Оподаткування квартирної оренди Міністерство екологічного переходу

Режим оподаткування

Загальні правила: оподаткування промислового та комерційного прибутку

Оренда меблів визначається указом. Він визначає мінімальний вміст, який має містити житло.

Доходи від оренди меблів або кімнат, що здаються в оренду, регулярно чи випадково, підпадають під категорію промислові та комерційні переваги (BIC) і сприяти визначенню сукупного доходу, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток. Вони виключені з категорії доходів від власності. Промисловий та комерційний прибуток визначається як прибуток, отриманий фізичними особами або від комерційної професії або з подібною діяльністю, коли цю професію чи діяльність здійснює фізична особа або компанія, що не обкладається податком на компанії.

Зміни до Закону про фінанси на 2016 рік уніфікували податковий режим для мебльованої оренди, передбачаючи, що будь-яка особа, яка прямо чи опосередковано здає в оренду мебльовані житлові приміщення, регулярно чи випадково, здійснює діяльність, пов’язану з промисловим прибутком та комерцією. Таким чином, орендна плата, отримана в 2017 році, оподатковуватиметься за категорією BIC та відображатиметься у звіті про прибутки та збитки за 2018 рік.

Тільки доходи від орендної плати, здійснені фізичною особою, яка не є об’єктом оподаткування податком на прибуток підприємств, враховуються для оподаткування в категорії BIC з метою оподаткування прибутку.

Правила оподаткування прибутку від капіталу та розподілу дефіцитів різняться залежно від того, чи вважається орендодавцем професійним чи непрофесійним орендодавцем.

Для деяких категорій оренди передбачено звільнення від податку BIC.

Режим оподаткування

Податкова система встановлюється на основі річного обороту без податку попереднього року.

Мікропідприємства або режим мікро-BIC

Починаючи з 1 січня 2017 року, він застосовується, як тільки річний оборот без податку за попередній рік не перевищує 33 200 євро (дохід N-1). Цей режим також зарезервований для орендних компаній, які виконують лише операції, що не обкладаються ПДВ, або які протягом усього року отримують вигоду від режиму франшизи на основі ПДВ.
Платники податків за мікро-BIC звільняються від подання декларації про результати, вони безпосередньо вводять у відповідний розділ у друкованому звіті про доходи №2042 суму річного обороту та плюс-мінус-значення, реалізовані або зазнані протягом того ж року.
Плата не підлягає відшкодуванню, і фіксоване зниження в розмірі 50% (71% на оренду класифікованих мебльованих туристичних приміщень або гостьових кімнат у значенні статті L. 324-3 Кодексу туризму) застосовується для розрахунку чистого оподатковуваного доходу; допомога не може бути менше 305 €.

Справжня дієта

Справжня спрощена схема: цей режим застосовується як право або у випадку виключення з режиму мікро-BIC, або коли оборот без податку перевищує межі режиму мікро-BIC і становить від 33 200 до 238 000 євро. Справжній спрощений режим може також застосовуватися, за бажанням, до операторів, які зазвичай потрапляють під мікрорежим. Цей варіант повинен бути здійснений до 1 лютого першого року, протягом якого платник податків бажає скористатися фактичним податковим режимом. Варіант діє два роки.
Реальна нормальна дієта: Цей режим застосовується автоматично, коли річний оборот без податку перевищує межу спрощеного режиму оподаткування (див. Вище) або необов’язково для операторів, що перебувають у режимі мікро-BIC або спрощеному режимі. Нормальний фактичний режим підпорядковується дотриманню розширених зобов'язань: зокрема, ведення регулярних та повних бухгалтерських звітів, подання річної звітності про результати, ведення бухгалтерських документів.

Орендодавець повинен зв’язатися з департаментом державних фінансів, щоб з’ясувати умови застосування спрощеного режиму та нормального режиму прибутку, а також декларації, які потрібно заповнити.

