,91%, за півроку вона зменшилася вдвічі - до 1,66%. Щомісячні процентні витрати за іпотечним кредитом LIBOR на суму півмільйона швейцарських франків, таким чином, були зменшені з 1630 швейцарських франків до 690 швейцарських франків протягом шести місяців - це полегшило бюджет домогосподарств на понад 900 швейцарських франків. Змінні іпотечні кредити були доступні лише в У 2007 та 2008 роках найдешевша форма фінансування, саме тому вони є хорошим вибором лише у виняткових випадках (короткострокове фінансування).
Іпотека: розрахунок процентної моделі на 5 років
Тож історичні ставки говорять про те, що іпотечні кредити LIBOR є найкращим вибором для фінансування будинку. Для кращого розуміння розглянемо наступний розрахунок моделі.
На основі вищезазначених процентних ставок за іпотечними кредитами ми зробили розрахунки. Ви відповідаєте на запитання: "Яка загальна вартість іпотечних відсотків протягом п’яти років, якщо ви берете іпотеку на 500 000 швейцарських франків у певний момент часу?".
Приклад читання: Якщо ви взяли іпотечний кредит на 500 000 швейцарських франків у вересні 2002 року, протягом наступних п’яти років вам довелося сплатити такі загальні іпотечні відсотки:
Протягом усього періоду, що розглядається, між січнем 1999 року та червнем 2005 року, іпотечні кредити LIBOR завжди були дешевшим вибором, ніж іпотечний кредит із фіксованою або змінною вартістю протягом п’яти років. Незалежно від того, коли ви хотіли фінансувати житлове майно протягом п’яти років: іпотечні кредити LIBOR були в середньому майже на 40% дешевшими, ніж іпотечні кредити з фіксованою ставкою. При сумі 500 000 швейцарських франків середня економія становила 38 000 швейцарських франків протягом п’яти років - або понад 600 швейцарських франків на місяць.
Тепер ви можете заперечити, що ставки LIBOR сильно коливаються. Правильно, хоч і вгорі, і внизу. Хоча 6-місячна ставка LIBOR у швейцарських франках зросла до 10% на початку 1990-х років, вона коливалась між 1,2% та 4,8% між 1999 і 2010 роками (включаючи маржу в 1,0% банку). Примітка щодо оновлення від січня 2014 року: Ось ми маємо Коливання процентної ставки Лібора проаналізовано більш детально з 1999 по 2013 рік.
Питання, звичайно, в тому, чи залишаться іпотечні кредити LIBOR найдешевшим варіантом у майбутньому. Ми не беремося за прогноз тут, але наведені вище результати та поточні процентні ставки (станом на 2010 рік) настійно пропонують це.
То чому більшість швейцарців досі обирають іпотеку з фіксованою ставкою? На це є безліч причин. Основною причиною є впевненість у тому, що ви можете бюджетувати з фіксованими процентними витратами, принаймні, купуючи своє житло. Це особливо важливо, коли фінансова свобода використовується до межі при покупці житла. Однак це зменшує ризик лише на короткий час. Пізніше, коли ви здійснюєте рефінансування, ви схильні до майбутніх процентних ставок.
Рефінансування: іпотека з фіксованою ставкою з недоліками та ризиками
Більшість банківських радників порекомендують вам іпотеку з фіксованою ставкою. Таким чином, ви та ваш банк можете обчислювати з фіксованими сумами, і короткочасне збільшення процентних ставок не представляє для вас фінансового ризику. У багатьох випадках банки також рекомендують розділити термін іпотеки з фіксованою ставкою на різні транші. Наприклад, ви можете розділити позику у розмірі 600 000 швейцарських франків на три рівні транші строком на три, п’ять та вісім років. Ви знижуєте свій ризик порівняно з одноразовою позикою на тривалий термін, оскільки вам потрібно лише рефінансувати частину суми. Однак у вас є такі недоліки:
Зміна банку ускладнила: Якщо ви хочете змінити свій банк, вам, як правило, доводиться фінансувати весь іпотечний борг у новому банку. Однак зняття з поточної іпотеки у вашому банку, як правило, пов'язане з комісією за дострокове припинення.
