Неефективність положення про звільнення від гарантії щодо прихованих дефектів у разі продажу SCI -
Неефективність положення про звільнення від гарантії щодо прихованих дефектів у разі продажу SCI
Класично при продажі будівлі для сторін вставити пункт, згідно з яким юридична гарантія від прихованих дефектів не застосовуватиметься.
Стаття не обов'язково відіграє свою роль.
Метою цього пункту є звільнення продавця від цієї гарантії, яку повинен будь-який продавець рухомого та нерухомого майна.
Покупець залишається захищеним, коли він відмовився від гарантії на виявлений дефект, але з якого він не міг виміряти всю серйозність (Вже судили).
Слід пам'ятати, що гарантійний режим, встановлений статтями 1641 та наступних Цивільного кодексу, не є громадським порядком, і тому покупець і продавець можуть домовитись про те, що юридична гарантія не застосовується. розглянутий продаж.
Стаття 1643 Цивільного кодексу передбачає, що продавець несе відповідальність за приховані дефекти, хоча він і не знав би їх, якщо в цьому випадку не передбачено (письмова згадка про договір), що він не зобов'язаний не гарантувати.
Позов повинен бути поданий протягом двох років після виявлення дефекту (1648).
Однак режим статті 1641 Цивільного кодексу, навіть якщо він є предметом коригування, залишається застосовним, коли продаж укладається професіоналом або з ним.
Саме в цьому полягає мета відмови від гарантії.
Слід негайно зазначити, що застереження не може захистити продавця, який знав про дефект під час продажу (але демонстрація повинна бути зроблена, як правило, під час судової експертизи).
З іншого боку, професійному продавцю накладається презумпція (яку неможливо заперечити - тоді вона називається беззаперечною) про знання дефектів.
Професійний продавець не може (повинен) ігнорувати дефекти проданого товару, навіть коли він продає професіоналу сам.
Професійний покупець також захищений гарантією від прихованих дефектів, зокрема, коли продавець, навіть фізична особа, знає їх.
Презумпція знання дефектів не може бути оскаржена, а фахівець, який повинен знати про дефекти, не може покладатися на положення, що заздалегідь виключає свою гарантію на приховані дефекти.
Слід зазначити, що презумпція стосується самого продавця, але не простого посередника, такого як агент з нерухомості (те саме рішення для нотаріуса). Для посередників потрібен доказ знань.
Проте відповідальність нотаріуса або агента може бути досягнута на цій землі, особливо коли дефект має юридичну природу (наприклад: придатність для будівництва земельної ділянки, приміщення, непридатні для переобладнання, але рекламовані як такі (тип мансарди)).
Інтерес справи, згаданої нижче, полягає в тому, що вона дає можливість Касаційному суду вивести якість професіоналів із форми та призначення компанії з нерухомості.
Продавець, громадянське суспільство, що складається з непрофесійних партнерів з нерухомості (викладачів), придбало будівлю, яку потім швидко перепродало (14 місяців).
Після придбання субзакупник виявляє, що будівля зазнає численних дефектів, і він подає позов до ДКІ, використовуючи механізми компенсації, передбачені статтями 1641 та наступними положеннями Цивільного кодексу (варіант скасування або компенсація статті 1644).
Касаційний суд у відтвореній нижче справі відхиляє апеляційну скаргу на рішення апеляційного суду Орлеана від 10 червня 2013 року, що задовольняє запит субзакупця.
Касаційний суд відхиляє дві підстави апеляції.
Суд підтверджує, що об'єктом нерухомості, що продає нерухомість, було право власності на нерухоме майно та права, управління та експлуатація в оренду всього майна та прав на нерухомість, що, отже, вона діяла в рамках своєї корпоративної мети, продовжуючи придбання будівлі, складеної з різних ділянок, що здаються в оренду, а потім продаються менш ніж через два роки після придбання.