Визначення результату (стаття 38 загального податкового кодексу) та умови відрахування витрат - фактичний режим оподаткування

Чистий оподатковуваний прибуток визначається з урахуванням операцій, здійснених у звітному році (податковому періоді), а також за той самий період остаточно придбаних боргів та боргів, які стали певними в принципі та за своєю сумою. Професійна меблева орендна компанія може обмежувати дефіцит своїм сукупним доходом без обмежень, за умови, що ці дефіцити не походять від амортизаційних відрахувань, виключених із сплати франшизи.

Для платника податків, який здає в оренду сезонну оренду або протягом туристичного сезону і залишає за собою право користування майном до кінця року, він не повинен враховувати всі річні витрати, що стосуються майна (наприклад, амортизація, витрати на управління, фінансові витрати), але лише частка цих платежів, розрахованих пропорційно періоду оренди (пропорційно тимчасовій оплаті).

Розмежування між професійним та непрофесійним лізингодавцем

Якість професійної орендної компанії визнано людьми:

один із членів податкового домогосподарства зареєстрований у торгівлі, а компанії зареєстровані як орендована компанія з наданням меблів;
коли річний дохід перевищує 23000 євро;
і що ці доходи перевищують професійні доходи податкового домогосподарства, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток.

Ці три умови є сукупними. Люди, які не відповідають трьом сукупним умовам, що визначають статус професійної меблевої орендної компанії, розглядаються як непрофесійні меблеві орендні компанії.
Загальні правила, описані вище, застосовуються незалежно від статусу орендодавця. Однак передбачені окремі правила щодо приросту капіталу та розподілу дефіцитів.

Приріст капіталу

Для професійних лізингодавців застосовується режим короткострокових та довгострокових прибутків від професійного капіталу. За умови, що діяльність здійснюється щонайменше п’ять років, професійні орендні компанії отримують повне звільнення, коли середній дохід за фінансові роки закінчився протягом двох календарних років, що передували даті закриття фінансового року реалізації прибутку від капіталу, не перевищує межі 90 000 євро без податку. Звільнення часткове, якщо ці доходи становлять від 90 000 євро без податку до 126 000 євро без податку.
Для непрофесійних орендодавців прибуток від капіталу оподатковується податком на прибуток відповідно до індивідуального режиму за ставкою 19% плюс внески на соціальне страхування за ставкою 15,50%. Застосовуються дозволи та пільги, передбачені щодо індивідуального приросту капіталу.

Встановлення дефіциту

непрофесійні орендодавці: дефіцит вираховується лише з прибутку того самого типу, отриманого протягом того ж року та десяти років після їх реалізації.
професійні орендні компанії: вони можуть стягувати свій дефіцит із загальним доходом за умови, що цей дефіцит не походить від амортизації, виключеної з податкових зборів (зверніться до департаменту державних фінансів).

Звільнення від промислового та комерційного прибутку (BIC) для певних орендодавців

Люди, які здають в оренду або здають в суборенду одну або кілька кімнат у своєму головному будинку, повністю звільняються від податку на прибуток за доходи від цієї оренди за умови дотримання наступних двох умов:

що орендовані кімнати становлять для орендаря або суб-орендаря в мебльованому його основному помешканні або коли орендовані кімнати становлять для орендаря його тимчасове проживання, коли він може підтвердити трудовий договір, укладений на певний термін, для виконання сезонної або тимчасової роботи . У разі здачі студенту в найм або передачі в суборенду ця умова вважається виконаною, якщо студент зазвичай залишається там протягом навчального року, навіть якщо він містив своє законне місце проживання у батьків.
і що річна ціна оренди без урахування зборів залишається встановленою в певних межах: на 2016 рік - 184 євро за м2 житлової площі в Іль-де-Франс та 135 євро за м2 в інших регіонах.

Звільнення може поширюватися на оренду чи передачу в оренду службових приміщень на горищі, якщо ці приміщення можна вважати частиною основного житла орендодавця або основного орендаря.

