Оренда нерухомості, податкові режими

податкові

Багато років податкові тексти слідували один за одним щодо оренди нерухомості, призначеної для житла

Крім того, корисно зробити підсумок різних варіантів цієї діяльності.

Якщо узагальнити різні можливості, які пропонуються інвесторам, то насправді існує 3 основні категорії оподаткування орендованих житлових будинків:

  • Оренда голих будівель
  • Оренда мебльованих будівель
  • Оренда мебльованих будівель, що супроводжується наданням послуг.

ОРЕНДА БАРЕ

Що стосується оренди голих будівель, це, звичайно, найпростіший, а також найуживаніший спосіб оренди будівлі.

Орендар буде відповідати за меблі будівлі, і, виходячи з цього припущення, ця діяльність підпадає під дію дохід від власності (цивільна активність).

Слід зазначити, що якщо будівля призначена не для житла, а для професійної діяльності, і якщо ця будівля гола, ця діяльність також потрапить під дохід від власності.

Застосовується режим ПДВ неповернення ПДВ вплинувши на придбання або будівництво будівлі, призначеної для житла.

З 1 січня 2010р, режим доходу від землі більше не дозволяє обирати режими приниження типу ROBIEN або BORLOO, які дозволяли амортизувати будівлю.

Тому на сьогодні жоден винятковий режим не дозволяє амортизувати будівлю, яка призначена для оренди. Платники податків, які інвестували в програми, які користувалися певними пільгами до 31 грудня 2009 року, продовжують користуватися ними. Тут коротко нагадуємо, що закінчення цих принижувальних режимів було замінено і вкрай сприятливим чином законом ПРОДАВЦЯ, який дозволяє отримати податковий кредит, що дорівнює 25% від інвестицій, який сам обмежується 300 000 євро. Цей податковий кредит буде стягуватися з податку, який має домогосподарство протягом 9 років.

Розрахунок доходу від власності надзвичайно простий, оскільки відтепер із сплаченої орендної плати потрібно буде вираховувати переважно позикові відсотки, витрати на утримання будинку, а також певні витрати на управління.

Оскільки більше неможливо вирахувати амортизаційні відрахування від нерухомості, оподатковуваний таким чином дохід в принципі не пов’язаний з готівкою, фактично звільненою після повернення позики.

Отже, цей режим особливо карає з точки зору доступності, оскільки платник податків повинен буде сплачувати податок з доходу, якого він не має в наявності готівкою (гранична ставка 40% + CSG 12,1%). Це пояснює, чому в багатьох випадках інвестиції, що здійснюються в рамках компанії з нерухомості, можуть додатково отримати вигоду від режим корпоративного податку. Якщо отримана орендна плата становить менше 15 000 євро, все ще можна скористатися режимом мікрофінансування, який дозволить оподатковувати лише 50% зібраної орендної плати. Якщо в кожному випадку дохід від власності, беручи до уваги капітальні роботи з технічного обслуговування, виявляє дефіцит, цей дефіцит буде пов’язаний з доходами від власності того самого характеру і буде переноситися на 10 років. Частина дефіциту, яка відповідає роботам з технічного обслуговування, може бути нарахована на загальний дохід податкового домогосподарства до 10 700 євро.

Нарешті, будівлі, які є предметом оренди, в разі перепродажу отримують вигоду від режиму індивідуального приросту капіталу, що означає, що наприкінці 15-го року власності прибуток від капіталу не оподатковується.

МЕНІЗОВАНА ОРЕНДА

Якщо інвестор спрямовує свою діяльність на мебльовану оренду, отже, це діяльність, яка є не просто цивільною діяльністю з оренди будівлі, а є організованою діяльністю, а отже, це буде залежати від промислові та комерційні переваги (BIC).

Мебльована оренда, якщо не буде дотримано певну кількість умов, не буде розглядатися як професійна, що означає, що якщо в кожному випадку є дефіцит, цей дефіцит не може бути нарахований на весь податок на дохід домогосподарства.

Крім того, у разі перепродажу орендованого майна, мебльованого для житлових потреб, застосовуватиметься режим приріст капіталу для фізичних осіб так само, як і для будівель, призначених для оренди.

Існує велика різниця в порівнянні з орендою оголених будівель. У разі оренди мебльованих будівель, яка підпадає під дію промислових та комерційних прибутків, можна буде знецінити будівлю і, отже, зафіксувати значні бухгалтерські та податкові збори, що відповідають амортизації будинку. На відміну від доходу від власності, оподатковуваний дохід, таким чином, зменшиться за рахунок амортизації будівлі.

Однак стаття 39 З Загального податкового кодексу передбачає, що надбавка на амортизацію може бути вирахувана за податок лише з результатів BIC в межах існуючого обмеження між різницею в отриманій рентній платі та іншими нарахуваннями. Коротше кажучи, надбавка на амортизацію не зможе створити фіскальний дефіцит, а просто дасть можливість прагнути до фіскального балансу.