"Оскільки, зазначивши, що компанія з нерухомості L2G (SCI), яка має об'єктом право власності на майно та права на нерухомість, а також управління та експлуатацію в оренду, оренду для житлового, професійного, комерційного та сільського користування, усього майна та нерухомості права на нерухомість, які вона пропонувала набути, діяла в рамках свого корпоративного призначення, приступивши 28 квітня 2005 р. до придбання будинку, що складається з шести квартир, зданих в оренду, та перепродавши його 24 липня 2006 р. пану Х ..., зазначила, що в якості професіонала з нерухомості вона, як вважалося, знала дефекти, що впливають на будівлю .... "
Отже, Касаційний суд підтвердив аргументацію Апеляційного суду, який зазначив, що громадянське суспільство, будучи професіоналом у сфері нерухомості, як відомо, знало про дефекти, що впливають на будівлю, і, отже, мало змогу зробити висновок, що громадянське суспільство не міг скористатися положенням про звільнення від прихованих дефектів.
Щоб відхилити, щоб виключити друге прохання, Касаційний суд нагадує, що громадянське суспільство діяло в рамках інвестиції, призначеної для того, щоб дозволити йому або збирати оренду, або отримати прибуток від капіталу, і тому воно діяло якісно професійного покупця під час первинного придбання будівлі у попереднього власника.
Наслідки цього рішення є численні.
На додаток до наслідків для продажу нерухомості та неефективності положень, що звільняють гарантію від прихованих дефектів для продавця (передбачається, що вони їх знають), вона може, зокрема, застосовуватися до боржників цивільних компаній із суми грошей (приклад: рахунки-фактури ) по професіонал, який діє у справі стягнення боргу проти громадянського суспільства, перевага юридичних санкцій, передбачених статтею L441-6 Господарського кодексу, яка санкціонує затримку сплати.
Якщо громадянське суспільство за своєю формою та об'єктом є професіоналом, воно стає ipso facto відповідальним за судові санкції.
Слід пам’ятати, що санкції статті L441-6 Господарського кодексу не закріплені за боргами між торговцями, а точніше за боргами, що виникають між професіоналами.
З фіскальної точки зору, професійна якість ДКІ вже давно визнана.
Касаційний суд, цивільний, Цивільна палата 3, 7 жовтня 2014 р., 13-21,957, Неопубліковано
Не публікується в бюлетені
Повний текст (джерело LEGIFRANCE)
В ІМЕ ФРАНЦУЗСЬКОГО НАРОДУ
КАСАЦІЙНИЙ СУД, ТРЕТЯ ГРОМАДСЬКА ПАЛАТА, виніс таке рішення:
Щодо першого прохання, доданого далі:
Беручи до уваги, що, зазначивши, що компанія з нерухомості L2G (SCI), яка має об’єктом право власності на майно та майнові права, а також управління та експлуатацію в оренду, оренду для житлового, професійного, комерційного та сільського користування, усім майном та правами на нерухомість що він пропонував придбати, діяв у рамках свого корпоративного призначення, приступивши 28 квітня 2005 року до придбання будинку, що складається з шести квартир, зданих в оренду, та шляхом перепродажу його 24 липня 2006 року пану Х ..., зазначила, що в якості професіонала з питань нерухомості вона, як вважалося, знала дефекти, що впливають на будівлю, і суверенно зберігала, що не було продемонстровано, що пан Х ... знав про порушення, що впливають на структуру будівлі, витоки, відсутність теплоізоляції та недостатня вентиляція, а також їх масштаби та гравітація, що робить будівлю непридатною за своїм призначенням, Апеляційний суд, якому не потрібно було продовжувати дослідження професії та досвіду керівника ДКІ, про яке від нього не вимагали, точно зробило висновок, що ДКІ не може скористатися пунктом звільнення від прихованих дефектів;
З чого випливає, що вимога є необґрунтованою;
Друге прохання, додане далі:
Беручи до уваги, що ДКІ, яка здійснила інвестицію, дозволяючи їй або збирати орендну плату, або отримати прибуток від капіталу шляхом перепродажу майна, діяла як професійний покупець під час придбання майна. Будівництво подружжя Y . у 2005 р. і суверенно зберегла, що вона мала можливість шляхом звичайного старанного обстеження легко виявити порушення, що впливають на структуру будівлі, її ізоляцію, гідроізоляцію, електричну установку, систему опалення та проблеми з вологістю, і бути переконавшись у недоцільності будівлі для житлового користування, до якої він був призначений, апеляційний суд, перед яким не було аргументовано, що ДКІ мав дуже малий досвід у сфері нерухомості через професії вчителя та шкільного вчителя його співробітниками вдалося дійти висновку, що апеляційна скарга, подана ДКІ проти подружжя Y ..., не може бути прийнята;
З чого випливає, що вимога є необґрунтованою;
ЗБІЛГАЄ апеляційну скаргу;
SCI L2G зобов'язується сплатити витрати;
Беручи до уваги статтю 700 Цивільно-процесуального кодексу, засуджує SCI L2G виплатити пану Х ... суму 3000 євро ... і подружжю Y суму 3000 євро;
Це було зроблено та розглянуто Касаційним судом третьої цивільної палати та проголошено президентом під час його публічного слухання 7 тисяч чотирнадцяти жовтня.
