Податки та дефіцит майна Вам справді доводиться здавати в оренду та зберігати майно протягом трьох років
Лікування дефіциту землі при оренді порожнього майна є складним та залишає простір для багатьох податкових можливостей. Більше того, нова судова практика змінила ситуацію з технічного пункту: обов’язковий термін зберігання до передачі майна, коли є дефіцит землі. Хороші новини для інвесторів, оскільки судова практика суперечить текстам та відкриває нові можливості оподаткування. У цій статті я розтлумачу вам цю прецедентну практику та зупинюсь на наступному питанні: як довго ми повинні зберігати майно перед його продажем, якщо ми отримали прибуток від податку завдяки дефіциту землі ? Проблема, яка може стосуватися будь-якого орендодавця порожнього майна (Пінель чи ні). Увага, я перейду безпосередньо до технічної частини. Якщо ви не знайомі з дефіцитом землі, способом його збереження або нарахуванням на прибуток до 10 700 євро та пов'язаною з цим податковою вигодою, я закликаю вас прочитати цю першу статтю заздалегідь, де я детально пояснив, як працює дефіцит землі та як його оптимізувати: Дефіцит землі на порожній орендованій нерухомості - приклади та стратегії оптимізації податкового надходження. Опанувавши ці поняття, ви зможете сповна насолодитися та зрозуміти цю публікацію.
Дефіцит землі: словниковий запас, який потрібно засвоїти для розуміння судової практики. Не плутайте зарахування дефіциту до загального доходу та доходу від землі.
Щоб повністю зрозуміти припис дефіциту землі на порожнє орендоване майно, слід розрізняти дві речі: загальний дохід та дохід від власності. Для решти статті цей пункт лексики є важливим, і його не слід плутати "Загальний дохід" і "Дохід від власності".
1 - Розподіл дефіциту до загальний дохід.
Рік, у якому у вас є дефіцит землі (отже, коли витрати вищі, ніж орендна плата), ви маєте можливість вирахувати його з інших джерел доходу (зарплата, доходи банку тощо) до ліміту в 10 700 євро . Ці інші джерела доходу називаються "глобальним доходом".
Приклад:
Пан Коррігетонімпот орендує нерухомість у розмірі 2000 євро на рік та стягує 20 700 євро. Дефіцит землі становить -18 700 €. Він зможе відняти 10 700 євро із загального доходу протягом першого року, тому його податок зменшиться на 10 700 * його граничного податкового рівня (TMI).
Розподіл загального доходу можливий лише в тому році, коли створюється дефіцит, за винятком позикових відсотків. Для дефіциту, що виникає внаслідок відсотків за позики та що перевищує -10 700 €, він передбачений на наступні роки.
2 - розподіл дефіциту на дохід від власності.
Резервний дефіцит зберігатиметься протягом 10 років. Більше не можна буде використовувати його для загального доходу. Забезпечений дефіцит може бути вирахуваний лише з позитивного доходу від власності.
Продовження прикладу:
Пан Коррігетонімпот передбачив 8 000 євро на дефіцит землі. Наступного року його дохід від власності (орендна плата) складає 0 €. Він не зможе використати свій дефіцит, який може бути використаний лише на позитивні доходи від власності. На наступний рік після його доходу від землі 5000 євро. Тоді він зможе стягнути свій передбачений дефіцит з доходу від власності, щоб зменшити його до 0 €! Забезпечений дефіцит у розмірі 3000 євро залишатиметься на наступні роки.
Факт використання дефіциту земельного доходу дозволяє йому отримати податковий рівень, а також внески на соціальне страхування! Податковий прибуток кращий, ніж нарахування загального доходу, але приходить пізніше.
Тому в іншій частині статті я розрізняю відрахування до загального доходу (дохід, крім землі в перший рік дефіциту) Росії нарахування доходу від землі (розподіл дефіциту, передбачений на наступні роки). Зверніть увагу, що термін "дохід від власності" включає всі об'єкти, що здаються в оренду порожніми. Це важливо для року створення дефіциту, якщо ви знімаєте кілька об'єктів нерухомості; Потім дефіцит зараховується до майнового доходу від інших активів, перш ніж зараховується до загального доходу.
Приклад:
Г-н Corrigetonimpôt орендує нерухомість у Парижі, дефіцит якої становить - 10 000 €, що не може бути використано на загальний дохід. У той же час дохід від оренди нерухомості в Марселі становить 8000 євро. Дефіцит паризького майна буде списаний на прибуток від землі, зданої в оренду в Марселі. Врешті-решт, результат власності падає до 0 євро, а передбачений дефіцит становитиме 2000 євро.
Дефіцит землі та зобов’язання зберегти майно: моменти, які слід пам’ятати до судової практики.
