Перекваліфікація операцій купівлі-продажу нерухомості як продавця нерухомості
Аналіз нещодавньої судової практики підтверджує критерії, застосовані податковою адміністрацією для перекваліфікації як діяльності торговця майном операцій, пов'язаних з купівлею-продажем нерухомості, як фізичними особами, так і ДКІ (I).
Хоча фіскальні та фінансові наслідки такої перекваліфікації є обтяжливими (II), здається, що конкретний випадок уникає цієї перекваліфікації.
Нагадування про оподаткування цього виду операцій для SCI або фізичних осіб допомагає обмежити проблему перекваліфікації.
Щодо доходів від нерухомості, фізична особа або ДКП, утворена з метою управління активами нерухомості (гола або неозброєна оренда), оподатковується податком на прибуток за умови прогресивної ставки в категоріальному доході від доходу від власності. Компанія напівпрозора, і дохід, який вона приносить, оподатковується безпосередньо в руках партнерів пропорційно їх часткам у капіталі компанії.
Для приросту капіталу це режим приросту капіталу від нерухомості для фізичних осіб з надбавками на період тримання під вартою (22 роки для податку на прибуток та 30 років для внесків на соціальне страхування) та пільги (продаж основного місця проживання, перший продаж другий дім ...), що застосовується.
Купець товарів є торговцем, тому він повинен виконувати класичні зобов'язання продавця: реєструватися в Торговому реєстрі та реєстрі компаній (РТС), вести бухгалтерський облік або складати річний звіт ... як такий він підлягає податковому режиму промислових та комерційний прибуток (BIC) і оподатковується ПДВ з її націнки (торговець нерухомістю звільняється від податку на передачу, якщо він перепродає нерухомість протягом п’яти років після її придбання).
I. критерії перекваліфікації.
Відповідно до статті 35-I-1 ° CGI, фізичні або юридичні особи, які здійснюють операції з купівлі-перепродажу, оподатковуються у категорії промислового та комерційного прибутку (BIC), коли сукупно виконуються наступні умови:
Операції складаються з покупок з подальшим продажем;
[Вони стосуються товарів, вичерпно перелічених законом: будівель, ділових активів, паїв або паїв у компаніях, що займаються нерухомістю;
Вони проводяться звичайним способом;
Покупки або передплата були зроблені з метою перепродажу.]
Два критерії перекваліфікації: звичність та спекулятивні наміри.
До 2017 року [1] для рекласифікації операції купівлі-перепродажу або будівництва-перепродажу як діяльності торговця товарами адміністративна доктрина до цього часу формувала дві презумпції спекулятивного наміру, одна з яких пов'язана із характером, звичним для операцій продажу, а інша пов'язані із завершенням зазначених операцій протягом 15 років після будівництва. З 2017 року податкова адміністрація скасувала ці дві презумпції, відповідно до юриспруденції Державної ради.
1/звичайний символ:
Це випливає із кількості та частоти операцій;
Для компаній слід брати до уваги лише реальну діяльність, незалежно від того, передбачена діяльність МДБ статутом чи ні;
За наявності однієї операції купівлі-перепродажу звичайний стан не характеризується крім для компаній, в яких один або кілька партнерів зазвичай беруть участь у цих операціях;
Придбання окремої блокової будівлі з подальшим її поділом та перепродажем партіями досить для характеристики звички.
2/спекулятивний намір:
Це не передбачається лише фактом звичного характеру операцій;
Він оцінюється на дату придбання, а не на дату вибуття;
Це можна зробити з короткого часу між покупкою та перепродажем;
Його можна відкласти у разі перепродажу через фінансові труднощі.
Для SCI.
Ліонський апеляційний адміністративний суд постановив, що компанія з продажу нерухомості (SCI), яка продала ділянки в короткі терміни, займається торгівлею нерухомістю.
Спекулятивний намір випливав із самого об'єкта статуту компанії та зі стихійного підписання режиму корпоративного податку [2] .
Однак Адміністративний суд Парижа постановив, що перепродаж компанією з нерухомості (SCI) будівлі, побудованої через 10 років після придбання землі, не призводить до висновку про існування " спекулятивний намір »Під час цього придбання [3] .
Для приватних осіб.
Апеляційний адміністративний суд міста Дуе постановив, що хоча спекулятивний намір неодмінно повинен бути оцінений на дату покупки " задні елементи ", Такий як короткий час між купівлею і перепродажем або розмір отриманого прибутку, тим не менше може бути врахований для оцінки реальності цього наміру на момент придбання [4] .
Адміністративний суд Нанта вважає, що спекулятивні наміри характерні, хоча певні об'єкти нерухомості, придбані для оренди та зайняті орендарями, були перепродані після їх від'їзду без пошуку нових орендарів. У цьому випадку фізична особа купує три будівлі і, розділивши одну з них на партії, здійснює сім продажів протягом 3 - 18 місяців після покупки [5] .
Винятком для фізичних осіб є основне місце проживання.
За встановленою судовою практикою послідовні придбання та вибуття будівель, які платник податків відводить своєму основному помешканню і адміністрація яких не встановлює, що він би не займав їх як такі, не можуть, враховуючи звільнення від приросту капіталу від передачі основного проживання, характеризують окультну діяльність торговця товарами, за винятком демонстрації для податкової адміністрації зловживання правами.
Спекулятивні наміри ніколи не допускаються у випадках, коли покупець будівлі проживав там зі своєю сім'єю.
II. Податкові та фінансові наслідки перекваліфікації.
Перекваліфікація SCI як продавця нерухомості має суттєві податкові наслідки:
Прибуток SCI оподатковується корпоративним податком;
Продаж нерухомості не може отримати вигоду від режиму професійного приросту капіталу та режиму приросту капіталу. Продана нерухомість розглядається як запас, а не як основний капітал;
Здійснені продажі обкладаються ПДВ на нерухомість;
Коригування генерує штрафи та прострочені відсотки.
Такі наслідки можуть загрожувати виживанню громадянського суспільства та мати надзвичайну шкоду для оточуючих.
Для приватних осіб простий кількісний приклад чудово демонструє виклик перекваліфікації:
Будівля, придбана у 2014 році: Вартість придбання, включаючи податок: 100 000,00 євро, включаючи податок;
Вартість придбання без податку: 83 333,00 євро без податку.
Ціна продажу з урахуванням податку: 200 000,00 євро з урахуванням податку;
Ціна продажу без податку: 166666,00 євро без податку.
Отриманий прибуток складає 83 333,00 євро, що підлягає оподаткуванню податком на прибуток у категорії BIC та ПДВ з націнки як торговець товарами.
Прибуток у 100 000 євро, з якого повинні бути вирахувані нотаріальні збори та надбавки за період тримання під вартою для розрахунку податку на прибуток від капіталу та соціальних внесків як фізична особа.
Порівняння:
Режим дилера нерухомості.
ПДВ на націнці: 16 666,00 євро
Податок на прибуток (BIC) із граничною ставкою 41%: 34 166,00 євро
Разом: 50 832,00 євро
Режим фізичних осіб.
Податок на прибуток від нерухомості та внески на соціальне страхування із вирахуванням за період зберігання: 26 409,00 євро
Разом: 26 409,00 євро
Цей розрахунок не враховує штрафи та доплати за прострочення у разі коригування або навіть наслідки податкового режиму будівель, що перебувають у власності торговців майном.
Також перед покупкою нерухомості важливо визначити, з якою метою здійснюється придбання.
На практиці оцінка звичного стану та існування спекулятивних намірів проводиться в кожному конкретному випадку.