Організація оціночної діяльності Ольга Бузу - Документ DOC
Документи
Основна увага (у цій книзі) зосереджена на таких питаннях, як: особливості ринку нерухомості та ринку оціночних послуг у Молдові; характеристика учасників ринку нерухомості; роль оцінювачів та організацій, отриманих оцінювачами, у формуванні ринку; діяльність державних організацій, які беруть участь в оцінці; отримані асоціації оцінювачів із СНД, країн Західної Європи та Америки; професійні стандарти оціночної діяльності; питання ліцензування та сертифікації оцінювачів; професійна етика оцінювача.
Великою підмогою при написанні цієї книги було вивчення досвіду ринку нерухомості та оціночних послуг у таких країнах, як США, Канада, Великобританія, синтез досвіду, накопиченого в країнах СНД та Західної Європи.
Автору цієї книги пощастило кілька років бути представником вибраних асоціацій оцінювачів з Молдови в Європейській групі асоціацій оцінювачів, щоб особисто брати участь у багатьох заходах формування ринку оцінок в Республіці Молдова.
З 1999 року автор включив цей матеріал до лекційного курсу "Організація оціночної діяльності", який він проводить на факультеті кадастру, геодезії та будівництва, спеціальність "Оцінка нерухомості" Технічного університету Молдови. Матеріал деяких розділів також включений до лекцій, які автор читає перед громадськими оцінювачами - працівниками територіальних кадастрових управлінь.
Контакт зі студентами, практичними оцінювачами та оцінювачами, що приймають, продемонстрував необхідність кризи, щоб відобразити суть та основи організації оціночної діяльності, яка повинна бути доступною та корисною для різних категорій читачів. Автор сподівається, що якоюсь мірою йому вдалося задовольнити цю потребу.
Автор щиро дякує Міжнародній раді з досліджень та наукових обмінів (IREX) за організацію мого стажування в США; професори Дж. Еккерт, Х. Гаррісон, С. Мальпецці. Особлива подяка професору Джеральду Макграту за організацію мого візиту та численні консультації з асоціаціями оцінювачів у Канаді.
Я також дякую віце-президентові Російського товариства оцінювачів І. Л. Артеменкову, президенту Білоруського товариства оцінювачів, голові Координаційної ради оцінювачів SCI Н. Трифонов, президент Національної палати нерухомості Республіки Молдова А. Панов, керівники Республіканської асоціації професійних експертів з оцінки, президент - хабілітований лікар Т.-
президенту, лікарю хабілітату В. Морозу за допомогу, яку вони мені надали у цьому крику.
На закінчення ви хочете висловити мою глибоку вдячність рецензентам, які зробили ряд корисних зауважень та рекомендацій.
Перший досвід системного підходу до організації діяльності з оцінки нерухомості, природність не може бути без недоліків. Автор буде вдячний співробітникам з адміністративних органів, науковим працівникам, викладачам вищих навчальних закладів, експертам-практикам, спеціалістам, які працюють на ринку нерухомості, за їхні спостереження та пропозиції.
Висловлення вдячності та зауваження щодо цієї книги можна надіслати на адресу: MD2005, вул. Пукіна, 47, р. 514. Електронна адреса: [email protected]ГЛАВА 1 РИНОК НЕРУХОМОСТІ І ЇЇ
1.1. Ринок нерухомості. Сегментація ринку
Розвиток ринку нерухомості має особливе значення для консолідації економічно стабільної держави. значення цього ринку визначається його особливостями. З одного боку, це сфера відносин, що включає не лише суб’єктів підприємницької діяльності. З іншого боку, ринок нерухомості є важливою складовою ринкової економіки. Ринок праці, ринок капіталу, ринок різноманітних ресурсів і товарів не може існувати без ринку нерухомості. Без розвиненого ринку нерухомості неможливо розвивати інвестиційні процеси, динамізувати адміністративно-побутову діяльність, збільшити виробництво та підвищити рівень життя населення країни.
Ринок нерухомості визначає сукупність нерухомості та права на них, які є об’єктом договору купівлі-продажу. Поняття ринку нерухомості також охоплює набір інститутів та процедур, які мають на меті об’єднати покупців та продавців спеціального товару - різних прав на нерухомість. Ринок нерухомості - це сукупність спеціальних механізмів, за допомогою яких передаються майнові права та пов'язані з ним інтереси, встановлюються ціни та розподіляється простір між різними конкуруючими варіантами землеустрою.
На ринку нерухомості здійснюється взаємозв'язок між попитом та пропозицією всіх покупців і продавців, які зараз перебувають в одному просторі, та операціями з нерухомістю. Ринок - це складна структура, яка забезпечує основу для обміну товарами, нерухомістю, послугами, капіталом. Стан справ на ринку нерухомості найбільш актуальним чином відображає економічний процвітання компанії.
Ринок нерухомості вирізняється своїми особливостями, що виділяють його серед інших типів ринку. Ці особливості ринку нерухомості мають нерозривний взаємозв'язок із характеристиками, характерними для нерухомості.
Нерухомість можна розглядати двояко - фізично та економічно. З фізичної точки зору, нерухомість має такі характеристики:
нерухомість, тобто постійність місця, де воно знаходиться, твердість, триєдність, нерухомий характер;
довговічність існування та експлуатації, отже, зношування;
унікальність, іншими словами, неповторний характер;
неоднорідність, велика різноманітність нерухомості;
майно, яке буде управлятися.
З економічної точки зору, нерухомість - це об’єкт, який вимагає постійного та періодичного спрямування інвестицій для її збереження та розвитку. Нерухомість має визначену вартість, вона може принести вигоду її власнику, і її можна ідентифікувати за допомогою:
якість бути рідкістю;
залежно від того, де ви знаходитесь.
Особливості нерухомості за їх товарною якістю є причиною поділу ринку нерухомості на окремі сегменти. Критеріями сегментації ринку нерухомості можуть бути наступні:
зміст права власності;
функціональне призначення нерухомості;
'географічне положення нерухомості;
якість нерухомості;
Залежно від змісту речових прав, що становлять об’єкт операції між продавцями та покупцями, ринок нерухомості поділяється на два сегменти: ринок купівлі-продажу та ринок оренди. Нещодавно також був визначений ринок сервітутів та інших обмежень повного права власності.
На ринку операцій купівлі-продажу в обмін на відповідний еквівалент торгується повне право на майно, яке