Звільнення від сплати податку є частковим, коли йдеться про звичайну оренду - на день, тиждень або місяць - для людей, які не обирають місця проживання в помешканні: наприклад. гостьові кімнати. Ресурси від оренди кімнат для гостей звільняються, коли вони не перевищують 760 євро на рік (включаючи податки).

Два винятки можна, де це доречно, поєднати: наприклад, у випадку найму кімнат студентам протягом навчального року та в гостьових кімнатах влітку.

З іншого боку, звільнення від гостьових кімнат не може поєднуватися зі спеціальним податковим режимом для випадкових BIC, виготовлених фермерами для сільського господарства.

Зниження податку за мебльоване орендоване житло: схема "Censi-Bouvard"

Так зване “LMNP” (непрофесійна оренда меблів) або “Censi-Bouvard” зменшення податку на прибуток поширюється на фізичних осіб-платників податків з доміциталом у Франції, непрофесійних меблів, які придбали до 31 грудня 2016 року нове або відремонтоване житло з вид на мебльовану оренду. Житло повинно розташовуватися в соціальних або медико-соціальних закладах, що приймають людей похилого віку або інвалідів, в закладах тривалого догляду за людьми, які втратили автономність, в місцях проживання з послугами для людей похилого віку або інвалідів, в студентських резиденціях або все ще класифікованих туристичних резиденціях.

Закон про фінанси на 2017 рік (стаття 69) продовжив систему до 31 грудня 2017 року, однак виключаючи розміщення в туристичних резиденціях для придбань, здійснених з 1 січня 2017 року. Однак перехідний захід передбачає, що розміщення туристичних резиденцій продовжує отримувати вигоду від Censi -Схема Бувара для інвестицій, здійснених до 31 березня 2017 року, якщо:

у разі придбання житла в майбутньому стадії добудови, договір попереднього бронювання підписаний та поданий до протоколу нотаріуса або зареєстрований у податковій службі не пізніше 31 грудня 2016 року;
в інших ситуаціях обіцянку придбання або синалагматичну обіцянку продати було підписано не пізніше 31 грудня 2016 року.

Схема "Censi-Bouvard" дозволяє зменшити податок у межах вартості житла на суму 300 000 євро без податку, до 11% ціни без ПДВ на житло. Житло також слід орендувати на дев'ять років, що можна поновлювати.

Коли частка зменшення податку, що припадає на податковий рік, перевищує податок, який повинен сплатити платник податків за той самий рік, залишок може бути нарахований за податком на прибуток, сплаченим на наступні роки до шостого року включно.

Ця ж стаття 69 закону про фінанси на 2017 рік встановила новий механізм зменшення податків для реабілітації туристичних резиденцій. Робота, що породжує право на зменшення податку, повинна бути прийнята загальними зборами співвласників між 1 січня 2017 року та 31 грудня 2019 року.

Ставка зниження податку становить 20% від суми витрат, покритих до межі 22000 євро за помешкання; Отже, податкова пільга на практиці не може перевищувати 4 400 євро за помешкання.

Оренда та послуги

Помешкання, що здаються в оренду, звільняються від ПДВ, за винятком:

послуги з розміщення, що надаються в класифікованих туристичних готелях, класифікованих селищах відпочинку, класифікованих туристичних резиденціях або житлових туристичних селищах;
послуги з надання мебльованих приміщень, що здійснюються за плату та звичайним способом, включаючи крім розміщення щонайменше три з наступних послуг, що надаються на умовах, подібних до тих, що пропонуються в закладах розміщення готельного характеру, що працюють професійно: сніданок, регулярне прибирання приміщень, постачання домашньої білизни та рецепція, навіть неперсоналізована, клієнтів.

Правовий режим

Орендодавець повинен сплатити ПДВ з ціни мебльованої оренди, але він може в принципі включити його до суми орендної плати.

Існує звільнення від сплати ПДВ на мебльовану оренду, що підлягає цьому податку, коли загальна орендна плата, отримана орендодавцем протягом попереднього року, не перевищує межі 82 800 євро (без податків).