Довгостроковий = висока процентна ставка: Структура відсотків зазвичай така, що довгострокові процентні ставки вищі, ніж короткострокові. Банки говорять про нормальну криву дохідності. Подібно до того, як ви зазвичай отримуєте вищі відсотки за середньостроковими купюрами з восьмирічним строком, ніж за облігації з трирічним строком, так і процентні ставки за іпотечними кредитами з фіксованою ставкою: чим довший термін, тим вищі відсотки. Це не є проблемою для початкового фінансування вашого будинку, оскільки ви можете взяти короткий, середній та довгий термін, коли ви розділяєте позику. Але як тільки закінчується трирічна іпотека, ви повинні її поновити. Решта двох траншів, що залишились, складає два і п’ять років. Отже, якщо ви хочете продовжувати проводити транші з різними умовами, ви тепер повинні замінити 3-річну іпотеку на 8-річну іпотеку. Тому в майбутньому вам доведеться вибирати більш дорогі іпотечні кредити з фіксованою ставкою на тривалий термін.
Ризик процентної ставки при рефінансуванні: Після закінчення терміну дії іпотеки з фіксованою ставкою її потрібно буде поновити. Хоча ви можете розрахувати з фіксованими процентними витратами протягом терміну, ви не знаєте, наскільки високими будуть відсотки в кінці терміну. Тоді процентні ставки можуть значно зрости. Можливо, ви спочатку заощадили гроші, але більші процентні ставки будуть вражати вас сильніше.
Змінна, фіксована або LIBOR: яку іпотеку я повинен вибрати?
Виходячи з історичних даних, ми чітко рекомендуємо обрати іпотечний кредит LIBOR як важку вагу. Важливо, щоб ви відповідали таким вимогам:
- Ви можете мати справу з високими процентними ставками. Якщо говорити конкретно, це означає, що, з одного боку, ви все ще можете добре спати навіть з високими процентними ставками, а з іншого боку, ви фінансово здатні нести більший відсотковий тягар протягом більш тривалого періоду часу
- Ви не витрачаєте гроші, збережені дешевою іпотекою LIBOR, на товари широкого вжитку. Іпотека на грошовому ринку має перевагу низьких процентних ставок, але ви також несете ризик зростання процентних ставок. Тому не витрачайте заощаджені гроші, а вкладайте їх або використовуйте для зменшення заборгованості
Іпотека: Поради
Хоча іпотечні кредити LIBOR існують вже більше десяти років, лише приблизно кожна десята нерухомість фінансується таким чином. Як банки, так і власники будинків неохоче використовують цю форму фінансування, хоча наведені вище дані однозначно говорять на користь такої іпотеки на грошовому ринку. Компромісом для вас може бути не просто ставка безпосередньо на іпотечні кредити LIBOR, а прийняття боргу розійтись. Наприклад, ви можете профінансувати 1/3 позики під заставу з фіксованою ставкою на тривалий термін, а на решту взяти іпотеку LIBOR із середнім терміном. Таким чином, ви можете знизити свій фінансовий ризик у разі різкого зростання процентних ставок і згодом змінити зважування фінансування. Інший варіант - вийняти a Іпотека LIBOR з обмеженням. В обмін на вищу процентну ставку ви страхуєтеся від підвищення процентних ставок: Максимальна відсоткова ставка, яку потрібно сплатити, обмежена обмеженням відсотків (обмеженням).
Порада за посиланням: Ця стаття заснована на даних до середини 2010 р. Поточні цифри можна знайти в Порівняння процентних ставок за іпотекою.
Що ви думаєте про вибір іпотечного кредиту? Тепер запишіть свої думки з цього приводу!