Новий режим приросту капіталу від нерухомості
Закон про фінанси 2004 року суттєво змінив режим приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб, що матиме вплив на податкову ситуацію кожного власника. Законодавець бажав спростити режим і, зазначивши, що середній термін утримання будівель становив 7 років, віддав перевагу утриманню після цього періоду.
Ми підводимо підсумки цього режиму, виключаючи випадки передачі головного будинку, які звільняються
I - Нагадування про правила, що застосовуються до закону про фінанси 2004 року
1/Загальна схема
До 31 грудня 2004 року оподаткування прибутку від капіталу від нерухомості здійснювалось за прогресивною ставкою податку на прибуток з використанням коефіцієнта грошової ерозії до собівартості будівлі та майна. тримання під вартою у розмірі 5% на рік з третього року тримання під вартою. Як результат, приріст капіталу був повністю звільнений після 22 років ув'язнення.
2/Режим переважно ріелторських компаній, що підлягають оподаткуванню корпоративним податком
Передача фізичними особами цінних паперів переважно в компаніях з нерухомості, що підлягають оподаткуванню корпоративним податком, також потрапила під режим прибутку від капіталу.
Наприклад, оподаткування продажу акцій SCI здійснювалось за прогресивною ставкою податку на прибуток з використанням коефіцієнта грошової ерозії до собівартості цінних паперів та надбавки за час утримання на ставка 5% на рік з третього року володіння цінними паперами. Отже, приріст капіталу також звільнявся після 22 років ув'язнення.
II - Нові правила
1/Загальна схема
Відтепер приріст капіталу від продажу майна або прав на нерухомість більше не оподатковуватиметься за ІР, а за єдиною ставкою 16%, тобто оподаткування 26%, включаючи соціальні внески, замість оподаткування за граничною ставкою (ст. 200 B CGI), тобто приведення у відповідність із режимом приросту капіталу.
Відбувається зникнення старих зменшень та переоцінка закупівельної ціни із застосуванням коефіцієнта грошової ерозії.
Що стосується надбавки, прибуток від капіталу тепер буде зменшений на надбавку в розмірі 10% за кожен рік власності після п'ятого року, а не на 5% з третього року, як це було раніше.
З урахуванням ставки IR, якщо вона менше 26%, це призводить до більш сприятливої ситуації, ніж до 1 січня 2004 р.
2/Особливий випадок компаній, що підлягають оподаткуванню корпоративним податком
Однак необхідно провести конкретний аналіз становища власників цінних паперів у компаніях, що займаються нерухомістю, що оподатковуються податком на прибуток.
З 1 січня 2004 р. Прибуток від продажу цінних паперів у компаніях з нерухомості, що підлягає оподаткуванню корпоративним податком, оподатковуватиметься за ставкою 26%, включаючи соціальні внески, без вирахування за період утримання.
Таким чином, фізична особа, яка володіє цінними паперами SCI, що підлягає оподаткуванню корпоративним податком понад 22 роки, оподатковуватиметься у розмірі 26% від суми прибутку від капіталу, а не як звільнення за старим режимом.
Враховуючи розвиток цін на ринку нерухомості, вплив може бути значним.
3/Зневажливий захід
Під час дебатів, що передували голосуванню за фінансовий закон, Сенат, стурбований наслідками цього положення, запропонував поправку, що дозволяє платникам податків "розвернутися", в перехідний період, що дозволяє підтримувати старий режим.
Після човника між 2 камерами було знайдено такий баланс:
До кінця 2004 р. Приріст капіталу від продажу цінних паперів у компаніях з нерухомості, що підлягає оподаткуванню корпоративним податком, придбаний до 21 листопада 2003 р., Може на перехідній основі отримати вигоду від нового режиму приросту капіталу від нерухомості у випадку загального, тобто скорочення на 10% після п’ятого року зберігання цінних паперів.
Щоб скористатися нею, ви повинні здійснити продаж до 31 грудня 2004 року.
Якщо ви не плануєте здійснити цей продаж протягом 2004 року, тим не менш можливо здійснити проміжну операцію. Законодавець настійно заохочує це цим перехідним положенням.
Але будьте обережні, проконсультуйтеся якомога швидше, тому що для досягнення цього залишилося всього 6 місяців. У вашому розпорядженні стандартний бюджет.