ЗАСОБИ, ДОДАТКІ до цього рішення
Ресурси, вироблені SCP Bénabent та Jéhannin, юристом Рад, компанії L2G
ПЕРШІ ЗАСОБИ ПРИПИНЕННЯ
Оскаржуване судове рішення щодо догляду за сестрами дорікають за те, що він оголосив пана Х ... прийнятним та обґрунтованим у його позові щодо гарантування прихованих дефектів, пред'явлених компанії SCI L2G, за те, що він виніс рішення про продаж та наказав ДКІ відновити ціну продажу і сплатити 23 500 євро на витрати, понесені в результаті продажу, а також 5000 євро на відшкодування збитків;
1 °/ПОКУМИ продавець затриманий за приховані дефекти, навіть якщо б він їх не знав, якщо в цьому випадку він не передбачив, що не буде зобов'язаний будь-якою гарантією; що беззаперечна презумпція знання про дефект важить на професійного продавця; професійний продавець визначається як той, хто діяв при здійсненні своєї професії; що якщо продавець є компанією з нерухомості, єдине законодавче визначення його корпоративного призначення недостатньо для того, щоб кваліфікувати продавця як професіонала з нерухомості; що, обмежуючись, виключити гарантійне застереження про приховані дефекти, зазначивши, що SCI L2G ", як стверджує, не здійснив сімейну операцію, а діяв у рамках своєї корпоративної мети, придбавши майно, призначене для подальшого перепродажу, з єдиною метою отримання прибутку від капіталу ”, не досліджуючи, чи був менеджер згаданої компанії в силу своєї професії чи свого досвіду здатний знати приховані дефекти; Апеляційний суд позбавив своє рішення правової підстави відповідно до статей 1643 та 1645 Цивільного кодексу;
2 °/ПОКІМ продавець затриманий за приховані дефекти, навіть якщо він не знав би їх, якщо в цьому випадку він не передбачив, що не буде зобов'язаний гарантувати будь-яку гарантію; що покупець несе відповідальність за характеристику недобросовісності продавця, доки останній є непрофесіоналом; що недобросовісність продавця виводиться з його знань про дефекти окультного характеру і в яких покупець не міг переконатись сам; що застереження щодо гарантії від прихованих дефектів має застосовуватися, коли відомості продавця стосуються лише явних дефектів і тих, у яких покупець зміг переконатись сам; що, скасувавши гарантійне застереження щодо прихованих дефектів на тій підставі, що продавець знав про "проблеми, пов’язані з недостатнім опаленням і вологістю в приміщеннях", зазначивши при цьому, що покупець "не міг проігнорувати певні порушення, що впливають на будівлю, такі як невідповідність електричних установок, неадекватна система опалення, несправності, що стосуються планування житла, наявність азбесту, навіть несправності, що стосуються санітарії ", Апеляційний суд не врахував юридичні наслідки власних висновків стосовно статей 1642 та 1643 Цивільного кодексу;
ДРУГІ ЗАСОБИ ПРИПИНЕННЯ (ДОПОВІДНІ)
Оскаржуване рішення критикують за відхилення апеляції SCI L2G в якості гарантії на подружжя Y ...;
ECLI: FR: CCASS: 2014: C301172
Аналіз
Оскаржуване рішення: Орлеанський апеляційний суд, 10 червня 2013 року