Приклад:
Г-н Corrigetonimpôt орендує нерухомість. Перший рік він має 1000 євро орендної плати та 21700 євро плати. Він отримує дефіцит землі в розмірі 20 700 євро. Потім він бере з своєї заробітної плати 10 700 євро. Оскільки він нарахував дефіцит власності на загальний дохід, він повинен зберігати майно до 31 грудня третього року, наступного, щоб уникнути коригування податків та перегляду дефіциту.
А тепер уявіть продовження на наступний рік.
Пан Коррігетонімпот має передбачений дефіцит у розмірі 10 000 євро, який він не зміг використати в 1-му році. У 2-му році ми стверджуватимемо, що його дохід від оподатковуваного майна становить 2 000 євро. Тоді пан Коррігетонімпот може використати свій дефіцит перенесення для зменшення доходу від власності до 0 євро (однак, використовувати більше неможливо, відстрочений дефіцит не можна вирахувати із загального доходу в межах 10 700 євро). Залишається 8000 євро дефіциту перенесення, і пан використав свій дефіцит землі на оподатковуваний прибуток від землі.
Пан Коррігетонімпот не зобов'язаний зберігати майно протягом 3 років з моменту зарахування цього дефіциту! Це приписання доходу від власності, а не загального доходу! Це важливий момент:
Обов'язок зберігати актив протягом 3 років застосовується лише тоді, коли дефіцит зараховується до загального доходу. Факт використання передбаченого дефіциту ні до чого не призводить, оскільки він зараховується лише до доходу від власності.
Отже, цей 3-річний стан стосується людей, які хочуть перепродати у короткий термін, але які, як правило, мають мало або взагалі не мають орендованого майна. За наявності кількох об'єктів нерухомості рідше приписють дефіцит загальному доходу, оскільки дефіцит спочатку вираховується з орендної плати інших об'єктів нерухомості (а отже і з земельного доходу).
Приклад:
Пані Коррігетонімпот орендує два помешкання. Перший виробляє 10 000 євро орендної плати та 4 000 підлягає франшизі, тобто дохід від власності 6 000 євро. Другий - це предмет великої праці. Орендна плата становить 10 000 євро, а франшиза - 16 000 євро. Дефіцит другого майна становить 6000 євро.
Дефіцит землі другого майна буде списаний на оподатковуваний прибуток від майна першого майна. Тоді ми маємо оподатковуваний дохід від власності 6000 - 6000 або 0 євро. Г-н Corrigetonimpôt не повинен був віднести свій дефіцит до загального доходу в межах 10 700 євро. Він звинуватив його у своєму доході від землі. Потім він не зобов’язаний тримати майно протягом 3 років.
Потрапивши в техніку, ми усвідомлюємо, що цей обов’язок зберігати майно протягом 3 років залишається незначним і застосовується лише в одному випадку: рік, коли ми використовуємо дефіцит на загальний дохід, а не на землю! Більше того, певні умови дозволяють платникам податків продавати до 3 років, уникаючи коригування: інвалідність, звільнення та смерть PACS/шлюбного партнера. Це ще не все: нова прецедентна практика додатково полегшує цю обмежувальну трирічну умову, яка стане дедалі менш обмежувальною.
Нова судова практика: платник податків, який не зберігав майно протягом 3 років, все ще не може зарахувати свій дефіцит до загального доходу, але може забезпечити його для нарахування майбутніх доходів від власності !
Остаточне рішення додаю в кінці статті. Для протоколу, який я швидко спрощу, платник податків орендував майно, яке призвело до дефіциту близько 50 000 євро. Насправді ми спостерігали припис дефіциту на загальний дохід у розмірі 10 700 євро, а залишок дефіциту (отже 39 300 євро) був передбачений.
Приклад:
Г-н Corrigetonimpôt орендує нерухомість. Він має 10 000 євро робіт та 60 000 євро зарядів. Його дефіцит становить 50 000 євро. Він негайно стягує 10 700 євро з інших своїх доходів (тобто податковий прибуток у розмірі 10 700 * його податкової категорії). Він також зберігає 39 300 євро, щоб нарахувати їх у майбутньому на свій дохід від власності (тобто майбутні податкові надбавки в 39 300 * TMI + 39 300 * внески на соціальне страхування).
Проблема: після цього платник податків повинен зберігати актив протягом трьох років, оскільки він зараховує свій дефіцит із загального доходу. Однак останні продали майно до встановленого терміну. Потім податкові органи прибувають, щоб приступити до коригування та скасувати дефіцит у розмірі 50 000 євро. Платник податків оскаржив справу і справа пройшла через адміністративний суд, апеляційний адміністративний суд і, нарешті, Державну раду, яка приймає остаточне рішення.
Державна рада постановила наступне: "коли будівля більше не здається в оренду протягом трирічного періоду, [...], дефіцит, невиправдано нарахований на загальний дохід за три попередні роки, може бути нарахований на весь дохід від власності за рік, протягом якого виникли ці дефіцити та збільшився дефіцит, що переноситься " .
