Оперативна нерухомість між нішею та мегатрендом - Стаття від - Börsen-Zeitung Mobil

Незважаючи на проблеми, охорона здоров'я є цікавим класом активів для інвесторів, що вимагає глибокої експертизи інвестиційного менеджера

Мегатренди є найсильнішими рушіями соціальних змін, а отже, вони також мають великий вплив на ринки нерухомості, наприклад, щодо стійкості та внутрішньої вартості кожного окремого майна. Зростаюча кількість інвесторів бачить привабливий випадок інвестицій, особливо в демографічних змінах. Ось чому, після готелів, інший тип використання медичних закладів міг би досягти успіху в переміщенні з ніші в загальноосвітній.

нерухомість

Поки що неможливо оцінити, як криза корона вплине на ринки офісів у подальшому протягом року. Донедавна сповільнене економічне зростання та уповільнення світових торгових потоків за останні 20 місяців не впливали на сферу послуг і, отже, на попит на офісні площі. Попит залишався високим з урахуванням дефіциту пропозиції, саме тому очікування щодо збільшення орендної плати до недавнього часу не переглядались у бік зменшення. Як результат, прибутковість майже у всіх сегментах власності в Європі - за винятком Великобританії - падає роками.

Ціни на нерухомість для використання в офісах на таких ринках, як Берлін, Мюнхен та Париж, наразі в 34 рази перевищують річну оренду або навіть вище. У той же час, однак, інституційні інвестори мають вимоги до повернення, які не можна підривати. Виклик для інвестиційних менеджерів. Вам потрібно визначити нові інвестиційні цілі, щоб задовольнити вимоги до прибутку. Вибір все більше падає на нерухомість із сегменту ринку медичних послуг. Оскільки властивості охорони здоров’я продовжують змінювати власників на більш привабливі множники, ніж офіси.

Передбачувана динаміка для цього сегменту, яка, по суті, підтримується трьома аспектами зростання, економічної незалежності та регулювання, говорить на користь інвестування у тип використання медичної допомоги. Населення Європи продовжує зростати і старіє непропорційно. Збільшується кількість людей, які звертаються за допомогою, доглядом та медичною допомогою. Група старше 80-х років збільшиться в Європі більш ніж удвічі протягом наступних 30 років (збільшення на понад 33 мільйони людей). Такі соціальні явища, як урбанізація, збільшення кількості самотніх домогосподарств та стан здоров'я, такий як рак, ожиріння та діабет, також зумовлюють потребу в медичній допомозі.

Інший аспект ринку охорони здоров’я: Залежно від країни, витрати на сестринські справи та питання, пов’язані з охороною здоров’я, не пов’язані взагалі або слабко з економічним зростанням, оскільки економічний цикл навряд чи впливає на попит на такі послуги. Виняток становлять Італія та Іспанія, які демонструють дещо вищу чутливість до економічних коливань, оскільки там витрати на охорону здоров'я більшою мірою оплачуються з приватних резервів. В принципі, ця незалежність від економіки чітко відокремлює сектор охорони здоров’я від інших видів використання та пропонує інвесторам можливість диверсифікації. Крім того, сегмент є відносно добре захищеним від надлишку пропозиції, оскільки жорстка нормативна база контролює керівні принципи закупівель та контролю доступу на ринки, хоча форма системи різниться у різних європейських держав-членів.

Три рейки подачі

У стаціонарному секторі охорону здоров’я в Європі можна класифікувати за трьома напрямками постачання:

1. Загальні лікарні та клініки (з приблизно 1,6 мільйона ліжок в Іспанії, Португалії, Італії, Німеччині, Бенілюксі та Франції) із середнім перебуванням чотири дні

2. Спеціалізовані клініки, реабілітаційні та психіатричні послуги із середнім перебуванням у місяці

3. Медичні будинки для престарілих (2,8 мільйона ліжок на згаданих ринках) із середнім перебуванням від 20 до 24 місяців

Хоча державні оператори є головними постачальниками послуг у Європі у сегменті гострих клінік (наприклад, 65% у Франції або 69% в Італії), право власності на будинки для престарілих є значно більш неоднозначним. У той час як у Франції державний сектор також домінує тут (53%), його частка в Німеччині становить лише 6%. На відміну від них, некомерційні організації в Німеччині відповідають за 57%, а приватні постачальники, орієнтовані на прибуток, за 37% об'єктів.

Високі національні бар’єри для в’їзду спричинили транскордонну консолідацію серед приватних постачальників протягом останніх років. Суворі вимоги у Франції означають, що провайдери там орієнтувались на міжнародний ринок швидше, ніж будь-які інші. Ось чому європейський ландшафт у сегменті охорони здоров’я визначається французькими компаніями, такими як Korian, Orpea чи DomusVi. Через їх більш високу економічну ефективність, стійке зменшення місткості в державному секторі та зростаючу потребу в догляді, слід очікувати відносного збільшення частки ринку приватних постачальників. Існує також велика потреба в додаткових ліжках. Тільки в будинках престарілих до 2030 року в Німеччині буде потрібно 320 000 нових ліжок, 150 000 у Франції та 45 000 у Бельгії.

Вищезгадана інфляція видів використання нерухомості за останні кілька років не уникнула і галузі охорони здоров'я. Однак пікові чисті початкові врожаї в Європі починаються не більше ніж з 2,5%, як у офісному сегменті, а в межах 4,0% для нерухомості в Німеччині, Франції та Бельгії. За даними брокерської компанії CBRE, нерухомість охорони здоров’я в Німеччині за весь 2019 рік отримала інвестиційний оборот у розмірі 2,1 мільярда євро із загальним ринком інвестицій у комерційну нерухомість 83,8 мільярда євро. Міжнародні інвестори мають частку ринку 62%, з них 33% - французькі інвестори.

Результат 2019 року відповідає зниженню на 32% порівняно з попереднім роком. На думку CBRE, причиною цього є відсутність інвестиційних продуктів, а не падіння попиту інвесторів. Це свідчить про те, що сегмент нерухомості в галузі охорони здоров’я виходить з ніші, але тип використання до цього часу демонстрував лише низьку ліквідність. Поточні операції та процеси торгів показують, що подальше зниження основних прибутків у сегменті охорони здоров’я є реалістичним навіть у сучасних ринкових умовах. Інституційні інвестори все більше зосереджуються також на цьому типі використання, підкріпленому трьома рушіями зростання попиту, економічної незалежності та регулювання.

Багато людей стикаються з нерухомістю охорони здоров’я у складних життєвих ситуаціях. Ви очікуєте швидкої та професійної допомоги. Економічна сторона сектору охорони здоров’я має для людей другорядне значення. У цій галузі зрозумілі застереження щодо фінансових інвесторів. Щоб протистояти цьому, все більша кількість міжнародних інвесторів дотримуються соціальних та стійких стандартів. Тонка грань між ефективністю та соціальною відповідальністю, яку інвестори повинні опанувати зокрема в цьому сегменті, також може призвести до інновацій та стійкого прогресу через відповідальне управління.

Можливо соціальне залучення

Незважаючи на ці виклики, охорона здоров’я може бути цікавим класом активів для інвесторів, який не тільки збільшує диверсифікацію портфеля, але також сприяє соціальній відданості та одночасно робить позитивний внесок у роботу загального портфеля. Однак особливі особливості та обмежена прозорість сектору вимагають від менеджера з інвестицій глибоких знань, щоб досягти успіху в довгостроковій перспективі.

Ізабелла Шакон Троїд, керуючий директор BNP Paribas Real Estate Investment Management Germany GmbH