Нерухомість небезпека режиму Пінеля

Зависокі ціни, погано відкалібровані межі оренди, іноді сумнівне зонування ... Нещодавнє дослідження вказує на численні ризики цієї системи звільнення від оподаткування.

Спільний доступ

Опубліковано 22 квітня 2017 року о 09:37 - Оновлено 24 квітня 2017 року о 9:39 ранку

Час читання 3 хв.

  • Спільний доступ
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено
  • Спільний доступ вимкнено Надіслати електронною поштою
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено

Інвестиції в оренду зростають. Маючи 61 325 продажів (+ 23,7%), це становило половину нових угод у 2016 році. Ця тенденція підтверджується. Низька прибутковість заощаджень, низький рівень процентних ставок, але також заплановане зникнення наприкінці 2017 року системи звільнення від податків Pinel та економія податків (до 63 000 євро протягом дванадцяти років) пояснюють це зростання.

Тим більше, що обмеження режиму, зокрема обмеження орендної плати, досить обмежені. Словом, Пінель, здається, прикрашений усіма чеснотами. Однак це не позбавлено ризику. “Багато інвесторів вважають, що це підкріплено державною гарантією, настроєм, підкріпленим майстерною рекламою. Звичайно, це не так! ", Попереджає Immo G Consulting в недавньому дослідженні.

Важка рука промоутерів

Перша пастка - купувати занадто багато. Хоча логічно, що нова коштує на 20-30% більше, ніж стара, різниця в цінах між новими програмами набагато менш виправдана. Що говорить про те, що продавці роблять хороші націнки. "Податкова перевага, якою користуються інвестори, частково спрямовується на вигоду певних промоутерів або посередників", - говорить Жан-Мішель Цюх, Immo G Consulting.

Засліплені лише зниженням податку, інвестори платять ціну. Наприклад, у районі Гратте-Сіль у Вілербанне студії продаються за ціною 6 160 євро/м 2, а двокімнатні квартири - 5 300 євро/м 2. І це, навіть незважаючи на те, що Immo G Consulting оцінює в середньому нову двокімнатну квартиру, за винятком Пінеля, у 4270 євро за м2. Те саме явище можна спостерігати в Тулузі, Нанті або Страсбурзі, де невеликі житлові будинки, зарезервовані для Пінеля, часто виставляються приблизно на 5000 євро за м2, тоді як ціни на "класичні" новобудови коливаються від 3500 до 4200 євро за м2 .

Навіть якщо між кварталами існують відмінності, очевидно, що розробники мають важку руку. Це спостереження стосується Монпельє, Тулузи, Нанта, Ренна, Клермон-Феррана, Руана, Безансона або навіть Віші. "Будинки, придбані за звільненням від оподаткування десять років тому, від 2000 до 2500 євро за м2 продаються за половиною ціни", - говорить учасник переговорів з агенції Espace Immo у Віші. Наша порада: краще уникати надмірно високих цін і інвестувати в класичні нові, дешевші та менш обмежувальні з точки зору оренди (без орендної плати) або в старі, більш вигідні.

Дев'ять відомих орендарів, але.

Друга пастка: довіра симуляціям продавців. Оскільки хоча Pinel повинен сприяти проміжному житлу, при цьому орендна плата в принципі нижча на 20%, ніж на вільному ринку, не рідко вони перевищують їх. Однак, якщо орендарі віддають перевагу новому, вони не готові платити на 10% або на 20% більше орендної плати. Наприклад, у Марселі, де стеля Пінеля встановлена ​​на рівні 12,50 євро за квадратний метр, тоді як середня ринкова орендна плата не перевищує 11,20 євро. "Тут нове житло намагається здати в оренду зі стелі Пінеля, і, щоб знайти орендарів, вам доведеться зменшити свої претензії", - визнає Жан-Люк Лето, генеральний директор Square Habitat.

Рентабельність, неминуче, страждає. При ринковій оренді 549 євро проти 612 євро у Pinel, продана квартира площею 49 м 2 за 5330 євро за м2 дає лише 2,5% (2,8% у Pinel без податку). Те саме спостереження в зоні B1, зокрема в Тулузі, Нанті, Ренні чи Сен-Назері. "У Сен-Назірі ми щойно зняли за два місяці 44 нових будинки за орендною платою, нижчою від Pinel", - довіряє Арно Олів'є, менеджер однойменної фірми. На додаток до цього, ви повинні знати більше про це.

Результат: урожай, оголошений на папері (від 3% до 3,5%), часто перетворюється на 2,5% до 3%. Ситуація ще складніша в зоні В2 (середні міста отримали схвалення) та в зоні С (сільські сектори). Якщо стеля Pinel у розмірі 8,75 євро за м2 однакова в Анже, Бресті, Кале, Евре, Дюнкерку чи Лорієнті, це зовсім не в Каркасоні, Роде, Тарбі, Маконі, Сен-Бріє чи Віші, де стеля Pinel На 12–17% вище ринкової орендної плати. "У цих містах із досить спокійним ринком оренди та часом високими показниками вакансій інвестування в Pinel є ризикованим", попереджає Франк Віньо, директор Лабораторії нерухомості, який проводить кампанію за редизайн географічних районів.

Інвестори, які обирають систему Pinel, отримують вигоду від зниження податку, яке змінюється залежно від тривалості орендної плати: 12% протягом 6 років, 18% протягом 9 років і 21% протягом 12 років. Він розраховується на основі двох стель: максимум 5500 євро/м2 та 300000 євро/рік суми покупки. Натомість інвестор повинен дотримуватися певних правил: вибирати орендарів, які не перевищують певних лімітів ресурсів; не перевищувати межі орендної плати, визначені відповідно до географічного району житла. Зони B2 (міста з більш ніж 50 000 жителів) та C (сільські сектори) мають право лише на затвердження префектури (межа зони C досі не опублікована). Нарешті, слід зазначити, що можна здати в оренду асценденту або нащадку, якщо дотримуються ці стелі, але Пінель не ухиляється від обмеження податкових лазівок у розмірі 10 000 євро на рік.

Переглянути внески

  • Спільний доступ
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено
  • Спільний доступ вимкнено Надіслати електронною поштою
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено
  • Спільний доступ вимкнено Спільний доступ вимкнено