Сформульовано інакше: якщо ви не дотримуєтесь 3-річного терміну, ви не можете зарахувати дефіцит до загального доходу, але це не заважає вам передбачити, щоб він стягував його з доходу від власності. Давайте завершимо приклад, щоб побачити непередбачуваний результат, який це представляє !
Приклад:
Пан Коррігетонімпот не має права стягувати свій дефіцит із загального доходу в межах 10 700 євро, оскільки він не зберігає майно протягом 3 років. Однак Державна рада вказує на те, що вона може утримати дефіцит у розмірі 50 000 євро та зарезервувати його для використання в наступні роки з позитивним доходом від власності. Містер Коррігетонімпот в захваті. Це не тільки дозволяє уникнути податкового коригування ... але, крім того, воно в кінцевому підсумку матиме податковий прибуток (50 000 * TMI + 50 000 * внесків на соціальне страхування) !
Важко повірити, і все ж ... Державна рада ухвалила рішення в цьому напрямку. Залишається з’ясувати, чи зможемо ми використати цю можливість у майбутньому чи оптимізувати свою податкову ситуацію за допомогою цього нового розрахунку.
Проблема: накладається розрахунок дефіциту, ми не вибираємо між нарахуванням загального доходу та доходу від землі.
Ви розумієте, ми вже дуже хочемо бачити його дефіцит, приписаний на дохід від землі, а не на загальний дохід. Насправді, вирахування 10 700 євро із загального доходу дозволяє заробляти лише IMT, тоді як зарахування дефіциту доходу від власності дозволяє заробляти IMR + внески на соціальне страхування.
Приклад:
Пан Corrigetonimpôt має 30% податкової категорії. Він має 10000 євро дефіциту землі.
1) Якщо його дефіцит вираховується із загального доходу, його податок зменшується на 10 000 * 30% = 3000 євро.
2) Якщо його дефіцит вирахувати з доходу від власності, його податок зменшується на 10 000 * (30% + 17,2%) = 4720 євро.
На жаль, вибрати було неможливо. Податкові органи якомога швидше автоматично застосовують дефіцит до загального доходу. Неможливо відступити від цього.
То як ви "використовуєте" прецедентне право, щоб фінансувати дефіцит, а не стягувати його із загального доходу? На жаль, у мене немає рішення. Текст не змінено. Стаття 156 CGI все ще визначає, що майно повинно зберігатися через 3 роки після того, як дефіцит буде зарахований до загального доходу (як і офіційний бюлетень державних фінансів, який я розмістив на початку статті). Декларація про земельний податок за 2044 рік не змінилася. Ми завжди повинні вказувати в рядку 460 дату продажу будівлі, яка дозволить податковим органам знати, чи дотримано 3-річний термін чи ні.
Насправді, чи може платник податків нарахувати дефіцит загального доходу, як і раніше, але продати майно до трьох років? Конкретно, оскільки текст не змінено, ми можемо мати наступні два сценарії, якщо ви стягуєте дефіцит і продаєте до 3 років:
1) Податкові органи нічого не роблять і не проводять жодних виправлень після передачі протягом 3 років.
2) Податкові органи ініціюють процедуру виправлення, щоб перерахувати ваш дефіцит на основі текстів. Однак тоді він ризикнув би відхилити його пропозицію, як це було в останній судовій практиці. У цьому випадку платник податків отримав би ще більший бюджет (це ганьба, його потрібно контролювати, щоб відшкодування дефіциту загальним доходам перетворилося на дефіцит, що переноситься на прибуток від власності, щоб отримати податок). Єдина міркування для податкових органів полягає в тому, що це опитування прирівнюється до недостатньої декларації. Потім він заробляє 0,4% щомісяця на оскаржуваному податковому надходженні, сплачуючи 10 700 євро до загального доходу. Дуже мізерна компенсація для податкових органів щодо податкової вигоди, яку матиме платник податків шляхом перетворення цього дефіциту загального доходу на дефіцит доходу від власності.
Це мене лише зв’язує, але мені важко бачити, як податкові органи ініціюють процедуру виправлення на цьому рівні. Однак він все ще має можливість зробити це, а потім зобов’яже вас передати справу до суду, щоб ви могли розраховувати на те, що отримаєте такий самий режим, як і остання судова практика. Незважаючи на все, ця прецедентна практика все ще дозволяє зацікавленим інвесторам бути особливо спокійними навіть у випадку продажу до 3 років активу, який мав дефіцит, використаний на загальний дохід. Або податкові органи нічого не зроблять, або вони нададуть пропозицію щодо виправлення, що дасть вам великі шанси збільшити податковий прибуток, якщо ви оскаржите коригування.