ПРОФЕСІЙНА МЕНІЗОВАНА ОРЕНДА

Також у контексті мебльованої оренди, якщо платник податків відповідає трьом умовам, ця мебльована оренда, яка мала непрофесійний характер, може стати професійною так само, як будь-яка діяльність з надання послуг або торгівлі.

Для цього та з 1 січня 2009 року сукупні умови такі:

  • Платник податків повинен бути зареєстрований у комерційному реєстрі як професійна компанія з надання меблів
  • Орендна плата, отримана за цю діяльність, повинна становити щонайменше 23 000 євро.
  • Нарешті, орендна плата, отримана від цієї діяльності, повинна бути більшою, ніж загальний професійний дохід податкового домогосподарства.

Пенсії є частиною цього так званого професійного доходу, і в результаті навіть пенсіонери-платники податків матимуть великі труднощі в отриманні статусу професійної меблевої орендної компанії. Більше того, саме ця остання умова зробила певну кількість платників податків професійними орендарями меблів, непрофесійними орендарями меблів з 1 січня 2009 року. Введено перехідний режим.

Якщо припустити, що платник податків має право на такий режим, то в цьому випадку дефіцит, породжений цією діяльністю, буде віднесений до загального доходу податкового домогосподарства. Слід зазначити, що стаття 39 С ІГК, що стосується амортизації будівель, застосовується з такою ж швидкістю, як і для непрофесійних мебльованих орендодавців.

Що стосується ISF, будівлі, орендовані за режимом LMP, уникатимуть цього податку.

Нарешті, якщо деякі платники податків і надалі матимуть шанс скористатися професійними механізмами оренди житла, вони отримають вигоду від особливо сприятливого податкового режиму. професійні здобутки статті 151 CGI і, отже, після 5-го року здійснення цієї діяльності, за умови, що показник орендної плати не перевищує 90 000 €, приріст капіталу буде звільнений від будь-якого оподаткування.

Це, мабуть, одна з причин, чому уряд суворо обмежив доступ до цього плану.

Це обхідний спосіб покласти край тому, що стало називатися а податковий притулок.

ОРЕНДА ТА ПОСЛУГИ

Нарешті, можливо, що певна оренда мебльованих будівель супроводжується наданням послуг. У цьому випадку оренда цих мебльованих будівель може підпадати під діяльність, що оподатковується ПДВ. Це стосуватиметься, зокрема, послуг, що надаються в класифікованих туристичних готелях, класифікованих або затверджених селищах відпочинку, а також у класифікованих туристичних резиденціях.

Крім того, якщо надання мебльованих приміщень пропонує готельним закладам на схожих умовах щонайменше 3 наступні послуги, діяльність може обкладатися ПДВ.

Це такі послуги:

  • Сніданок
  • Регулярне прибирання приміщень
  • Постачання домашньої білизни
  • Прийом в закладі.

Ці послуги, про які йдеться, по суті підпадають під пара-готельну діяльність, яка стосується будинків для престарілих, студентських будинків, сільських будинків, а також мебльованих будинків або квартир.

Слід зазначити, що ці види діяльності з оренди меблів, що супроводжуються послугами, можуть бути діяльністю, якою безпосередньо керує платник податків (діяльність у готелях), або діяльністю, яка надається за дорученням зовнішньому менеджеру (діяльність з оренди меблів). Ставка податку для цих меблів, що включають послуги, становитиме 5,5%.

І оскільки ця діяльність підпадає під дію ПДВ, це, очевидно, дозволить вирахувати всі витрати, що обтяжували діяльність, і зокрема ПДВ, який обтяжував придбання будівлі.

У цьому випадку собівартість орендованої мебльованої будівлі, незалежно від того, є вона професійною чи непрофесійною діяльністю, буде вважатися неоподатковуваною. Це надзвичайно цікава можливість, оскільки інвестиції будуть оподатковані наданням послуг, що оподатковуються просто за пільговою ставкою 5,5%.

Нарешті, якщо платник податків, який володіє мебльованою будівлею і який працює сам за допомогою послуг, визначених вище, не потрапить під режим мебльованої оренди, а потрапить безпосередньо до категорії промислових та комерційних прибутків, як традиційний постачальник послуг.

І навпаки, це означає, що для того, щоб скористатися режимом мебльованих орендних компаній, важливо не експлуатувати будівлю, яка здається в оренду самостійно, супроводжуючи надання послуг. Різниця між готельною діяльністю та орендою мебльованого житла полягає у застосуванні статті 39 С ІГК. Оренда через готельний бізнес дозволяє амортизацію майна вираховуватись із доходу без обмежень.

Ознайомившись із цілою панорамою оренди житлових будинків, необхідно усвідомити, що реалізація цих домовленостей може виявитись складною, і не вдаючись до зайвого співвідношення, тим не менш необхідно оточити себе гарними порадами.

Патрік Фондевіла, дипломований бухгалтер

ПРЕС-СТАТТЯ, ОПУБЛІКОВАНА В LES ECHOS JUDICAIRES GIRONDINS 29 червня 2010 р.