Ставка ПДВ становить 10% від ціни оренди житла; однак забезпечення житлом у будинках престарілих, закладах для інвалідів, гуртожитках, житлі для молодих робітників, центрах професійної реабілітації та приймальних центрах отримує вигоду за зниженою ставкою на 5,5%. За всі додаткові послуги (сніданки, пральня, телефон) додатково потрібно виставити рахунок за специфічною для них ставкою ПДВ.

Орендодавці повинні заявити податкову службу, відповідальну за орендоване житло, протягом п’ятнадцяти днів після оренди.

Однак, коли через розмір орендної плати орендодавець отримує звільнення від ПДВ, він звільняється від декларування.

Місцеві податки та інші податки

Податок на власність

Податок на майно з побудованої нерухомості (TFPB) сплачується за умовами загального права. Довгострокові пільги, передбачені для нових будівель, можуть скористатися лише гуртожитки.

У деяких випадках органи місцевого самоврядування та EPCI зі своєю власною податковою системою можуть, зі свого боку, приймати рішення про повне або часткове звільнення від TFPB.

Житловий податок

Коли мебльоване орендоване житло постійно і виключно орендар або піднаймач, платником житлового податку є мешканець (орендар або піднаймач).

Якщо орендоване житло, яке надається власником або основним орендарем, становить повністю або частково його особистий дім, власник або основний орендар сплачує житловий податок:

якщо він особисто займає житло як основне або додаткове місце проживання, протягом періоду оренди,
або якщо мебльоване орендоване житло є частиною його особистого будинку.

Територіальний економічний внесок

Територіальний економічний внесок замінює професійний податок. Орендарі мебльованого житла підлягають територіальному економічному внеску, тобто, з одного боку, майновому внеску компаній (CFE), а з іншого боку, коли річний оборот перевищує 152 500 євро, внеску на додану вартість компаній (CVAE). Звільняються:

власники або орендарі, які випадково орендують частину свого особистого будинку, коли ця оренда не має періодичного характеру;
люди, які здають в оренду або здають в суборенду одну або кілька кімнат у своєму головному будинку, за умови, що орендовані кімнати становлять для орендаря або піднаймача їх основне місце проживання, а ціна оренди залишається фіксованою в розумних межах;
якщо інше не вирішено місцевою владою;
- особи, які орендують мебльовані приміщення, класифіковані як мебльоване туристичне житло, коли ці приміщення включені до їх особистого житла;
- люди, які орендують або здають в суборенду повністю або частково обладнали свій особистий будинок і які не можуть скористатися попередніми пільгами.

Внесок у дохід від оренди

Меблі, що орендують компанії, юридичні особи, що підлягають оподаткуванню корпоративним податком, звільнені від сплати ПДВ або користуються базовою франшизою; несуть відповідальність за внесок з доходу від оренди (CRL), коли приміщення розташовані у будівлях, добудованих щонайменше п'ятнадцять років.

Податок солідарності на багатство

Орендовані житлові приміщення, що здаються в оренду, розглядаються як професійні товари на основі податку на солідарність з багатства, якщо власник приміщення зареєстрований у торгівлі, а компанії реєструються як професійний лізингодавець, лише він досягає понад 23000 євро річного доходу в і що він вилучає з цієї діяльності більше 50% доходу, за ставкою якого його податкове домогосподарство, до якого він належить, оподатковується податком на прибуток у категоріях заробітної плати, промислового та комерційного прибутку, прибутку сільського господарства, некомерційні прибутки, доходи керівників та асоційованих компаній, зазначені у статті 62 загального податкового кодексу.

Соціальні внески

Орендарі мебльованого житла, що сплачується на внески на соціальне страхування, підпадають під дію CSG та CRDS для отримання доходу від діяльності. Інші меблеві орендні компанії підпадають під дію CSG, CRDS та соціального збору на прибуток від майна.