Операції звільнення від податку на нерухоме майно та інформація про пільговий режим оподаткування
Як і будь-який продавець товарів чи послуг, і відповідно до положень статті L111-1 Споживчого кодексу, професійні посередники в операціях із звільнення від податку на нерухоме майно зобов'язані інформувати інвесторів про основні характеристики операцій, які "вони пропонують їм.
Хоча закон не визначає, що слід розуміти під суттєвими характеристиками, він, тим не менш, визначає, що вони повинні оцінюватися з урахуванням "товар або відповідна послуга".
У конкретному випадку операцій із звільнення від податку на нерухоме майно очевидно (справжній істина), що пільговий режим оподаткування є важливим елементом.
Слід нагадати, що саме це зобов’язання надавати інформацію про пільговий режим оподаткування, який обтяжує посередників? ?
Звичайно, це для них, і в першу чергу для інформування інвесторів про зміст очікуваної податкової пільги.
На практиці очевидно, що з цього приводу документи, що надаються інвесторам на етапі до укладення договору, найчастіше є дуже багатослівними.
Звичайно, це пов’язано з дуже позитивним впливом податкової пільги на рентабельність пропонованих операцій. Як правило, в документації, що надається інвесторам, зазначається, що запропонована операція в основному фінансуватиметься за рахунок орендної плати та зменшення податків.
Оскільки податкова пільга продається, посередники, які звільняються від податку на нерухомість, не збентежуються представляти їх зміст інвесторам.
Навпаки ...
Але за законом, а також для посередника в операціях із звільнення від податку на нерухомість, інформування перспектив про зміст податкової пільги, навіть у разі необхідності, недостатнє для виконання свого обов'язку інформувати.
Завдання, яке покладається на інформаційне зобов'язання, полягає в тому, щоб дати змогу інвестору прийняти рішення, чи давати згоду на запропоновану операцію, знаючи факти (так "освітлений"), виключається, що інформація, що стосується пільгового режиму оподаткування, обмежується інформацією про зміст податкової пільги (інформація, яка сприяє, за умов, згаданих вище, подання операції в легкій лестощі).
Дійсно, і в будь-якій галузі інформація, яка очікується від професіонала, не може бути обмежена лише сприятливими аспектами.
Потрібно, щоб він також охоплював ризики та менш сприятливі аспекти, які відповідно до формули, закріпленої у судовій практиці, можуть бути наслідком оголошених вигод.
Ось так, цілком логічно, і оскільки податкові пільги, пов’язані з операціями звільнення від податку на нерухомість, підлягають дотриманню певної кількості умов і можуть бути повернені податковими органами у разі порушення цих умов, це Посередник очікується, що в операціях із звільнення від податку на нерухоме майно він повідомить його перспективам про умови, які слід дотримуватись, щоб скористатися податковими пільгами та про наслідки, накладені у разі невиконання зазначених умов [1] .
Щодо цього питання та щодо реклами, що стосується операцій із звільнення від податку на нерухоме майно, слід зазначити, що стаття L122-23 Споживчого кодексу передбачає, що:
"Будь-яка реклама, що стосується операції з придбання житла, призначеного для здачі в оренду та, ймовірно, корисного від положень, передбачених статтями 199 tervicees, 199 sexvicies та 199 novovicies загального податкового кодексу:
1 ° Дозволяє розумно розуміти ризики, пов'язані з інвестицією;
2 ° Містить заяву про те, що невиконання зобов’язань з оренди призводить до втрати переваг податкових пільг, які повинні:
а) розмір шрифту повинен бути принаймні таким великим, як той, що використовується для позначення будь-якої іншої інформації, що стосується характеристик інвестиції;
б) Зареєструватися в основному рекламному екземплярі.
Будь-яке порушення положень цієї статті карається адміністративним штрафом, сума якого не може перевищувати 100 000 євро.
Штраф виноситься на умовах, передбачених главою II розділу II книги V цього Кодексу".
Інвестор, який не був проінформований про умови, які слід дотримуватись для отримання вигоди від податкових пільг, та про наслідки, накладені у разі недотримання зазначених умов, і який зазнає стягнення податкової пільги, може поставити під сумнів делікт відповідальність посередника і це на підставі статті 1240 Цивільного кодексу [2] .
Залежно від обставин справи, збитком, компенсація якого може бути вимагана присудженням збитків, буде втрата шансу уникнути несприятливої події, яка полягає у спорній інвестиції або втраті можливості зберегти перевага податкової пільги та користь від додаткового зниження податку.
Примітки:
[1] Апеляційний суд Бордо, 11 травня 2017 р., RG 15/04095; Cass., 3rd civ., 6 вересня 2018 р., Апеляція № 17-21096; Апеляційний суд Тулузи, 18 листопада 2018 р., RG 15/04718.